А в некоторых местах стоимость продажи объектов подскочила до 200 тысяч рублей за квадрат
По мнению экспертов, 2012 год для рынка коммерческой недвижимости во многом стал переходным. В России, Омской области и самом городе Омске сменилась власть, что не могло не отразиться на активности инвесторов. Оптимистично настроенные участники рынка отмечают рост активного спроса во всех сегментах, другие, напротив, особого оживления не увидели и полагают, что посткризисный штиль на рынке коммерческой недвижимости так и не завершился. Однако в разнообразии мнений можно отметить и общие тенденции. Так, в 2012 году самым активным сегментом оказалась торговая недвижимость — в силу активности местных и иногородних ритейлеров. Яркий пример в Омске — открытие новых магазинов «Магнит» и спешное строительство трех гипермаркетов этой сети. Местные же девелоперы продолжают строить объекты, запланированные еще до кризиса. А в офисной недвижимости арендаторы возвращаются на те площади, от которых в кризисный период приходилось отказываться.
Временная эйфория или начало активности?
Как отмечает генеральный директор Центра деловой недвижимости «Навигатор» Евгений ЩЕРБАКОВ, 2012 год можно разделить на три этапа.
— Первый – это ожидание, когда сменится власть в городе Омске и области, и, естественно, было сдерживание активности как при покупке, так и при продаже недвижимости, — говорит он. — Следующий период – смена руководства и связанная с этим некоторая эйфория, определенная активизация как со стороны омских инвесторов, так и приход иногородних, но не с целью приобретения недвижимости, а с целью разведать ситуацию. Но уже с осени идет период угасания этого энтузиазма и сворачивание инвестиционной деятельности. Потенциальные инвесторы, которые хотели прийти в город и были связаны, к примеру, с нефтегазопереработкой, обслуживанием газопроводов и искали в Омске подходящие базы (и мы их нашли по нормальной цене), и их все устраивало, в октябре — ноябре впали в депрессивную задумчивость, а потом сказали, что подождут с вхождением в наш регион. То же самое произошло с рядом банков, для которых мы подобрали несколько хороших объектов – отдельно стоящих особняков. Банкиры хотели войти в Омск и открыть здесь свои филиалы, но решили подумать и открыться с большей вероятностью в Новосибирске или Екатеринбурге. И это очень заметно – произошло некоторое разочарование от увиденных кадровых назначений как в областной, так и в городской администрации. В итоге это касается инвестиционного интереса на уровне мелких, средних и, частично, крупных предпринимателей.
Некоторое падение интереса на рынке коммерческой недвижимости с начала года к его концу подтверждается и данными статистики. По информации ООО «ОМЭКС», с начала года к III кварталу произошел спад удельного показателя стоимости на рынке коммерческой недвижимости во всех округах Омска.
По словам Евгения ЩЕРБАКОВА, в прошедшем году в Омске коммерческую недвижимость по-прежнему покупали и брали в аренду сугубо для собственных нужд, а не с инвестиционными целями. Сработал тот отложенный спрос, который накапливался в последние годы. «После периода острого кризиса, который длился около двух лет, наступила некая стабильность – тех, кто погиб на фронтах коммерческой борьбы, похоронили, а те, кто остался жив, не торопились за бесценок отдавать свою недвижимость, — продолжает эксперт. — Но и приобретать новые объекты тоже особо никто не хотел. В период отмеченной недавней эйфории у нас был всплеск активности среди мелких и средних предпринимателей, однако люди покупали объекты лишь в надежде, что деловая жизнь в Омске активизируется. И тем не менее, сравнивая наши итоги с 2010-2011 годами, могу сказать, что в 2012 году ситуация на рынке была активнее».
Начальник отдела коммерческой недвижимости ООО «Авеста-Риэлт» Александр БАРКО настроен еще более оптимистично, хотя отмечает и существенный недостаток омского рынка.
— Количество сделок в 2012 году у нас было намного больше, а в финансовом выражении – не меньше, чем даже до кризиса, — говорит он. — Наиболее живой – арендный рынок, в первую очередь в сегменте торговой недвижимости, хотя были здесь и продажи. В целом 2012 год отличается тем, что существовал достаточно активный спрос, но между ним и имеющимся предложением наблюдается диссонанс. То есть требования к помещениям серьезно выросли, а предложения остались те же самые. И качество предложений сейчас откровенно не соответствует требованиям спроса. Рынок же новостроек еще не достиг докризисного уровня. Некоторые новые площадки закладываются только сейчас, однако интересные по расположению места можно пересчитать по пальцам.
