В апреле 2017 года Правительством Омской области принято постановление о переходе к проведению государственной кадастровой оценки по новым правилам
Теперь массовую кадастровую оценку недвижимости и земельных участков в регионе будут проводить не частные оценочные компании, победившие в конкурсе, а специально созданное бюджетное учреждение, которому предписано руководствоваться единой утвержденной на федеральном уровне методикой. Тогда же, в апреле, региональным кабмином принято распоряжение о реорганизации ГП «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства», на базе которого создается бюджетное учреждение «Омский центр кадастровой оценки и технической документации». В структуре нового БУ и будут работать государственные оценщики. Директор ГП «Омский центр ТИЗ» Жанна МЕЩЕРЯКОВА рассказала обозревателю «КВ» Ольге УМОВОЙ, что происходит в учреждении сейчас и как будут реализовываться задачи по проведению государственной кадастровой оценки.
– Жанна Борисовна, на какой стадии реорганизации сейчас находится предприятие?
– Сейчас мы в завершающей стадии этого процесса. С января 2018 года будем работать уже как бюджетное учреждение. Проделана серьезная работа по формированию института государственных кадастровых оценщиков. Так, нами разработаны и утверждены министерством имущественных отношений Омской области регламенты по оказанию 16 видов услуг и 5 видов работ, на основании которых будет формироваться государственное задание на 2018-й и последующие годы. Если ранее оценщик оказывал только одну услугу – непосредственно проводил оценку объектов недвижимости, сведения о которых содержались в ЕГРП, выдачу информации о кадастровой стоимости, расчет и перерасчет стоимости объектов, внесенных в ЕГРП в период после проведения работ по массовой оценке, осуществляла кадастровая палата, хранение результатов осуществлял Росреестр и так далее, то теперь согласно законодательству все эти полномочия переданы бюджетному учреждению. Мы будем не только проводить оценку, но и вести аналитику, сбор и хранение информации. Положительным моментом служит непрерывность процесса сбора и обработки данных, который начинается после проведения очередной оценки и продолжается до следующей кадастровой оценки недвижимости.
Также мы провели серьезный анализ для выбора программного продукта, на основе которого будем организовывать работу. Дело в том, что законодатель не определил единого ПО для государственных оценщиков и каждый регион идет теперь своим путем. Конечно, опыт использования такого программного обеспечения у нас есть, так как наше предприятие проводило и оценку земель населенных пунктов в 2011 году, и оценку земель сельхозназначения. Мы ознакомились с презентациями ряда компаний-разработчиков, разместили конкурсную документацию и скоро выходим на подведение итогов. Программный продукт, который мы приобретем, должен быть совместим с программными продуктами Росреестра, с уже имеющимся у нас на предприятии ПО, которое мы используем для хранения данных об объектах недвижимости. Нам предстоит имеющуюся информацию об объектах недвижимости сверить с актуальными данными, которые будут выгружены из Росреестра, проверить достоверность и полноту информации, провести верификацию по показателям адресным, площадным и так далее. Ведь если раньше в перечне могли содержаться объекты, по которым характеристик не хватало, и оценщик направлял запросы в Росреестр или в муниципальное образование и дополнял эту информацию, то теперь, согласно Федеральному закону «О государственной кадастровой оценке» № 237– ФЗ и действующему Приказу Минэкономразвития РФ № 74, который определяет порядок формирования перечня, в случае если хоть одного показателя нет (кадастрового номера, разрешенного вида использования участка, и т.п.), то объект недвижимости вообще не попадает в перечень и не подлежит оценке. И потому уже сейчас ведем работу по аналитике сведений, выгруженных Росреестром, с целью дальнейшей обработки исходного информационного ресурса с применением приобретаемого программного продукта.
– По вашим предварительным оценкам, много будет таких объектов, по которым отсутствуют полные данные?
– Такие объекты есть, но не в том количестве, какое могло быть. Мы общаемся с коллегами из других регионов, в том же Пермском крае почти из 2 млн объектов около 1 млн участков из перечня выпадает. К счастью, у нас далеко не такой процент. У нас отлажено взаимодействие с Росреестром, в том числе в электронном виде, и мы совместно занимались в течение этого года верификацией, проводили сверку сведений. Конечно, при соединении программных продуктов всегда возникают накладки, и это оставляет свой отпечаток в виде пробелов в базах данных, но мы активно работаем над устранением недостатков.
– А по новым объектам, появляющимся в Омске, своевременно информацию удается вносить?
– Да, нами налажено взаимодействие с департаментом строительства Администрации города Омска, они нам направляют информацию в виде распоряжений о вводе объектов в эксплуатацию, там и площадные характеристики указываются, и сведения об инженерной инфраструктуре объектов и много другой информации, востребованной оценщиком.
В целом задачу по сверке данных с муниципалитетами мы видим как одну из самых основных. К тому же муниципалитеты наиболее заинтересованы в проведении качественной и полной кадастровой оценки, ведь это напрямую влияет на наполнение местных бюджетов. А в районах часто встречаются ситуации, когда есть неучтенные земли, много споров возникает по фактическому использованию. Отмечу, что с введением изменений в закон собственники имеют возможность передать более точные сведения об объекте недвижимости для максимально точной оценки – еще до проведения кадоценки. Собственники могут подать декларацию об уточнении характеристик объекта своей собственности. Мы должны проанализировать декларацию на наличие несоответствий в базе данных, и в случае если найдутся такие несоответствия, найти их причину и устранить.
