в районе выставки «Агро-Омск» и озера, которое вуз использовал в учебных целях.
Высший арбитражный суд РФ в конце октября отказал Управлению Росимущества по Омской области в пересмотре в порядке надзора решений судов нижестоящих инстанций по двум искам, предъявленным к ООО «Институт строительных технологий». Росимущество пыталось признать недействительными два договора аренды от 25 ноября 2008 года, по которым ответчику на 49 лет передали два участка на территории Агроуниверситета площадью около 2,4 и 26,5 гектара. Эти земли в зеленой зоне были переданы частной фирме для использования в общественно-деловых целях, но без возможности капитального строительства, сроком с 1 июня 2009 года по 29 мая 2058 года.
Федеральную землю отдали частнику без торгов правомерно
Суд установил, что спорные земельные участки в июле 2007 года были зарегистрированы на праве собственности за Российской Федерацией и 19 ноября 2007 года Управление Росимущества передало их в аренду Институту строительных технологий для использования в общественно-деловых целях сроком с 26 ноября 2007 года по 24 ноября 2008 года. Впоследствии на основании распоряжения Управления Росимущества, которое тогда возглавлял ныне отбывающий наказание в колонии-поселении Вячеслав ШИШКИН, 25 ноября 2008 года с Институтом строительных технологий заключили новые договоры аренды сроком на 49 лет. Речь идет о 24 тысячах 893 кв. метрах земли (более 2,4 гектара) в 120 метрах восточнее относительно двухэтажного здания по улице Физкультурной, 1. Второй участок площадью 265 тысяч 543 кв. метра (свыше 26,5 гектара) находится в северо-западной части территории Агроуниверситета в районе улицы Заозерной и проспекта Королева.
Но договоры аренды федеральной земли с частной фирмой были подписаны не на конкурсной основе и без проведения торгов. Поэтому Росимущество посчитало, что договоры заключили в нарушение Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» и статьи 38 Земельного кодекса РФ. Споры по этим сомнительным по мнению самого ведомства договорам в арбитраже проходили и в 2009 году, однако в итоге всех разбирательств аренда была оставлена в силе. Но в 2010 году Управление Росимущества подало очередные иски о признании договоров недействительными и с требованием обязать арендатора вернуть спорные земельные участки государству.
Однако 1 февраля 2011 года Арбитражный суд Омской области в удовлетворении исков Росимуществу отказал. Постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда оставили эти решения в силе, а Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в июле текущего года оставил эти судебные акты без изменения. Росимущество подало заявления о пересмотре решений в порядке надзора, однако и здесь потерпело поражение. Таким образом, дела прошли все возможные инстанции.
Высший арбитражный суд, установив, что земельный участок был предоставлен арендатору для целей, не связанных со строительством, руководствуясь статьями Земельного и Гражданского кодексов, подтвердил, что в этом случае закон не предусматривает заключение договора аренды в отношении спорных участков только по результатам проведения торгов. А ответчик при переоформлении договоров с краткосрочных на долгосрочные реализовал преимущественное право перед другими лицами на заключение договоров аренды на новый срок. Изучив все обстоятельства, суд, как и все предыдущие инстанции, не нашел оснований для признания спорных договоров недействительной сделкой. Оснований, по которым дело могло бы быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации, найдено не было.
В зоне ОмГАУ появились общественно-деловые цели
Как выяснили «КВ», ООО «Институт строительных технологий» зарегистрировано по адресу: ул. Добровольского, 10, по которому находится общежитие Института ветеринарной медицины. Фирма с уставным капиталом в 10 тысяч рублей имеет двух учредителей — это Татьяна БЫЧЕНКО и Артем БОЙКО, который является ее директором. К слову, Артем Дмитриевич БОЙКО – председатель правления Омской региональной общественной организации содействия малому и среднему бизнесу, которая специализируется на оказании юридической помощи предпринимателям и юрлицам. В качестве видов деятельности ООО «Институт строительных технологий» в ЕГРЮЛ указаны подготовка строительного участка, производство общестроительных работ, подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества, а также покупка и продажа земельных участков.
Как пояснял в суде представитель Института строительных технологий заместитель генерального директора Юридического агентства «Гарант-Профит» Валерий КАРАСЕВ, участки были предоставлены фирме не под строительство, а под использование для общественно-деловых целей. При этом никакого строительства на них не велось и не предполагалось.
Юрист Агроуниверситета, в свою очередь, утверждал, что спорная земля была необходима вузу, и такие сделки нарушают его права. Так, выданный в аренду участок площадью 2,4 гектара в районе улицы Физкультурной имеет специфическую характеристику – на нем расположен водоем, который имеет большое значение для особо охраняемой зеленой территории ОмГАУ. Длительное время этот водоем использовался для пожаротушения и для нужд предотвращения чрезвычайных ситуаций. Кроме того, участок использовался и в образовательных целях.
«Предоставление участка Институту строительных технологий существенно изменило процесс организации нашей учебной деятельности, – добавил представитель Агроуниверситета. – Ранее на этом водном объекте осуществлялась учебная деятельность студентов факультета водохозяйственного строительства».
Что касается второго участка, площадью 26,5 гектара, на этой же территории каждый год проводится выставка «Агро-Омск». Некоммерческое партнерство «Агро-Омск» было привлечено в процесс в качестве третьего лица. Но, по словам представителя ООО «Институт строительных технологий», права «Агро-Омска» нарушены не были. Дело в том, что договор с некоммерческим партнерством истек еще 30 апреля 2007 года. Кроме того, земельный участок по этому договору не был определен и обозначен по определенным точкам на местности с указанием границ. Представленный в материалы дела договор аренды земельного участка, заключенный между Росимуществом и некоммерческим партнерством, не содержал кадастрового номера переданного земельного участка. То есть объект аренды сторонами не был согласован, а земельный участок не индивидуализирован в натуре.
