В Тюмени растолковали, почему котлован не может быть объектом незавершенного строительства.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа внес ясность: в Омске не только котлован пытались выдать за здание, но и одного его бывшего владельца за другого. Нюанс вроде бы и незначительный, так как землю все равно вернули в собственность города. Но для незадачливого застройщика это уточнение может обернуться затяжным судебным разбирательством с взысканием 20 млн. рублей.
На минувшей неделе стало известно, что мэрия Омска спустя 11 лет наконец смогла вернуть в управление города два смежных земельных участка между улицами Бударина и Гагарина. В 2009 году эту землю арендовали под строительство пристройки к ТЦ «Летур». Но за несколько лет здание здесь так и не выросло: стройка застыла на стадии котлована.
В 2019 году департамент имущественных отношений решил отсудить землю у нового арендатора – индивидуального предпринимателя Эдуарда ТУРМАНИДЗЕ, который стал собственником объекта незавершенного строительства. Для этого следовало доказать, что расположенный на стройплощадке котлован и вбитые в землю семь свай (именно столько насчитали эксперты из Омского центра кадастровой оценки и технической документации) нельзя назвать объектом незавершенного строительства – то есть, по сути, недостроенным зданием.
Однако решение Арбитражного суда Омской области оказалось парадоксальным. Судья Александр САВИНОВ признал котлован со сваями незавершенным капитальным строением. С ним согласилась и апелляционная инстанция – Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе судей Дмитрия РОЖКОВА, Елены КРАЕЦКОЙ и Олега СИДОРЕНКО.
Но кассационная инстанция рассудила иначе: отменила решения двух предыдущих инстанций и объявила зарегистрированное право собственности на объект отсутствующим. Недавно была опубликована мотивировочная часть постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа. В этом документе кассация не только объясняет свои выводы, но и акцентирует внимание на таких деталях дела, на которые предыдущие инстанции словно бы не обратили внимания.
Во-первых, судьи Анна ЩАНКИНА, Валентина СИРИНА и Василий ТИХОМИРОВ растолковали, почему не признали котлован объектом незавершенного строительства. Пленум Верховного суда указал, что первый признак капитального объекта – наличие, как минимум, завершенного фундамента. Между тем котлован и меньше десятка свай, даже не связанных между собой ростверком – железобетонной рамой под будущие несущие стены, до статуса фундамента явно не дотягивают. Следовательно, выводы судов двух первых инстанций противоречат закону.
Во-вторых, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, изучив документы, указал: право арендатора участков и собственника недостроенного объекта перешло к Эдуарду ТУРМАНИДЗЕ не от ООО «Летур-Центр» непосредственно. В 2009 году мэрия выдала разрешение на строительство 5-этажной пристройки к зданию ТЦ «Летур» ООО «Летур-Центр» в лице директора Левана ТУРМАНИДЗЕ – отца нового арендатора. В конце декабря 2014 года ООО «Летур-Центр» в лице директора Левана ТУРМАНИДЗЕ передало права и обязанности арендатора ООО «Летур» в лице директора, которым являлся, опять же, Леван ТУРМАНИДЗЕ. А уже зимой 2017–2018 годов ООО «Летур» согласовало переход прав и обязанностей арендатора к сыну Левана ТУРМАНИЗДЕ Эдуарду.
За этим утерянным промежуточным звеном стоит отдельная история. Оказывается, в августе 2020 года основную долю в ООО «Летур» выкупил гражданин Иван ПИВОВАРОВ. В конце августа он подал в Арбитражный суд Омской области исковое заявление к Эдуарду ТУРМАНИДЗЕ о взыскании 20 млн. рублей. Дело назначено к рассмотрению на 24 сентября. Как стало известно «Коммерческим Вестям», речь идет о сумме, за которую ООО «Летур» выкупило права на объект незавершенного строительства у ООО «Летур-Центр». Интересно, что процедура банкротства ООО «Летур-Центр» практически вышла на стадию ликвидации. Если бы к настоящему моменту «Летур-Центр» успели бы ликвидировать, то разобраться с куплей-продажей котлована и истинным арендатором участков заинтересованным сторонам было бы намного сложнее. Почему департамент имущественных отношений «потерял» в иске промежуточное звено, остается только догадываться.
Впрочем, взыскание 20 млн. рублей – это проблема уже Эдуарда ТУРМАНИДЗЕ и нового собственника ООО «Летур», а не муниципалитета. Мэрия в кассационной инстанции добилась главного: теперь город может заставить арендатора привести участок в порядок. После этого землю можно либо благоустроить, либо передать новому арендатору. Если, конечно, Эдуарду ТУРМАНИЗДЕ не удастся отсудить котлован обратно: до 1 ноября молодой предприниматель имеет право обжаловать постановление в Судебную коллегию Верховного суда РФ.
Ранее статью можно было прочитать только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 9 сентября 2020 года.