В начале года «Сибирская промышленно-энергетическая компания» («СПЭК») продала большую часть своих активов и площадок, строительных и девелоперских проектов. Как сообщает руководство ООО «СПЭК», в компании произошло определенное переосмысление ценностей и уже появился ряд новых идей. О причинах случившихся изменений стратегии и о будущем строительного бизнеса в городе Омске корреспондент «КВ» Алексей ПАНТЕЛЕЕВ побеседовал с директором ООО «СПЭК» Владимиром ДРОКИНЫМ.
— Владимир Викторович, расскажите, что же все-таки произошло с компанией «СПЭК»?
— За последнее время произошло много разных событий. Во-первых, вся строительная отрасль сегодня находится в состоянии стагнации и имеет серьезные проблемы. Банки изменили условия кредитования и подняли ставки, поднялись цены на энергоносители и горючее. И очень серьезно еще ударит по строителям повышение стоимости присоединения к электроэнергии и теплу. За счет этого рентабельность строительства упала в разы. По моим предположениям, строительная отрасль сегодня будет замораживаться. Я разговаривал с директорами многих строительных трестов и организаций, они либо стараются остановить работы до лучших времен, либо пытаются достраивать объекты, но при этом рассматривают и другие варианты деятельности.
Мы почувствовали этот кризис еще в сентябре прошлого года. Банки полностью прекратили кредитование, а у нас на тот год был кредитный портфель в объеме более двух миллиардов рублей. Пришлось резко сократить свои амбиции по развитию строительства в Омске. Компания отказалась почти от 80% площадок, мы их продали либо переуступили по нашим взаиморасчетам. За два месяца — март и апрель — мы погасили в банках два миллиарда рублей кредитов и сейчас остались с совсем небольшим кредитным долгом на обслуживании. Снятие такого большого кредитного бремени позволило компании работать в дальнейшем. Мы оставили в активе лишь две строительные площадки, которые доведем до конца в любом случае, и вкладываем в них деньги, но приоритетным направлением является жилой комплекс «Золотые купола», скорейший ввод которого является главной задачей компании.
— Какие объекты были проданы?
— Когда строительная отрасль была на подъеме, у ООО «СПЭК» было много направлений деятельности: и гражданское строительство, и реконструкция крупных складских и торговых объектов. Компания приобретала многие площадки и объекты для развития. Но некоторые кредитные программы стали сворачиваться для нас совершенно неожиданно и незапланированно, вне зависимости от нашего решения. Вот мы и попали в череду проблемных ситуаций, например с СОБИНБАНКОМ, когда нужно было преждевременно, за один год до назначенного срока погасить задолженность по кредиту. В такую же ситуацию мы попали и по ряду других проектов, например по застройке территории Судоремонтного завода. Наши вложения в эту площадку составили около полумиллиарда рублей. Частично эти деньги были кредитными, поэтому было принято логичное решение о продаже проекта в преддверии сокращения продаж на рынке жилья. Тем более что выход из проекта состоялся для нас безболезненно и без ущерба для компании.
Выход из проекта по застройке 14 гектаров земли под торгово-развлекательный комплекс на улице Суворова состоялся по той же причине. Продажа многих непрофильных активов тем более стала закономерной.
— О каких непрофильных активах и направлениях идет речь?
— Так можно оценить продажу складской базы общей площадью 10 тысяч кв. метров на улице 10 лет Октября, 209. Это как раз тот залоговый объект, который находился у СОБИНБАНКА. База была довольно успешно продана бизнес-группе, имеющей омские корни, и с помощью этого удалось закрыть долгую и неприятную историю с СОБИНБАНКОМ.
Кроме того, были проданы объекты незавершенного строительства, которые ранее приобретались под девелоперские программы. Например, это бывший недостроенный производственный корпус шинного завода по улице 3-я Молодежная общей площадью около 20 тысяч кв. метров, проданный Омскшиной с торгов. Смысла не было держать этот объект, не начиная на нем деятельности, — мы отказались от возведения на его основе логистического центра, хотя была и площадка, и земля, и программа.
