Павел КРУЧИНСКИЙ, "Новый порядок аренды даст толчок к развитию новых рынков"

— Как новое положение скажется на омских предпринимателях?

— Как и любое другое нововведение, новый порядок предоставления муниципального имущества в аренду имеет две стороны — положительную и отрицательную. Положительным я бы назвал то, что после принятия этого положения у нас не будет халявных арендных ставок, которые как-то так традиционно сопровождали аренду муниципальной недвижимости. К чему это приводило? Конечно, те предприниматели, которые арендовали помещения дешевле среднерыночных ставок, имели определенные преимущества, могли больше средств вкладывать в развитие бизнеса.
Но, с другой стороны, инвестиций в коммерческую недвижимость в городе практически никто не делал. Зачем что-то строить, когда можно то же самое взять подешевле у муниципалитета? Именно поэтому на протяжении последних лет в Омске возводились только жилые дома. Именно поэтому у нас нет нормальных, красивых бизнес-центров, вернее, они только-только начали появляться. И все это было как раз следствием искусственного регулирования арендных ставок, без какой бы то ни было их привязки к рыночным расценкам. Сейчас все выравнивается, все приводится к рынку, а рынок сам уже расставляет все точки над «и». И это хорошо.

— А что плохо?

— Плохо то, что тем предпринимателям, которые арендуют помещения у города, придется платить за аренду больше, чем сейчас. Это скажется на динамике развития части омского бизнеса.

— Больше будут платить только те, у кого закончился срок действия договора или на аукционы будет выставляться вся муниципальная недвижимость?

— Арендаторы, которые вложили значительные средства в улучшение, ремонт помещений и, как результат, подписали долгосрочные договоры с фиксированной арендной ставкой, скорее всего не пострадают. Их эти изменения не коснутся. А по остальным вступят в силу новые правила.

— Насколько я знаю, рыночная арендная плата будет, по сути, стартовой на аукционе. То есть фактически муниципальное имущество будет сдаваться в аренду изначально по завышенной цене. Мне уже доводилось в общении с предпринимателями слышать такое мнение: мол, зачем иметь лишнюю головную боль, связываясь с муниципалитетом, если арендовать помещение на рынке коммерческой недвижимости будет и проще, и дешевле.

— Да, скорее всего так и будет, и это нормально. Иногда предприниматель готов выкупать свое помещение по завышенной цене, в разумных, естественно, пределах. Если он собирается в нем работать, как говорится, всерьез и надолго, если он собирается вкладывать определенные средства в его улучшение, если ему нравится место, где это помещение расположено. Что касается аренды, там такого ажиотажа, как с продажей, разумеется, не будет. Шаг-два на аукционе — это максимум, да и то только если объект интересный.

— В таком случае не получится ли так, что город от этого больше потеряет, чем приобретет?

— Возможно. Возможно, некоторые помещения будут пустовать. В этом случае следующий ход, который, по логике вещей, должна будет сделать городская администрация, — отдавать объекты недвижимости в доверительное управление. По крайней мере, управляющая компания может гарантировать разумную доходность по каждому из объектов и при этом взять на себя всю головную боль по заключению договоров, ротации арендаторов, поддержанию порядка и так далее.

— Таким образом, начнет развиваться еще один рынок...

— Вы совершенно правы. Так что лично я склонен в этом тоже видеть положительный момент.

— А не выйдет ли так, что будет выбран какой-нибудь «свой» оценщик и в итоге вся недвижимость будет снова уходить нужным людям по бросовым ценам?

— Вопрос, конечно, интересный. Недаром говорят: у двух оценщиков одинакового мнения не бывает: вероятен определенный коридор. Даже если оценщик полностью независимый и объективный, все зависит от того, какую исходную базу и нормативы он использует, с какими аналогами сравнивает помещение.
Но в любом случае оценка лучше, чем те нормативы, которые использовались раньше. Потому что унифицировать арендные ставки, при том, что даже в двух соседних зданиях стоимость аренды может отличаться в полтора-два раза, сверхсложно. Очень многое ведь зависит от этажа, состояния здания, подъездных путей и еще нескольких десятков факторов, которые при всем желании никак нельзя заложить в поправочные коэффициенты.
А что касается того, что на оценщика может оказываться давление как со стороны муниципалитета, так и со стороны предпринимателей, — к сожалению, эта проблема действительно существует. В таких случаях нормальный оценщик скорее откажется от выполнения заказа, чем согласится рисковать репутацией.

— То есть в целом это постановление, на ваш взгляд, носит скорее положительный характер?

— Естественно.