На прошлой неделе состоялось заседание инициативной группы дольщиков инвестиционного проекта «Комфортные жилые дома по улице Завертяева». Застройщиком в этом проекте выступало ООО «Эллипс», а партнером и соинвестором – ООО «Открытый Мир». Из-за кризисной ситуации в фирме «Эллипс» дома не были сданы в срок, а жителям предложили внести дополнительные средства на завершение строительства. За комментариями корреспондент «КВ» Алексей ПАНТЕЛЕЕВ обратился к генеральному директору ООО «Открытый Мир» Евгении БАСОВОЙ.
— Евгения Васильевна, в чем заключалось ваше сотрудничество с ООО «Эллипс»?
— В мае 2006 года в нашу компанию обратилась фирма-застройщик ООО «Эллипс», с тем чтобы «Открытый Мир» помог организовать финансирование и строительство двух жилых домов, расположенных по улице Завертяева, 15 и 17. Они представили документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, утвержденный эскизный проект застройки будущих жилых домов, поэтажные планы, до-говор генерального подряда с ООО «Тор». Мы заключили с «Эллипсом» договор о том, что проводим финансирование в части подготовки проекта и проведения подготовительных работ на участке. Одновременно с ООО «Эллипс» был заключен агентский договор на реализацию квартир в строящихся домах.
Когда застройщик в июле 2006 года получил разрешение на строительство и разместил на своем сайте проектную декларацию о строящихся объектах, ООО «Открытый Мир» начало рекламировать данные дома и искать для них покупателей по догово-рам долевого участия в строительстве. Первый такой договор мы подписали в июле 2007 года и зарегистрировали его в учреждении юстиции, так как продажа квартир велась в полном соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». По агентскому соглашению мы должны были продавать квартиры по ценам застройщика. На тот момент она составляла от 14 до 16 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от площади квартиры, и мы начали реализацию именно по этим ценам.
То есть мы фактически выступили офисом продаж застройщика. Люди, которые хо-тели приобрести квартиры в домах на Завертяева, приносили свои деньги в ООО «Открытый Мир», которое передавало их застройщику. При подписании договоров долевого участия подписывался акт выполненных работ о том, что «Открытый Мир» свою роль выполнил.
— Когда «Эллипс» должен был сдать квартиры жильцам?
— Сдача объекта по проектной декларации должна была произойти не позднее 15 августа 2007 года. А примерно 15 мая дома должны были быть уже достроены. Но поскольку мы понимали, что застройщик не укладывается в сроки, мы предложили «Эллипсу» встретиться с каждым из дольщиков и подписать дополнительные соглашения к договору о долевом участии. В итоге были подписаны договоры о переносе сроков сдачи еще на три месяца. Дома должны были быть сданы и переданы участникам долевого строительства не позднее 1 ноября 2007 года.
Со своей стороны мы принимали участие в планерках, которые проходили на стройке каждую среду. Мы выражали обеспокоенность по поводу того, что не соблюдаются сроки, и оказывали всяческую помощь застройщику, например, в получении согласующей и разрешительной документации на строительство, получении согласования в службах и решении различных вопросов по получению техусловий. Но застройщик, по всей видимости, все-таки не контролировал ситуацию с ценами и в результате генподрядчик – ООО «Тор» — объявил к концу 2007 года, что себестоимость строительства превысит договорную по договору генподряда примерно на 25%.
— К чему привел этот конфликт с генподрядчиком?
— Застройщик с этим не согласился и поставил задачу проверить все сметы генпод-рядчика, чтобы по возможности уменьшить задолженность перед ООО «Тор» и все-таки снизить цену до уровня продажи жилья. Квартиры были проданы на общую стоимость 123 млн рублей, а генподрядчик объявил застройщику себестоимость на конец 2007 года уже порядка 159 млн рублей.
Ситуация фактически вышла из-под контроля застройщика уже в конце 2007 года и здесь было необходимо проводить очень тщательную проверку по сметам генподрядчика, осуществлять контроль, работать с субподрядными организациями. Это, на наш взгляд, абсолютно не делалось.
В 2008 году ООО «Эллипс» самоустранилось от исполнения обязательств и дольщики обратились в ту компанию, в которую они пришли по рекламе покупать квар-тиры, – ООО «Открытый Мир». Мы, подключив все свои ресурсы, вынудили ООО «Тор» не бросать работы и продолжать строительство. А сами, взяв на себя функцию заказчика, даже начали работу по формированию документации для сдачи дома в эксплуатацию. Но все же все эти финансовые затраты на сегодня достаточно вели-ки, и «Открытый Мир» потянуть их просто не сможет.
— Поэтому дома не сдали к сроку, прежде озвученному в СМИ, — 1 августа 2008 года?
— Этот срок не выполнен, я думаю, по причине того, что генподрядчик надеялся хотя бы на частичное участие застройщика в решении этой проблемы. Но поскольку его нет, а сегодня общее состояние рынка повлекло финансовые трудности у генподрядчика, работы не были завершены в срок.