Также нашим партнерам из Москвы был продан объект, который мы планировали под развитие арендного бизнеса и хотели сами управлять им. Это бизнес-центр по улице Таубе, 5 площадью около четырех тысяч кв. метров. Мы его реализовали буквально месяц назад новому собственнику в полном объеме, причем объект еще не был введен в эксплуатацию. Мы остановились практически на полушаге, там уже велась внутренняя отделка, но возможно, что концепция комплекса будет пересмотрена, объект появится на рынке арендных предложений Омска или будет перепрофилирован, либо вновь выставлен на продажу единым лотом. Мы купили этот объект у компании «Воскресный парк» на стадии фасадной отделки, когда она еще только начиналась.
— Последующая продажа оправдала ваши вложения?
— Объект себя не оправдал. Если продажа других объектов сыграла позитивную роль, то реализация бизнес-центра на Таубе, 5 скорее была вынужденной мерой для предотвращения определенных неприятностей, чем для получения выгоды. Причина в том, что он не был логически завершен. Мы планировали выпустить на омский рынок формат офисов, которых еще в городе не было. Это не «муравейник», не кабинетная система, как на улице Щербанева, а офисный комплекс по типу бизнес-резиденции. Но могло быть, что эти офисы площадью в 300-400 кв. метров оказались бы востребованы лишь частично.
— Помнится, вы еще купили на муниципальных торгах за 204,9 млн рублей бывшее здание роддома №1 по улице К. Либкнехта.
— Мы его тоже продали и рассчитались по своим взаиморасчетам. Те деньги, за которые мы его приобрели и сколько мы платили процентов, эту сумму мы и вернули. Дохода мы там не получили и, грубо говоря, выполнили свою социальную задачу — насытили за счет своих и заемных средств городскую казну.
— Каковы суммы, полученные от продажи других объектов?
— Конкретных сумм я бы не стал называть. В основном они проданы по себестоимости и с наименьшей эффективностью, потому что у нас были обязательства перед различными партнерами, которые необходимо было срочно закрывать, ведь в связи с кризисом мы перестали платить по кредитам. Мы ежемесячно и до марта включительно платили 28 млн рублей только процентов по кредитам, это для любой организации Омска внушительная сумма.
— Когда будет сдан жилой комплекс «Золотые купола»?
— После технологической паузы на объекте «Золотые купола», продлившейся почти месяц, производство вновь было запущено. Сформирован бюджет для окончания и ввода в эксплуатацию первой и второй очереди этого комплекса. Генподрядчик вернулся на объект, и работы продолжены. Главная задача — завершение первой и второй очереди в этом году. Там большой объем работы, связанный с подключением дома к теплу, горячей воде и проведению внутренних коммуникаций. Еще раз заостряю внимание: сдача первой и второй очередей — главная задача на 2008 год, даже если придется остановить все другие проекты.
На стадии оформления находятся документы по строительству третьей очереди ЖК «Золотые купола» вдоль улицы Октябрьской. Мы как собственники площадки желали бы видеть там, например, 15-этажное здание. Но довольно справедливо, на наш взгляд, главный архитектор города считает, что там должно быть не более восьми этажей. Думаю, что в ближайшее время будет найдено понимание и, пережив самый острый момент на рынке жилищного строительства, в конце года мы возобновим работы по третьей очереди. Нам этот объект интересен, плюс у нас есть контрактные отношения, по которым будет вестись целевое финансирование строительства данного комплекса.
— Дольщики не обращаются в суд по поводу просрочки сдачи квартир?
— Нет, дело в том, что в конце 2005 года, когда мы начали активно строить «Золотые купола», мы могли позволить себе заключение договоров долевого участия на любых условиях. И, наверное, процентов 70 договоров было заключено с формулировкой, которая позволяла нашим инвесторам подстраивать график платежей под себя. И более того, примерно 45% будущих жильцов первой и второй очереди (а всего в комплексе 300 квартир) имеют в пункте договора о расчетах положение, согласно которому последний платеж в 15-30% совершается за две недели до ввода дома в эксплуатацию или за месяц до назначения рабочей комиссии по приемке. То есть клиенты получали беспроцентную рассрочку, которой продолжают пользоваться и сейчас.
Квартиры в комплексе проданы все, сегодня на рынке присутствуют только те квартиры, которые переуступаются. Причем весь объем жилья во второй очереди был продан в 2006 году, когда мы только закончили забивать сваи. И те люди, которые сегодня переуступают квартиры, комплекс недооценивают или перестраховываются в части рисков по долгому вводу в эксплуатацию. После ввода объекта жилье в нем будут стоить порядка 60 тысяч рублей за квадратный метр. А если у них на руках договор по цене в 28 тысяч рублей за квадрат, заключенный, например, в середине 2006 года, и беспроцентная рассрочка, то ситуация вполне всех устраивает. Сегодня есть пока только один прецедент острого выражения неудовольствия по части затягивания сроков. Мы решаем его путем мирного расторжения договора.
