О кинотеатре «Сатурн», ДК имени Козицкого и льготном выкупе земли в Омске.
Насколько реально выкупить у муниципалитета по льготной цене земельный участок под собственным зданием и на каких условиях городская администрация будет сотрудничать с потенциальными инвесторами, готовыми восстанавливать городские объекты культуры, обо всем этом обозреватель «Коммерческих вестей» Николай ГОРНОВ поговорил на минувшей неделе с директором департамента имущественных отношений администрации города Омска Дмитрием МАХИНЕЙ.
– Дмитрий Александрович, сильный резонанс вызвала история с пожаром в заброшенном здании кинотеатра «Сатурн». Что с этим муниципальным зданием сейчас? Какие планы на него у города?
– Мы хотим прежде всего сохранить целевое назначение этого здания, то есть желательно, чтобы там был не просто объект культуры, а именно кинотеатр. Именно поэтому здание до сих пор не выставлялось на приватизацию. Потому что приватизация привела бы, я уверен, к потере объекта, новый собственник вероятнее всего решил бы здание кинотеатра снести и построил бы на этом месте что-то другое, коммерчески более выгодное. Но и восстановить кинотеатр за счет средств городского бюджета мы не можем. Поэтому наша задача – найти инвестора. На сегодняшний день мы рассматриваем несколько моделей взаимодействия с будущим инвестором «Сатурна» – концессионное соглашение, муниципально-частное партнерство и долгосрочная аренда...
– Чем эти варианты отличаются? И какой из них предпочтительней?
– Самый быстрый и простой в реализации – долгосрочная аренда. Суть его в том, что совместно с инвестором определяется срок окупаемости инвестпроекта, на старте, исходя из текущего состояния объекта, назначается арендная плата, которая не будет потом меняться весь срок окупаемости, а дальше инвестор реализует проект и получает доход. Вариант концессии более сложен. При таком варианте собственник здания, муниципалитет, должен определить объем необходимых работ, который будет выполнять концессионер, проконтролировать работы по реконструкции объекта, проконтролировать ввод объекта в эксплуатацию, а потом, когда срок окупаемости закончится, то есть концессионер в процессе эксплуатации объекта вернет вложенные деньги, он должен будет вернуть муниципалитету отреставрированный объект. И если в варианте аренды мы рассматриваем, кто из участников конкурсных процедур предложит больше, то в варианте концессии необходимо оценивать, кто предложит лучше. Самый сложный, пожалуй, вариант – муниципально-частное партнерство. В основе его финансовая модель, похожая на концессию, только по истечении срока партнерства отреставрированный объект отчуждается в пользу инвестора. Мы готовы, собственно, обсуждать с потенциальными инвесторами любой вариант.
– Кто-нибудь уже заинтересовался «Сатурном»?
– Да, заинтересованные бизнесмены есть. Назвать их я пока не могу, но у них уже имеется опыт реконструкции кинотеатров. Они заинтересовались именно вариантом долгосрочной аренды. Сейчас мы заказываем оценку объекта, чтобы можно было обсуждать условия аренды более предметно, заинтересованные бизнесмены считают свои возможности и финансы, и мы надеемся, что размер арендной платы, который определит оценщик, совпадет с ожиданиями и возможностями потенциальных инвесторов, и тогда в четвертом квартале 2019 года мы проведем аукцион.
– Потенциальных инвесторов не напугал сегодняшний внешний вид кинотеатра «Сатурн»?
– Немного напугал. Пока они там не побывали, думали, что объект находится в несколько лучшем состоянии.
– А возможен такой вариант, чтобы город отдал «Сатурн» в аренду буквально за копейку, только чтобы вернуть эти развалины к жизни?
– К сожалению, нет. Мы здесь связаны нормами даже не нашего местного, а федерального законодательства. «За копейку» федеральный законодатель разрешил сдавать в аренду объекты культурного наследия с учетом, что арендатор в процессе аренды их восстановит. В городской казне 12 зданий-памятников, которые мы не можем восстановить за счет средств городского бюджета, и в ближайшее время мы планируем провести первый аукцион, предложить в аренду по цене один рубль за квадратный метр административное здание по адресу: Газетный переулок, 3, которое находится не в очень хорошем состоянии. Пока заинтересованных лиц нет, но мы все равно объявим аукцион, попробуем. А вот здание кинотеатра «Сатурн», к сожалению, мы можем отдать в аренду только по рыночной цене.
– Которую определит независимая оценка?
– Совершенно верно. Допустим, оценщик определит, что цена аренды здания кинотеатра в его текущем состоянии – 50 рублей за квадратный метр. И мы можем в договоре зафиксировать эту цену на длительный срок. И потенциальный инвестор, восстановив кинотеатр за свой счет, будет продолжать платить в бюджет ту же самую арендную плату.
– А вы сами-то верите, что удастся найти инвестора для «Сатурна»?
– Скажем так, в концессию не особо верю. В аренду верю больше.
– Из-за истории с кинотеатром «Первомайский»?
– В том числе. Я глубоко в тему «Первомайского» не погружался, это произошло до меня, знаю, что ввод в эксплуатацию объекта был затруднен, причины от администрации города не зависели, и когда недостатки были устранены, кинотеатр «Первомайский» заработал. Но это как в старом анекдоте: ложечки-то нашлись, а осадок остался. Эта история действительно может напугать потенциальных концессионеров кинотеатра «Сатурн». Да и модель концессии вообще сложна в применении. И в целом по России положительных примеров не так уж много. Финансовая модель аренды более прозрачна и понятна.