В целом позитивное мнение высказывает и начальник отдела коммерческой недвижимости компании «Аркада-Стиль» Марк ЛОСЬ:
— Зимой и весной все выжидали, но потом начали происходить сделки, которые не завершаются и по сей день. К нашей земле и недвижимости появился интерес у иногородних инвесторов. На первом месте по активности – торговая недвижимость. На второе место я бы поставил складскую и производственную недвижимость, причем интересна как покупка, так и аренда площадей разного формата – это и небольшие склады от 50 кв. метров, и складские комплексы до нескольких тысяч квадратов.
В торговле появились рекордсмены
Участникам рынка сегодня предоставлен большой выбор торговых площадей. Растущее число объектов торговой недвижимости позволяет покупателям и арендаторам покидать неудачные торговые центры и находить более прибыльные объекты. В 2012 году проявляли активность федеральные ритейлеры: была открыта третья «Лента» на Московке, а также гипермаркеты «Магнит» на Левобережье и в городке Нефтяников. Кроме того, многофункциональные торгово-развлекательные комплексы пополнились новыми кинозалами: в «АТ-Маркете» на Московке запустился кинотеатр «Московский», открылся кинотеатр в «Кристалле», а в «Миллениуме» заработал киноцентр «Слава». А вот третья очередь ТРК «Маяк» на Левобережье, очевидно, теперь уже запустится в 2013 году. Общая площадь комплекса после ввода составит 53 тысячи кв. метров.
Как отмечают в ООО «ОМЭКС», на сегодняшний день самыми популярными форматами торговли являются торгово-развлекательные центры или занимающие первые и цокольные этажи жилых домов магазины, которые еще называют объектами категории Street Retail. Причем Street Retail является одним из основных типов торговой недвижимости в Омске. А наибольшее количество предложений представлено объектами площадью до 100 кв. метров. По данным экспертов ООО «ОМЭКС», средняя цена 1 кв. метра торговых помещений такого типа по итогам IV квартала составила 50 941 рубль. Для сравнения, средневзвешенные показатели цены 1 кв. метра по другим торговым и офисным помещениям составили 34 454 рубля и 34 148 рублей соответственно. Наиболее привлекательными для арендаторов и предпринимателей остаются торговые помещения в домах, расположенных на первой линии вдоль основных транспортных магистралей города. Таким образом, район улицы Ленина и проспекта Маркса демонстрирует максимальные показатели стоимости продажи таких площадей.
В ООО «ОМЭКС» добавляют, что в целом по итогам IV квартала самые дорогие торговые площади располагаются в Центральном и Советском округах, где средневзвешенные показатели стоимости 1 квадратного метра составляют 41 447 рублей и 38 111 рублей соответственно. В Кировском округе отмечен самый низкий ценовой показатель – 34 454 рубля за квадрат.
В общем же на рынке торговых помещений в «ОМЭКСе» отмечают достаточно стабильную динамику. Средневзвешенная цена по городу Омску в I квартале составила 31 616 рублей за 1 кв. метр, и к IV кварталу этот показатель вырос лишь до 34 454 рублей за квадрат. А вот динамика рынка Street Retail говорит о постоянном росте цен внутри сегмента. Средневзвешенный показатель стоимости 1 кв. метра торговых помещений на первых этажах к концу года вырос на 20%. И если в первом квартале минимальный показатель стоимости был равен 36 207 рублям за квадрат (Октябрьский округ), то к четвертому кварталу минимальный показатель вырос до 45 091 рубля за 1 кв. метр (также в Октябрьском округе).
Сведения экспертов-аналитиков в целом подтверждают комментарии риелторов-практиков, хотя усредненные данные для рынка торговой недвижимости не вполне показательны: все очень индивидуально и зависит от места. «По аренде торговых площадей на проспекте Маркса в районе «Голубого огонька» возник непонятный ажиотаж, цены дошли уже до 5,5 тысячи рублей за 1 кв. метр, — говорит Евгений ЩЕРБАКОВ. — А недалеко от этого места – на Ленинградской площади в районе Дома одежды – торговые площади уже много лет безуспешно пытаются продать или сдать в аренду, но там нет хорошего пешеходного трафика и подъездных путей. То есть разброс арендных ставок на торговые площади составляет от 300 рублей до 5 000 рублей в некоторых отдельных местах".
