В 2021 году на рынке будет достаточно спокойно, потому что волна спроса уже прошла.
Текущее состояние экономики в нашей стране исключает точный прогноз для любой ее отрасли, но это не мешает строить предположения, опираясь на известные факты. Многие аналитики уже предприняли попытки предугадать сценарий развития рынка жилой недвижимости России в 2021 году после бурного 2020-го (динамику и аналитику состояния рынка в Омске в 2020 году читайте здесь). У омских экспертов также есть видение его перспектив в своем регионе.
Многие участники рынка недвижимости Омской области сходятся во мнении, что в 2021 году не утратил своей силы импульс, который в 2020-м спровоцировал в нашем регионе да и во всей стране в целом ажиотажный спрос на жилую недвижимость, в частности – на новостройки. Льготная ставка по ипотеке продлена до 1 июля, и отложенный спрос на жилье себя не исчерпал. Это два сильнейших аргумента за то, что активность на рынке какое-то время еще будет высокой (экспертов опрашивали в конце декабря-начале января, когда они еще были под впечатлением роста второй половины 2020 года, в конце февраля их энтузиазм несколько угас – рынок все же упал, но об этом – в мартовской публикации после очередного круглого стола в «Коммерческих вестях»)
Вячеслав ГОРЮНОВ, директор АН «Миран»:
— Считаю, что перспективы для дальнейшего роста цен у нас есть, потому что есть очередь и ее нужно обеспечить жильем. Выкини сейчас на рынок несколько тысяч квадратных метров качественного жилья в новостройках – его заберут. 2020 год был интересным. Лично мое мнение – немножко перегретый в цене рынок – в связи с ажиотажем, но это рынок и строители реагируют на него, это их время.
При этом многие риелторы признают, что, несмотря на перегретость рынка, градус уже не так высок, как осенью прошлого года. Возможно ли, что существенно возросшие цены отпугнули часть потенциальных покупателей жилой недвижимости и спрос уже начинает проседать?
Константин РОМАНКО, директор АН «Аркада-Стиль»:
— Активный спрос на жилье в прошлом году был с апреля и сохранялся до конца года, поэтому у многих уже такое ощущение, что это будет продолжаться бесконечно. Но я думаю, что эти процессы, несомненно, конечны. И уже появляются первые маячки того, что цены завышены, спрос начинает подтормаживать. Ряд наших клиентов отказались покупать, предполагая, что в наступившем году они дождутся небольшого снижения или хотя бы стабилизации, а также появления большего количества квартир с разными параметрами. Но дело в том, что рынок недвижимости не очень волатильный – изменения на нем происходят медленно. И если в следующем году мы и будем наблюдать какие-то обратные процессы, то сначала это будет стабилизация, и только потом, возможно, снижение цен. К лету, не раньше. Но я могу и ошибаться, потому что ряд аналитиков пишут, что в следующем году цены продолжат расти. Насколько дефицит новостроек будет иметь долгосрочный эффект, пока сложно сказать, но возможно, еще какое-то очень непродолжительное время.
Льготная ипотека, конечно, подтолкнула рынок жилья, но застройщики воспользовались этим, компенсировав свои потери от пандемии. Ценник на жилые квадраты в России по итогам 2020-го вырос повсеместно. В результате само жилье ощутимо доступнее не стало, а ведь именно такую цель преследовала программа ипотеки с господдержкой. Кроме того, действовать эта антикризисная мера будет только до 1 июля 2021 года. Ключевые игроки рынка жилой недвижимости Омска понимают, что разогнавшийся рост цен вскоре должен если не остановиться, то хотя бы замедлиться. Но снижение для многих маловероятно.
Вячеслав ГУРИНОВ, директор АН «Новострой-КПД»:
— Возможно, в начале года будет какой-то рост, но где-то все равно будет экономически обусловленная точка, после которой рост замедлится. В этом плане омский рынок сложно спрогнозировать глобально. С одной стороны, у нас перегретый спрос, буквально дефицит, даже если с 1 июля отменят господдержку – возможно, рост цен остановится и рынок замрет на каком-то этапе, может даже чуть-чуть скорректируется вниз, но не могу сказать, что ожидается какое-то глобальное падение ценника в ближайшие два года на омском рынке. На сегодня спрос сильно превышает предложение. Особенно в раскрученных районах.
Такие ожидания экспертов подкрепляются тем, что Омск с его исторически низкими для города-миллионника ценами на жилье даже по итогам года бурного роста по-прежнему отстает по этому показателю от большинства мегаполисов. Потому что активный спрос на квартиры в 2020 году наблюдался не только в Омске, и в ряде городов, по данным ТАСС, увеличение среднего по рынку ценника было выше, чем у нас. Лидерами стали Казань (21,6%), Санкт-Петербург (21,5%), а также Челябинск (21%), где теперь средняя цена жилого квадрата составляет 55 420 руб. В Омске этот показатель по итогам года ниже – 54 851,5 руб., а в среднем по рынку омское жилье подорожало на 15,5%.