– Есть еще один проблемный муниципальный объект – ДК имени Козицкого. Он уже много лет не эксплуатируется, и здание вот-вот начнет разрушаться. Какие перспективы у этого объекта? Когда его будут восстанавливать?
– С Дворцом культуры имени Козицкого проблема, как мне кажется, несколько более серьезная, чем с кинотеатром «Сатурн». Здание кинотеатра – это 1 300 квадратных метров. Дворец культуры – несколько этажей и более 5 тысяч квадратных метров. У города есть деньги только на его охрану, на его восстановление ресурсов нет. Насколько я знаю, раньше разрабатывался проект в виде муниципально-частного партнерства, потенциальный инвестор должен был инвестировать в восстановление объекта не менее 200 млн рублей, использовать ДК имени Козицкого по целевому назначению не менее 10 лет в виде объекта культуры и спорта, в течение следующих десяти лет в рассрочку должен был выплатить муниципалитету выкупную стоимость, которую тогда определили в 72 млн рублей, после чего объект перешел бы в его собственность. Этот проект существует и по сей день, но каких-либо обращений со стороны заинтересованных лиц у нас нет. Если таковые на самом деле есть, но они просто не знают, куда нужно обращаться, приглашаю всех обращаться в наш департамент. Мы готовы обсуждать финансовую модель, предоставим возможность ознакомиться со зданием, учтем их пожелания при подготовке конкурсной документации.
– Почему бы тогда не отдать здание ДК в аренду, как «Сатурн»?
– Оно слишком большое. Слишком большая арендная плата для культурно-спортивного объекта, окупаемость будет под вопросом.
– А сколько сегодня стоит это здание?
– Пока оценка не проводилась, это только предположение, бюджетные деньги мы направо-налево тратить не можем, но при наличии хоть какой-то заинтересованности со стороны бизнеса мы готовы будем провести техническое обследование, чтобы потенциальные инвесторы не думали, что мы предлагаем им кота в мешке.
– Ну а если инвестор захочет вместо культурного объекта построить торговый комплекс?
– Разумеется, лучше бы сохранить целевое назначение этого здания, но мы готовы рассматривать любые варианты. На мой взгляд, лучше хоть что-то, чем разрушающееся здание в центре города.
– Еще одна резонансная тема – льготный выкуп земельных участков за 10% от кадастровой стоимости. Споров было много, когда принимали решение, и хотелось бы узнать результат. Работает этот механизм?
– Напомню, из-за чего были споры. Два основных условия льготного выкупа – отсутствие долгов и владение объектом недвижимости, под которым выкупается земля, не менее трех лет. Эти ограничения и вызывали возражения у предпринимательского сообщества, поскольку на сегодняшний день достаточно большое количество предпринимателей имеют задолженность по арендной плате за землю. Мы настаивали на этих условиях, потому что иначе должник может продать свою недвижимость аффилированному лицу, которое и придет за выкупом, а мы потом долго будем взыскивать долги через суд, и бюджет ничего не получит в итоге, потому что мы прекрасно знаем, как бросают юридические лица с долгами. Теперь о законодательном акте. Реализация его идет, механизм льготного выкупа работает не так быстро, как хотелось бы, тем не менее за первое полугодие в департамент поступило порядка 130 заявлений, более 150 предпринимателей получили консультацию об условиях выкупа арендуемых земельных участков по льготной цене. Было продано 27 участков из категории неразграниченных земель и порядка 10 муниципальных участков. Многим мы вынуждены были отказать, к сожалению.
– Из-за чего отказывали?
– По разным основаниям. В основном из-за несоответствия нормам статьи 39.16 Земельного кодекса РФ. Собственник объекта недвижимости не может выкупить земельный участок под ним, если на этом участке, например, находятся объекты третьих лиц. А такие случаи были. Были и случаи, когда на земельном участке мы находили объекты, права на которые не зарегистрированы. То есть собственник что-то построил, зарегистрировал, как положено, а потом еще что-то пристроил и забыл. Здания стоят криво-косо, выходят за границы участков. А мы выезжаем с проверкой на каждый объект, проверяем каждое заявление. Собственник говорит: у меня на участке двухэтажное здание. А мы приезжаем и видим, что здание трехэтажное. Он надстроил третий этаж и его не оформил. В результате приходится отказывать. Часто участок используется арендатором не по целевому назначению. Например, целевое назначение – под офисное здание, а по факту там магазин. В принципе такое противоречие устранимо, владельцу здания ничего не мешает вместо магазина сделать офис и заново обратиться с заявлением о льготном выкупе земельного участка. Был случай, с которым я разбирался лично. Участок был взят в аренду под автосалон, предприниматель построил там некую конструкцию из четырех столбов с будкой посередине, которая больше всего похожа на автомойку самообслуживания. И как мы должны это рассматривать? Но самая большая проблема в том, что законодательством не установлены предельные размеры участков. Иногда возникает ситуация, когда маленькое здание стоит на огромном земельном участке, и тогда появляется правовая коллизия, разрешать которую приходится в суде.
– Успеют ли все, кто хотел? Не слишком маленький срок льготного выкупа земли?
– По землям неразграниченным постановление принимало правительство Омской области, и там срок определен до 1 января 2020 года. По муниципальным земельным участкам срок заканчивается в июле 2021 года. Но мы к концу года, я думаю, поднимем этот вопрос перед региональным правительством, чтобы продлить льготу еще на год.
Ранее интервью было доступно только в бумажной версии газеты "Коммерческие вести" от 28 августа 2019 года.