Что касается продажи, все также зависит от места, состояния и ликвидности объекта. «Street Retail по основным магистралям по-прежнему интересен, но этих объектов мало, поэтому если что-то появляется из нормальных предложений, они не то чтобы не простаивают, а даже до рекламы не доходят, — отмечает Марк ЛОСЬ. — Цена продажи на основных магистралях в 100 тысяч и больше за 1 кв. метр уже никого не пугает. Хотя в 2011 году 70-80 тысяч за квадрат еще настораживали. То есть практически по всей недвижимости уже достигнут докризисный уровень. Но недвижимость в плохом состоянии и непроходных местах и сейчас не купят ни за какие деньги».
По информации участников рынка, недавно был побит ценовой рекорд – старинное здание-памятник по улице Бударина, 15 напротив ТК «Пять звезд» продали по цене 200 тысяч рублей за квадратный метр.
— В Омске есть несколько таких ключевых мест – «Голубой огонек», районы возле кинотеатра «Кристалл», ДК им. Малунцева, ДК им. Баранова, — продолжает тему Александр БАРКО. —На этих точках за 2012 год цена выросла и кое-где уже перекрыла докризисный уровень. Если в 2011 году 100 тысяч за продажу квадратного метра считались фантастикой, то сейчас уже проходят сделки по 200 тысяч за квадратный метр в суперместах, но их уже нет – все это скуплено. Если в 2011 году клиенты еще приглядывались, а потом покупали, то в 2012 году за какие-то точки уже устраивались аукционы.
По словам г-на БАРКО, в докризисных 2006-2007 годах разброс цен между самой дорогой и самой дешевой недвижимостью был намного меньше. Максимальные цены тоже доходили до 200 тысяч рублей за квадрат, а минимальные (за ликвидную недвижимость) были 30-40 тысяч за квадратный метр. Сейчас если рубеж в 200 тысяч мы уже перешагнули, то есть объекты, которые никому не нужны и по 20 тысяч рублей за квадрат. «Такой диссонанс при покупке, в первую очередь, торговых помещений возник именно из-за завышенных требований к объектам. К примеру, ритейлеры выбирают подходящий объект очень долго, — поясняет Александр БАРКО. — Традиционно самым лучшим и стабильным арендатором считались банки, которые платили самые большие деньги. Сейчас они отошли в сторону, и максимальные суммы дают сети сотовой связи, а также федеральные и новые региональные ритейлеры, торгующие брендовыми товарами. Например, в город пришла сеть обувных магазинов Belwest».
— У нас расширилось несколько федеральных сетей, в частности, «Мегафон», которому мы сейчас поставляем объекты коммерческой недвижимости, — подтверждает Евгений ЩЕРБАКОВ. — Они не демпингуют и охотно вытесняют других арендаторов, платя больше. Например, за помещение на Ленинградской площади «Мегафон» согласился платить 2 000 рублей за квадратный метр и вытеснил тех, кто арендовал его за 1 500 рублей. Требования у сети очень высокие, и теперь они опять подбирают очередные помещения.
Покупка офисов пока не ожила
По данным ООО «ОМЭКС», в Омске насчитывается более 30 офисных и бизнес-центров. Что же касается изменения цен в офисном сегменте, то здесь, как и на рынке торговых объектов, с I квартала 2012 года отмечена стабильность. Наиболее дорогие офисы расположены в Центральном и Кировском округах. Причем здесь сосредоточено более 50% рынка предложений офисной недвижимости. «Арендаторы, которые не имеют возможности арендовать дорогие офисы в центре города, всегда могут расположиться в чуть более дешевых помещениях Ленинского и Октябрьского округов, — отмечают в ООО «ОМЭКС». — При этом решающим фактором низкой цены зачастую оказывается не пониженное качество отделки, а именно местоположение на карте города».