– Вы уже укомплектовали штат оценщиков? Будет ли увеличено число работников предприятия?
– За последние годы у нас, напротив, проведена оптимизация. Раньше численность сотрудников составляла порядка 250 человек. Штатная численность БУ определена на уровне 160 человек, из них 50 человек – это как раз те люди, которые непосредственно будут заниматься вопросами государственной кадастровой оценки, в том числе сбором, актуализацией и аналитикой информации. На федеральном уровне, напомню, достаточно жесткие требования установлены к государственным оценщикам, в том числе к опыту проведения оценки, который должен составлять не менее трех лет. Кроме того, утвержден перечень тех направлений, по которым у специалиста должно быть высшее образование. Это экономика и управление, почвоведение, геодезия, компьютерные и информационные науки, архитектура, технология строительства, земельный и городской кадастр. И это вполне объяснимо в связи с реализацией того функционала, который возлагается на сотрудников бюджетного учреждения. Наш штат оценщиков формируется в том числе из тех специалистов, которые у нас уже работали, и мы сейчас усиливаем их подготовку, они проходят переобучение на базе Саратовского государственного технического университета. Кроме того, сейчас мы ведем дополнительный набор оценщиков, экономистов– управленцев, почвоведов и так далее.
– Почвоведы вам для чего нужны?
– Нам предстоит проводить, в частности, оценку земель сельхозназначения, и в этой работе обязательно должны быть задействованы почвоведы, только они могут определить почвы на том или ином участке, ее состояние. Работы по изучению почв на территории Омской области проводились, насколько я знаю, последний раз в 2000 году, и, конечно, почвенные карты уже потеряли актуальность.
– По каким направлениям в первую очередь будет производиться государственная кадастровая оценка?
– Уже сейчас ведется актуализация информации для проведения оценки земель сельхозназначения – 207 139 участков, земель промышленности – 13 375 участков, особо охраняемых территорий – 515 участков и земель водного фонда 85 участков. Это те самые направления, по которым решение о проведении государственной кадастровой оценки может быть принято субъектом в первую очередь.
– А оценка объектов капитального строительства?
– По объектам капитального строительства предстоит длительный этап сбора информации (в данный момент ведется работа по обработке информации в части полноты и достоверности сведений по 2146011 ОКС). Минэкономразвития РФ, которое выступает ключевым методологом по проведению государственной кадастровой оценки, на этот счет имеет четкое мнение: сначала нужно привести в порядок всю землю, установить фактическое использование земель, внести все данные и только потом можно к актуализированным данным привязывать объекты недвижимости. Кроме того, в новом № 237-ФЗ введены в части оценки объектов капитального строительства новые, достаточно сложные понятия, и пока в законодательстве есть пробелы, как эти понятия применять, приняты не все подзаконные акты.
– Организация государственного института оценщиков, как я понимаю, достаточно затратное для бюджета новшество. Какие-то расходы уже понесены предприятием?
– Самым затратным, конечно, будет первый этап, на котором мы должны создать материально-техническую базу. Нужны серверы, нужна компьютерная техника, которая позволит создавать и обрабатывать тематические карты, работать с большим объемом графической и семантической информации. Высока стоимость и программных продуктов, тем более что ПО нужно приобретать ежегодно. Из собственных средств госпредприятия мы уже приобрели часть техники и ПО, осуществили приобретение информационных баз о рынке недвижимости, потому как понимаем важность скорейшего начала работ.
– Государство, переводя кадастровую оценку на новые рельсы, намеревалось прежде всего повысить качество оценки. За счет чего будет обеспечено это качество, помимо того, что проводить работы будут только проверенные люди, с опытом и профильным образованием?
– Сама методика государственной кадастровой оценки претерпела очень серьезные изменения, и прежде всего они заключаются в индивидуальном подходе. Новая методика будет рассматривать каждый объект более детально, в том числе учитывать экономические показатели. А в целом в методике сегодня порядка 24 показателей, оказывающих влияние на корректность определения кадастровой стоимости, это намного больше, чем раньше, так что теперь оценка, на мой взгляд, будет более точной и правильной. Также законодатель предусмотрел ответственность для государственного оценщика за качество проведенной работы.
Иван ШТЕЙНБОРМ,
первый заместитель министра имущественных отношений Омской области:
– Напомню, что федеральным законодателем сегодня исключена верхняя граница проведения государственной кадастровой оценки. Согласно ст. 24.12 № 135– ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ не чаще чем один раз в течение трех лет. Напомню, что кадастровая оценка земель населенных пунктов была проведена в Омской области в 2014 году, вступила в силу с 1 января 2016 года. Уже сейчас специалисты Омского центра ТИЗ ведут подготовку к актуализации кадастровой оценки ряда категорий земель. При этом представители Минэкономразвития РФ настойчиво обращают внимание регионов на то, что торопиться с проведением кадастровой оценки по новым правилам не нужно, сначала нужно качественно отработать первый этап по формированию базы данных.
К полномочиям бюджетного учреждения также будет отнесено предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, и рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Добавлю, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка на необходимую дату можно получить в МФЦ в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости земельного участка, которая предоставляется бесплатно.