«Действия, как и бездействия органов власти не должны ограничивать законные права собственников недвижимости».
У жителей Омска, владеющих земельными участками в садоводческих товариществах, появилась очередная проблема: они не могут оформить свои права на участки. Причина в том, что городской департамент архитектуры и градостроительства не может договориться о едином понимании законов с кадастровой палатой. О земельных проблемах и их возможном решении обозреватель «КВ» Николай ГОРНОВ побеседовал с Мариной ДМИТРЕНКО, руководителем центра кадастровых, оценочных и юридических услуг «Кадастр-М».
– Марина Павловна, вам уже приходилось сталкиваться со сложностями при оформлении документов на садовые участки? В чем там причина?
– Причина в очередной неурегулированности действий муниципальной власти и кадастровой палаты. Владельцы участков, у которых отсутствуют документы на землю, чтобы оформить право собственности, обращаются сначала в муниципалитет за утверждением схемы расположения участка и предварительным согласованием предоставления этого участка. Эти схемы готовят кадастровые инженеры. Требования, кстати говоря, у всех органов, утверждающих эти схемы, разные. Если в Омском районе расположено садоводство – одни требования, в городе Омске – другие.
Когда схемы утверждал департамент имущественных отношений, у них было свое видение, мы за долгие годы к ним подстроились, потом полномочия передали в департамент архитектуры и градостроительства, после чего наши схемы стали возвращать с замечаниями, эту проблему мы решили, подстроившись к требованиям департамента архитектуры. А сейчас столкнулись с ситуацией, когда не можем ни на что повлиять. Кадастровая палата не соглашается с позицией департамента архитектуры и выносит решения о приостановках, ссылаясь на то, что текст распоряжения департамента не соответствует законодательству. Садоводы, естественно, ничего не понимают, идут к нам за объяснениями, а мы в этой ситуации не уполномочены что-либо решить.
– И как теперь быть садоводам?
– Юридическая позиция обеих сторон мне понятна, и она вполне обоснованна. Департамент, считая себя правым, перестал указывать в тексте распоряжения общий кадастровый номер всего садоводства, мотивируя это тем, что границы садоводств учтены в ЕГРН декларативно, то есть без координат границ. И департамент архитектуры считает, что закон не предусматривает образование земельного участка путем раздела участка СНТ, если общий участок всего СНТ учтен в кадастре без координат. Кадастровая палата настаивает, чтобы департамент в Распоряжении указывал – как делал это ранее, из какого кадастрового номера выделяется конкретный садовый участок. Я знаю, что совещания проводятся, есть попытки договориться, но пока о возможном решении этого вопроса кадастровым инженерам не сообщили, ждем какого-то решения. От этого зависит, как нам необходимо будет переделать межевой план. А садоводам приходится ждать либо обращаться в суд.
– Тяжело указать номер?
– Обе структуры, не раз проверяемые разными контролирующими органами, исходят прежде всего из позиции правомерности своих позиций с точки зрения закона. Интересы садоводов, к сожалению, здесь не на первом плане. А законодательство на практике не всегда применимо к уже сложившейся ситуации.
– Печально, если омичи станут заложниками. Садоводы – это не те люди, которые понимают административные тонкости и юридические позиции. И они не умеют, как правило, отстаивать свои интересы в судах.
– Все так. И я очень надеюсь, что две структуры в разумные сроки договорятся.
– Еще одну тему хотелось бы с вами обсудить – новый Генеральный план Омска, который сейчас готовится. Разные мнения по его поводу высказывают.
– Нас этот вопрос тоже очень интересует, так как на оформление недвижимости лет 10 назад градостроительные документы и ПЗЗ практически не влияли, эти процессы друг другу не мешали. Сейчас совсем другая ситуация. На мой взгляд, результаты работы по созданию нового Генплана не должны ухудшать положение собственников недвижимости в Омске, а напротив, улучшить его, минимизировав проблемы при оформлении недвижимости и распоряжению ею. Сложившееся землепользование и интересы собственников недвижимости должны учитываться.
В противном случае изменения в Генплане могут отразиться на огромном количестве собственников недвижимости. Эти изменения могут стать причиной невозможности проведения строительства, реконструкции объектов кап. строительства, невозможности образования земельных участков, например, по причине нахождения объекта недвижимости, в так скажем, «не подходящей для его использования терзоне», что и сейчас встречается и стало для собственников недвижимости огромной проблемой.
– Почему вдруг у вас такие опасения? Разработчик нового Генплана – уважаемая организация, люди там работают опытные...
– Объясню причину своих опасений. При работе над новым Генпланом преследуются, естественно, глобальные цели, у исполнителя много разных задач, а чтобы учесть сложившееся землепользование, нужно проводить кропотливую работу, которая требует очень много времени. И как раз на это времени может не хватить. После утверждения Генплана сведения о новых территориальных зонах должны попасть в ЕГРН до конца года, так как от этого зависит возможность получения разрешений на строительство и реконструкцию с 2021 года. Владельцам недвижимости и земельных участков я бы посоветовала мониторить ситуацию, участвовать в обсуждениях, интересоваться, куда попадает по новому Генплану принадлежащая недвижимость. Тем более сам разработчик генплана ИТП «Град» это омичам предлагает.
Фото © ООО «Кадастр-М»