Согласно аналитике «ОМЭКС», так же как и на рынке торговых помещений, среди офисов преобладают предложения по продаже объектов небольших площадей – до 100 кв. метров, которые составляют почти 60% предложений. Существенно меньше представлено объектов площадью от 100 до 500 кв. метров – 34% рынка, и средняя стоимость продажи таких объектов за 1 кв. метр существенно ниже – 35 930 рублей. Примерно одинаковое количество объектов предлагается к продаже в сегментах от 500 до 1000 кв. метров и свыше 1000 квадратов – 3 и 4% рынка соответственно. Как правило, такие объекты пользуются наименьшим спросом, в связи с чем и стоимость 1 кв. метра здесь гораздо меньше: объекты от 500 до 1000 квадратов предлагаются к продаже по средней стоимости 33 771 рубль за 1 кв. метр, а стоимость офисов площадью свыше 1 000 квадратов в среднем составляет 28 998 рублей за квадрат.
— В Омске существуют бизнес-центры, еще не завершенные строительством, но уже привлекающие внимание арендаторов, — продолжают в «ОМЭКСе». — Ярким представителем этой категории является бизнес-центр по улице Гагарина, 14. Застройщиком центра является ООО «НПО «Мостовик». Начиная с четвертого квартала 2012 года компания «Мостовик-девелопмент» осуществляет продажу помещений в бизнес-центре. Проект должен стать успешным в силу удачного местоположения на значимой магистрали Омска. Среди вновь построенных бизнес-центров нельзя не отметить ТОЦ «Фестиваль», который является единственным бизнес-центром класса А. Здание построено в 2010 году, но уже имеет очень высокую заполняемость постоянными крупными арендаторами.
По мнению экспертов, средняя недозагруженность офисных площадей составляет 25,5%, что превышает уровень свободных торговых площадей (18%). До сих пор на продаже находятся офисные помещения в ранее построенных офисных центрах в Больничном переулке, по улице Учебной, 79, улице Красный путь, 101 и других. По цене 60 тысяч рублей за квадрат уже давно на продажу выставлен офисный центр «Аристократ» по улице Фрунзе, 40 площадью 3 400 кв. метров.
— Офисные помещения по-прежнему особо не покупают, — отмечает Евгений ЩЕРБАКОВ. — Основные потребители офисных помещений сейчас – мелкий офисный планктон, которому нужны площади до 20-30 кв. метров. На это спрос есть, но таких помещений мало. На большие офисные помещения сейчас особого спроса нет. Хотя в период смены власти и начавшейся эйфории в Омск приезжали различные представители и искали офисы класса А. Стоимость аренды офисов варьируется от 300 до 1000 рублей за квадратный метр в зависимости от места, комфортности, наличия парковочных мест, коммуникаций и так далее.
— Офисная недвижимость несколько выросла, аренда идет, но покупка пока не ожила, — говорит Александр БАРКО. — Поскольку на покупку спрос небольшой, то и роста цены за 2012 год практически не было. Аренда также стабильная – выше 600 рублей за 1 кв. метр люди готовы платить в исключительных случаях, стандарт – 500 рублей за квадрат в нормальном офисном здании. Но по сравнению с 2009-2010 годами заполненность офисных центров достаточно высокая (хоть и не 100-процентная) и сменяемость не такая большая. Арендаторы очень серьезно подходят к подбору объекта, долго рассматривают варианты, торгуются, возвращаются, идут смотреть заново.
Марк ЛОСЬ напоминает, что в кризис сегмент офисной недвижимости пострадал больше всего. За это время были построены административные и торгово-офисные комплексы, где сегодня приемлемые арендные ставки и высокий уровень предоставляемых услуг – охрана, Интернет, уборка помещений, нормальный ремонт, хорошее расположение. «И офисную недвижимость старого типа в виде каких-то закутков сейчас практически невозможно сдать даже за смехотворные деньги, — продолжает он. — Из-за большого числа предложений покупатели или арендаторы могут торговаться с собственником либо испрашивать какие-то преференции в виде арендных каникул, ремонта в счет арендной платы и так далее».
Перспективы и ожидания
Что касается производственных и складских помещений, по словам Евгения ЩЕРБАКОВА, цены на аренду здесь также немного выросли. Если в прошлом году за холодное складское помещение брали от 50 рублей за квадрат, то сейчас начинают требовать уже от 100 рублей, и ставки доходят до 500 рублей за квадратный метр.