— Каково будущее проекта строительства офисного центра по ул. Краснофлотской?
— Дальнейшая стратегия пока не совсем ясна. С одной стороны, мы всю весну успешно вели гидротехнические работы по укреплению набережной шпунтом, удерживающим грунт. Эти работы выполнены на 60%, причем в самое сложное время для компании. Все необходимые материалы для продолжения строительства набережной сейчас лежат на складе, и мы их продолжим, как только произойдет понижение уровня воды в Оми. Плюс полностью построены два подземных этажа, на складах находятся материалы, чтобы возвести первый этаж.
Что касается строительства самого комплекса, с 2006 года у нас имеются партнерские отношения с одним из омских бизнесменов. Строительство ведется на паритетной основе, есть разделительная ведомость, договоренности о порядке финансирования, регламенте строительства. Но в связи со сложностями с финансированием в конце 2007 года вопрос о дальнейшей судьбе объекта, рассматриваемый нами и нашим партнером, немного завис. Сейчас мы пытаемся понять, есть ли смысл в связи со спадом участия омских инвесторов в таких проектах продолжать интенсивно строить этот комплекс на прежних договоренностях с партнером. Либо, может быть, стоит выбрать вариант технологической остановки до полного понимания картины на ближайшие два года на рынке офисных площадей. Сегодня однозначно ответить, когда будут возобновлены работы на объекте по улице Краснофлотской и будет назначен четкий срок ввода этого объекта, пока трудно. Но думаю, ситуация прояснится уже к осени.
— Но как решается вопрос с уже имеющимися соинвесторами?
— В течение 2007 года по части принадлежащих нам квадратных метров был заключен ряд договоров долевого участия, по которым соинвесторы начали финансирование. Но дольщики не хотят выходить из проекта и получать назад свои деньги даже с теми компенсациями, которые предусмотрены в договоре долевого участия. Однако, по справедливым соображениям, они не хотят и инвестировать дальше. Никаких возмущений мы пока не имеем, люди готовы ждать возобновления работ в конце года и мириться с тем, что произойдут серьезные сдвижки по вводу объекта. Сохранение своего участия в проекте по ценам, заключенным в начале 2007 года, видимо, их устраивает. Хотя мы активно ведем переговоры о мировых соглашениях по расторжению договоров.
Общая площадь комплекса — 25 тысяч кв. метров, а у нас на долевых отношениях заключены договоры не более чем на пять тысяч кв. метров. Из них есть один очень серьезный омский инвестор, который практически выполнил все свои обязательства по оплате двух тысяч кв. метров.
Сегодня, учитывая выкуп и снос строений, земельные работы и обновление городских коммуникаций, строительство набережной, в объект уже вложено не менее 150 млн рублей. А привлечено долевых инвестиций не более 60 млн. Поэтому без четкого и трезвого понимания всей финансовой ситуации вокруг этого объекта начинать накручивание производственного цикла нет смысла. Нужно выработать новую финансовую стратегию и планомерно подводить объект к завершению. Компания «СПЭК» рассматривает любые новые финансовые схемы для окончания строительства. Они могут быть абсолютно радикальными, если сравнивать политику компании в 2006 году.
— Когда будет введен ТОК «Вега» в здании бывшей кордной фабрики?
— Нам пришлось поменять генерального подрядчика и скорректировать концепцию комплекса, что повлечет некоторые изменения в отделочных работах. Мы пошли на уменьшение суммы, необходимой на ввод в эксплуатацию. Но этот объект пока еще наш и достраивает его «СПЭК». Объем затрат, необходимый для сдачи в эксплуатацию, был пересчитан и вложения оказались не столь серьезные, чем нам казалось. Однозначно в этом году «Вега» будет вводиться в эксплуатацию. Земельный участок под комплексом полностью оформлен в собственность.
— Каким вы видите свое будущее на омском рынке?