На сегодня, чтобы сдать дом в эксплуатацию со всеми системами жизнеобеспечения и минимальной отделкой, необходимо минимум 15 млн рублей. Финансирование части из них берет на себя «Открытый Мир», и генподрядчик – около 4 млн рублей.
— В мае ООО «Тор» представляло новый график завершения работ, что было сделано?
— Самыми объемными по финансам и трудозатратам были работы по завершению штукатурных работ на доме № 15 и работы по кровле. Второй крупный блок – это сантехнические и электромонтажные работы на доме № 15. И третий большой блок – это внешние электрические сети, наружное обеспечение по электроэнергии. Сила-ми «Открытого Мира» профинансировано 4,5 млн рублей, на эти деньги были за-вершены штукатурные работы на доме № 15, доделана кровля и полностью сдана электрика и сантехника двух подъездов дома № 17. Но поскольку генподрядчик и застройщики не участвовали своими деньгами в завершении строительства, работы велись очень слабо и сегодня вообще остановлены.
— Сколько средств еще необходимо собрать для завершения стройки?
— На сантехнические и электротехнические работы на доме № 15 необходимо поряд-ка 5 млн рублей. Работы, связанные с наружным обеспечением электроэнергией, требуют около 4,5 млн рублей. Работы по подключению теплотрассы и внешних систем жизнеобеспечения – это еще порядка 3 млн рублей. И частично нужно выполнить работы по отделке мест общего пользования и доукомплектации квартир сантехническими и электрическими приборами, это около 2 млн рублей. В итоге и складывается сумма примерно в 15 млн рублей.
С момента начала стабильного финансирования мы определяем срок сдачи обоих домов ровно в полтора месяца.
— Как решается проблема претензий к ООО «Эллипс»?
— Там решать вопрос абсолютно не с кем. Жильцы обратились в суд, так как у них были заключены договоры именно с ООО «Эллипс». У нас с ним нет иного договора, кроме агентского, который выполнен. Суд удовлетворил исковые требования жителей в компенсации за нарушение застройщиком сроков сдачи домов и нарушение закона о защите прав потребителей. И жильцы имеют на руках исполнительные листы на общую сумму порядка 5 млн рублей. Но проблема состоит в том, что «Эллипс» сегодня неплатежеспособен, и если все предъявят их к исполнению, то «Эллипс» неминуемо может быть признан банкротом. А если не будет застройщика, то дом вообще будет очень сложно сдать в эксплуатацию.
— Сколько денег придется доплачивать самим жителям?
— Минимальная сумма, если удастся снизить все затраты по сметам, представленным генподрядчиком и субподрядчиками, составляет 4,5-5 млн рублей. Максимальная сумма может быть до 9 млн рублей. Сейчас все зависит от того, какую часть затрат сможет взять на себя генподрядчик и с какими объемами завершенного строительства жильцы готовы принять дома по акту приема-передачи. Если они готовы при-нять квартиры без отделки, но укомплектованные всем оборудованием, то это одна цена. Если жильцы будут настаивать на завершении отделки, благоустройства, это уже другая цена.
Мы провели ревизию объемов завершения работ и уменьшили эту стоимость, как только было возможно. Например, при обсуждавшейся в мае смете субподрядчика по сантехническим и электротехническим работам в этих двух домах в размере около 7 млн рублей нам удалось снизить ее до 4,5 млн. То есть мы убрали все лишние работы и долги, которые были со стороны застройщика и генподрядчика. Мы снизили их сметы почти на 35%, фактически убрав их прибыль и оставив только затраты на материалы и оплату рабочим на завершение работ.
— Как решается проблема с оформлением документов для сдачи домов в эксплуатацию?
— Мы не видим проблемы в оформлении документов, «Открытый Мир» согласился взять ее на себя. На сегодня подготовлены технические паспорта обоих домов. И как только квартиры будут переданы жильцам, мы будем подавать документы в юсти-цию на регистрацию права собственности. Совместно с генподрядчиком формируется вся документация для сдачи дома в эксплуатацию.
Но сегодня стоит еще очень важная и острая проблема – подключение к сетям. Мы уже столкнулись с новыми тарифами, одобренными депутатами городского совета, за подключение к воде и электричеству. На сегодня, например, Водоканал выставил плату за подключение этого объекта к внешним сетям в 7,5 млн рублей. Этих затрат вообще не было ни в смете, ни в бюджете. Как только мы об этом узнали, сразу об-ратились в министерство строительства Омской области за поддержкой в плане решения вопроса с Водоканалом об отмене платы за подключение, поскольку дома уже построены и все квартиры проданы.
С такой же инициативой мы выйдем к энергетикам, чтобы освободить дома от платы за подключение к электросетям. Среди покупателей много бюджетников, порядка 8 договоров долевого участия были заключены с участием минстроя по програм-мам жилищного субсидирования. Сегодня наш вопрос рассматривается, и, надеюсь, будет решен положительно.