Так что на какой конкретно территории проводится ежегодная выставка, осталось непонятным. А само Некоммерческое партнерство «Учебно-научно-выставочный комплекс «Агро-Омск» было ликвидировано по решению Центрального районного суда от 7 декабря 2010 года. Организация не представляла в Управление Министерства юстиции РФ по Омской области отчеты о своей деятельности, а также документы о расходовании денежных средств и использовании иного имущества за 2006 — 2008 годы. Вскоре после этого времени НП «Агро-Омск» вовсе перестало отвечать на предупреждения и перестало находиться по своему адресу, задолжав при этом по налогам свыше 74 тысяч рублей.
Что касается Института строительных технологий, представитель фирмы Валерий КАРАСЕВ в суде сообщил, что они используют эту землю также в общественно-деловых целях, но без строительства. «В прошлые новогодние праздники там была установлена елка, привезены дети из детских домов, установлен снежный городок», — пояснил он.
О других планах ООО «Институт строительных технологий» пока неизвестно.
Росимущество продешевило с арендой
Среди последних доводов Росимущества было то, что договоры аренды федерального недвижимого имущества, включая земельные участки, должны были заключаться с учетом оценки их рыночной стоимости. Однако в отношении арендуемых участков в районе Агроуниверситета она не проводилась. «Поэтому в нашем случае были нарушены права Российской Федерации как собственника земли на получение адекватной арендной платы, – пояснила представитель истца. – Полагаем, что, например, плата 428 рублей в месяц за участок площадью 2,4 гектара неадекватна. А на аукционе плата могла бы еще повыситься».
Как выяснилось, расчет аренды для Института строительных технологий был определен в соответствии с порядком, утвержденным распоряжением ТУ Росимущества, и постановлением правительства Омской области об определении размера арендной платы за земельные участки. Но и эту небольшую сумму, по данным истца, Институт строительных технологий вносил нерегулярно. То, что арендатор вскоре попал в разряд недобросовестных, можно объяснить тем, что почти сразу договоры с ним начали оспариваться в судах.
Так, за участок площадью 26,5 гектара Институт строительных технологий согласно первоначальному краткосрочному договору аренды должен был платить около 4,5 тысячи рублей в месяц. За 2007-2008 годы фирма оплатила около 54,7 тысяч рублей. Кроме того, по нему были взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами с 2008-го по 2010 год. Но сумма также незначительная – чуть более 8 тысячи рублей, а взысканные пени по этому договору составили около 10,8 тысячи рублей.
Добавим, что Росимущество в судах пыталось взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26 ноября 2007 года по 9 ноября 2010 года на основании того, что считало договоры аренды недействительными. Но по второму участку в районе озера ведомство опять проиграло во всех трех инстанциях. Требуемая сумма иска по этому участку за три года составляла чуть более тысячи рублей. Напомним, что и размер арендной платы в месяц за 2,4 гектара составлял всего 428 рублей. Но суды установили, что за период с ноября 2007 года по ноябрь 2008 года с ответчика уже взыскали пени в размере около трех тысяч рублей, и поэтому истец теперь не вправе требовать уплаты процентов частично за тот же период и по якобы недействительному договору.
Агроуниверситет сам отказался от своей территории?
Оспаривая договоры аренды с Институтом строительных технологий, среди прочего Росимущество указало на другие обстоятельства, разбиравшиеся прежде в арбитражном суде. Как выяснилось, Омский государственный аграрный университет сам обращался с письмом в Росимущество с просьбой отказаться от своего права постоянного (бессрочного) пользования на всю землю в границах улиц Красный путь, Заозерная и проспекта Королева. Имеется и письменное обращение, подписанное бывшим ректором ОмГАУ Николаем КОЛЫЧЕВЫМ, о прекращении права.
«С 2006 года всем, у кого земли находились в бессрочном пользовании, стало необходимо платить налог на эту землю, – рассказал заместитель гендиректора Юридического агентства «Гарант-Профит» Валерий КАРАСЕВ, представляющий интересы ООО «Институт строительных технологий» в арбитраже. – Агроуниверситету за участки площадью 175 гектаров и 139 гектаров такие налоги платить не хотелось. Поэтому был отказ и последующее предоставление только тех участков, которые используются в учебном процессе и заняты объектами недвижимости. Эта позиция стала нам известна от второго проректора ОмГАУ Виктора ПОГРЕБНЯКА, который впоследствии был уволен».
В ответ на обращение ректора ТУ Росимущества по Омской области в марте и ноябре 2008 года издало соответствующие распоряжения, и Агроуниверситет лишился прав на большую часть земли. Но в 2010 году арбитражный суд эти распоряжения отменил. То есть земля вновь оказалась в бессрочном пользовании вуза и, по мнению истца, поэтому не могла быть предоставлена в аренду Институту строительных технологий. Но в суде не удалось доказать, что спорные земельные участки на момент заключения договоров аренды входили в общую территорию Агроуниверситета или границы этих участков пересекались. Участки площадью 139 и 175 га в границах улиц Красный путь – Заозерная – Королева были предоставлены вузу декларативно, они не имеют точек на местности и привязки к границам.
В итоге во всех требованиях Росимущества арбитражные суды полностью отказали. Истцу и Агроуниверситету осталось лишь констатировать, что участки общей площадью более 28 гектаров выбыли из пользования Российской Федерации и вуза на целых 49 лет.