— В первую очередь на нас повлиял рост себестоимости строительства, с другой стороны, в связи с ипотечным кризисом на рынке возник дефицит кредитов и спроса на построенные объекты недвижимости. Нужно уменьшать свою маржу, доходность и работать качественно, то есть развернуться лицом к потребителю. Грядет то время, когда в ближайшие два года строительный рынок будет просто перенасыщен объемами сданного жилья. А больше денег у людей все равно не появится. Город и область зарабатывают мало, поэтому нужно привлечь в регион иностранных партнеров с большими капиталовложениями в производство какого-либо оборудования и развитие высоких технологий. Легких денег уже не стало, уменьшается доходность, и надо резко изменить свои желания и отношение к заработку, к дольщикам и вообще к работе на строительном рынке.
Мы хотим предложить свое участие в качестве финансового провайдера для области. И мы эти функции по привлечению финансирования выполняем. Например, австрийский банк, приобретя у нас площадку под строительство по улице Суворова, сразу заплатил 10-процентное долевое отчисление на развитие города в объеме 170 млн рублей. Это вообще нонсенс для Омска, чтобы реально инвестор-застройщик заплатил живые деньги, грубо говоря, ни за что — они еще ничего не начали строить, пока не наполнят будущий комплекс арендаторами. Город получил бы эти деньги через два-три года, когда комплекс ввели бы в эксплуатацию. Таким образом, Омск перед Днем города смог решить свои вопросы и закрыть какие-то долги.
— Вы и в СМИ обещали, что можете найти миллиард мэру, вы авантюрист по натуре?
— Есть во мне такая черта, но стараюсь сдерживать свое авантюрное начало. В связи с дефолтом многие наши новые программы из-за этого, наверное, и пострадали. Очень многие люди в своей жизни смотрят прямолинейно, но у меня такой склад ума, что я заглядываю вперед даже не за первый, а за второй угол. Мне же никто ни в чем не помогал, я все делал сам. Поэтому есть ошибки, и я за эти ошибки лично несу ответственность. И успехи тоже пожинаю я сам, но стараюсь, чтобы все, кто работает рядом со мной, зарабатывали адекватные деньги.
Но на самом деле деньги найти можно любые, и задачи надо ставить, на первый взгляд не решаемые. Ведь никто не мог найти в течение последних десяти лет деньги на строительство ТЭЦ-6. У нас уже лежат официальные документы, подписанные президентами двух крупнейших банков в Европе, которые гарантируют финансирование. Мы готовы привести в область финансовые ресурсы. Но мы являемся лишь менеджерами в этом проекте, и наши амбиции в отношении участия в этом проекте сформулированы адекватно.
— На каком этапе эти переговоры по финансированию ТЭЦ-6?
— Мы получили в январе разрешение на получение кредитной линии на 1 млрд долларов от пула иностранных банков для строительства ТЭЦ-6. У нас было согласование с Анатолием ЧУБАЙСОМ, я с ним лично встречался по этому поводу в прошлом году. Сейчас этот проект заморожен, мы ждем, когда урегулируются правовые взаимоотношения, потому что компания Е-4 купила госпакет ТГК-11. Думаю, когда все уляжется, мы предложим свои возможности для строительства ТЭЦ.
— Ваше участие в проекте ТЭЦ-6 поддержано энергетиками?
— Если реально даются дешевые ресурсы, думаю, разницы нет и для ТГК-11, и для Омской области, откуда они приходят. Ведь главное результат, если будет строиться ТЭЦ-6, для города это огромный плюс. Только на сети и общестроительные работы будет потрачено порядка 450-480 млн долларов. Если эти работы будут делать омские организации, для них это очень хороший задел и живые деньги.
Мы надеемся, что все-таки достучимся до власти и этот проект заработает с ТГК-11 или с областью. Мы просто организуем поставку денег под этот проект.
— Вы считаете себя омским бизнесменом или планируете дальнейшее воплощение проектов в других регионах, например в Москве?
— Я патриот Омска, всегда жил здесь и буду жить. Если бы я хотел, еще год назад уехал бы в Москву и занимался там новыми проектами, которые до сих пор предлагаются. Но там другая жизнь, другой менталитет, и мне все это не нравится. Москва — это тяжелый город. Здесь проще, я привык жить в провинции и думаю, что люди, которые здесь остаются, не неудачники. В Омске я многого достиг и многое еще могу сделать. Полгода назад, когда у нас был пик проблем с банками, все говорили, что ДРОКИН уехал в Англию и остался там жить. Но кто нас там ждет и что там делать? Я остаюсь здесь, так как в этом городе у меня много интересных проектов и идей.