— По производственным площадям арендные ставки за год выросли, как минимум, на 20%, — считает Александр БАРКО. — При продаже цены тоже росли, но меньшими темпами. На производственные помещения спрос сейчас очень хороший, но оставшиеся с советских времен складские и промышленные объекты не удовлетворяют покупателей по качеству. В начале 2012 года был серьезный спрос на земельные участки, и в первую очередь на те площадки, на которых можно строить производственные помещения, СТО, автомойки и так далее. Самые перспективные направления для нового строительства торговых и административных объектов – конец улицы 10 лет Октября, район старой и новой Московки и Амурский поселок. Левый берег уже перенасыщен, например, начало улицы Дианова называют кладбищем торговых комплексов.
Вообще, по словам г-на БАРКО, цены на земельные участки в Омске за год поднялись. Но проблема в том, что большинство таких участков не в собственности, а в аренде на три года под строительство. Есть сложности и с коммуникациями – к примеру, промышленное производство требует большого объемак воды, газа, электроэнергии.
— Сейчас проявляется спрос на землю, но не сформированы предложения, — подтверждает Марк ЛОСЬ. — Еще несколько лет назад власти заявляли, что застройщики разобрали все участки в аренду, но ничего не строят. Однако и забрать эту землю никто не может. Мы надеемся, что у нас все-таки появится рынок земельных участков под коммерческое использование, он должен быть лучше сформирован, более открыт, и от этого выиграют все.
«В целом цены по всей коммерческой недвижимости за 2012 год увеличились как по аренде, так и по продаже, но не намного – в пределах инфляции, то есть на 10-15%, — говорит г-н ЩЕРБАКОВ. — Какого-то всплеска по покупке в ближайшее время я не ожидаю, хотя предполагаю, что цены будут и дальше расти, поскольку инфляция будет увеличиваться».
Особое мнение
Александр СТУКОВ,
эксперт рынка недвижимости, директор по развитию ООО «Альбион КН»: «Изюма в этой булке почти не осталось»
— Ситуацию с динамикой цен на рынке коммерческой недвижимости я бы охарактеризовал как бриз, а с арендными ставками – просто штиль. Отсутствие трендов делает этот год весьма похожим на 2011-й. Если стоимость активов в виде недвижимости у малого и среднего бизнеса не растет и не падает, откуда взяться мотивации для ее продажи или покупки? Но значимую роль в стабилизации ситуации в Омске сыграла новая кадастровая оценка земель поселений. Большинству предпринимателей — собственников земельных участков, а опосредованно и арендаторам, ее результаты помогли ослабить налоговую нагрузку, оптимизировать издержки в бизнесе. К слову, законодательство позволяет продолжать эту работу в инициативном порядке с помощью профессиональных оценщиков или юристов. Это тем более полезно перед введением т.н. единого налога на недвижимость.
Возвращаясь к стоимости деловой недвижимости, можно отметить, что «изюма» в этой «булке» почти не осталось. Ценовое дно было достигнуто еще в 2010 году. Объекты по приемлемым ценам зачастую требуют серьезных вложений или их приобретение чревато юридическими и маркетинговыми рисками. Покупатели ищут сами и заказывают риэлторам найти объекты с окупаемостью не более пяти лет, а рынок может предложить обычно не менее восьми. По продаже можно сторговаться совсем ненамного, по аренде же практически нет. Мало того, во «Флагмане» и ряде других бизнес-центров арендаторы уже получили «письма счастья» с уведомлением о десятипроцентной надбавке к арендной плате с нового года. Собственники ведь брали инфляционный пресс на себя и терпели не менее трех лет.
С избытком и застаревших проблем. Сохраняется диссонанс в востребованных форматах спроса и предложения. Рынок вроде затарен объектами, но они по количественным и качественным параметрам не более чем на половину соответствуют запросу покупателя. Снижение доходности многих видов бизнеса препятствует развитию рынка за счет расширения торговых, офисных, производственных, складских и других площадей. По сведениям банков, кредитование под залог такой недвижимости именно в инвестиционных целях не превышает 10% от общего объема. Обычно это пополнение оборотных средств заемщика. Для иногороднего же и иностранного капитала по-прежнему низка инвестиционная привлекательность региона. Как эксперт рынка понимаю, что очень многое зависит от менеджмента. Можно с помощью хорошей команды, бренда, технологий, товарной линейки или эксклюзивной услуги, наконец, реконцепции объекта значительно повысить доходность. Примерами могут служить ТОК «Фестиваль» и торговый комплекс «Маяк».