Однако в вопросах формирования цен на квадратные метры есть такой объективный фактор, как удорожание строительных материалов. Омские застройщики уверяют, в наступившем году без нужды задирать ценник они не будут, ведь для постоянных игроков рынка главное – это стабильное развитие, а не сверхприбыли.
Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Стройбетон-Инвест»:
— Рост цен в перспективе будет обусловлен в большей степени себестоимостью нового жилья. Нас, застройщиков, на рынке жилья Омской области не так много, и мы стараемся, чтобы цены были адекватными. Большие деньги с людей можно взять, но квартиры будут продаваться, например, полгода. Лучше поставить цену поменьше, но продать за два-три месяца. Деньги вернутся в оборот, и будет дальше идти работа. У нас проекты не одноразовые, а длительные, мы очень много вкладываем в улучшение производства и качества. Каждый год у нас что-то новое. В наступающем году изменится внешний вид наших домов – фасады будем делать по-другому, закуплено новое оборудование. Развитие – это очень важный фактор конкурентоспособности.
Ситуация в экономике в нашей стране нестабильная и непредсказуемая, и ползущий ценник стройматериалов – не единственное, от чего дорожают квартиры в новостройках. Опосредованно на рынок жилья влияют и курсы валют. Если доллар и евро продолжат расти по отношению к рублю, это не напрямую, но в итоге неизбежно скажется на цене квадратного метра. В стоимости многих строительных материалов есть валютная составляющая.
Нельзя не отметить также, что в текущем году сохраняется опасность продления ограничений, связанных с пандемией. Пока никто не может сказать с уверенностью, когда этот непростой в мировой экономике период полностью завершится. И это обстоятельство также окажет влияние на рынок жилья.
Есть и другие факты, которые нельзя не учитывать, оценивая перспективы рынка. Так, по данным Омскстата, только по итогам января-сентября реальные располагаемые денежные доходы омичей упали на 8,1%. Показатель по итогам года пока не посчитан. Официальный орган статистики фиксирует также рост безработицы: если в IV квартале 2019 года ее уровень составлял 6,4%, то в отдельные месяцы 2020 года (май-август) он превысил 10%, выйдя к осени на уровень 8,7%. Естественно, эти процессы по прошествии времени гарантированно скажутся на спросе на жилье.
Поэтому омские риелторы допускают, что в 2021 году раскалившийся рынок недвижимости все же может ждать охлаждение. Но в повторение ситуации начала 2015 года, когда после резкого роста спрос так же резко упал, никто не верит.
Константин РОМАНКО:
— Если бы у нас экономика росла и развивалась какими-то хорошими темпами, я мог бы согласиться с прогнозами о дальнейшем росте на рынке жилья. Но так как в экономике ничего не происходит, а два фактора, подтолкнувшие рынок, имеют временный характер: ключевая ставка скоро будет отыграна, депозиты уже забрали и новых денег, получается, брать негде. В этом году, насколько мне известно, господдержку по ипотеке будут отменять и ключевую ставку изменят тоже. Если это случится, мы точно увидим стабилизацию в ценах и их последующее снижение.
Вячеслав ГОРЮНОВ:
— Если в дальнейшем какие-то экономические показатели будут проседать, то и рынок недвижимости, по идее, должен просесть, потому что много квартир инвестиционные. Но пока очереди есть, и я не вижу причин говорить о том, что в первом полугодии после роста спрос упадет – сценарий 2015 года здесь не должен повториться.
Ряд омских экспертов уверены, что рынок уже на пути к стабилизации.
Максим РЕПИН, директор ГК «ОМЭКС»:
— Бум ажиотажного спроса пронесся волной по осени и к новому году мы наблюдали уже практически завершение этой волны. В 2021 году на рынке будет достаточно спокойно, потому что волна уже прошла.
Как и эксперты федерального уровня, игроки омского рынка жилой недвижимости осторожны в своих ожиданиях и видят разные варианты развития событий. Относительное понимание перспектив есть только на первую половину 2021 года. Для всех очевидно: то, как в дальнейшем поведет себя рынок, в конечном счете полностью зависит от стечения обстоятельств – динамики пандемии, действий правительства страны, движения валют и многого другого. Все это на сегодня невозможно предугадать.
Вдруг в случае продления периода ковидных ограничений руководство страны продлит заодно и срок льготной ипотеки? Тогда появятся новые поводы ожидать роста на рынке жилья.
Ранее материал был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 27 января 2021 года.