Арендаторы в торговых комплексах Омска жалуются на поборы

Двадцать шестого января в Омске состоялся Рождественский саммит по недвижимости, его организаторы – мэрия Омска, Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД, г. Санкт-Петербург), а также компания «ОМЭКС». На саммите, который в Омске проводится уже второй год подряд, обсудили тенденции в жилищном строительстве и коммерческой недвижимости, в частности, состоялась дискуссия о развитии ритейла. Кроме того, организаторы саммита наградили представителей омских компаний — победителей конкурса «100 лучших торговых центров России». В Омске такого звания удостоили комплексы «МЕГА Омск», «Каскад», «Маяк» и «Пять Звезд».
В Омске есть спрос лишь на небольшие участки
Что касается жилищного строительства, заместитель главного архитектора Омска Светлана ШЕВЧЕНКО рассказала участникам саммита о судьбе шести крупных площадок комплексной застройки. Пять из них располагались на Левобережье и одна – на Московке. Например, как известно, по пойменным территориям I планировочного района Левобережья по ул. Лукашевича – Рокоссовского в 290 гектаров право аренды для строительства получило ЗАО «ПИК-Регион». Но в настоящее время эта площадка разделена на две части: одна – площадью 117 гектаров – осталась за ЗАО «ПИК-Регион», а по оставшейся территории готовятся два пакета документов на новый аукцион. По словам Светланы ШЕВЧЕНКО, пока не осваивается и площадка в 164 гектара свободной территории жилого района Амурский (застройщик – ООО «ДСК «Стройбетон»), хотя на два микрорайона из пяти там было выдано разрешение на строительство. Медленно осваиваются жилые микрорайоны по ул. 3-я Енисейская и «Аванград», где требуется снос ветхого жилья.
Кроме того, г-жа ШЕВЧЕНКО вспомнила о проектах регенерации – сноса малоэтажной застройки в центральной части города Омска. С застройщиками-инвесторами мэрия заключила соглашения на регенерацию 106 кварталов площадью 1 278 гектаров, в том числе под жилищное строительство заключено соглашений на 85 кварталов площадью 1 207 гектаров (с планируемым выходом жилой площади 8 млн 642 тысяч кв. метров). Но многие компании-инвесторы уже ликвидировались или отказались от этих работ. «Тем не менее по информации, представленной застройщиками, в 43 кварталах ведутся работы по освобождению от прав третьих лиц, расселено 349 индивидуальных и многоквартирных жилых домов, — рассказала Светлана ШЕВЧЕНКО. — В 34 кварталах застройщиками велось строительство многоквартирных домов, в 17 кварталах введено в эксплуатацию 55 домов с выходом жилья 353 тысячи кв. метров. В настоящее время фактически осуществляют строительство домов в кварталах регенерации всего 14 застройщиков».
Власти готовят и новые свободные площадки на земельные аукционы. На 1 января 2012 года в Главном управлении по земельным ресурсам Омской области и департаменте имущественных отношений администрации города Омска находились для реализации с торгов пакеты документов на земельные участки площадью 202 гектара. В том числе для жилищного строительства планируются 86 гектаров (с предполагаемым выходом жилья около 700 тысяч кв. метров), из них для комплексного освоения – 54 гектара (с предполагаемым выходом жилой площади 500 тысяч кв. метров). Для строительства объектов нежилого назначения, то есть торговли, обслуживания автотранспорта, спортивно-развлекательных сооружений, объектов производственного и коммунально-складского назначения, будет предложено 116 гектаров земли.
– Вызывают ли эти аукционы реакцию у строителей, есть ли жесткая конкуренция за земельные участки? – спросил заместитель руководителя комитета по офисной недвижимости ГУД, генеральный директор питерской компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Георгий РЫКОВ. — В Петербурге идут настоящие битвы за землю, участвует по десять компаний, цена, бывает, возрастает просто в десятки раз от начальной. Есть ли такое в Омске?
— Не скажу, спросом пользуются, как правило, небольшие участки коммерческого назначения, особенно под СТО, небольшие магазины и под индивидуальные жилые дома, — рассказала Светлана ШЕВЧЕНКО. — С крупными площадками есть проблемы.
Проект бюджетных коттеджей признали неудачным
Доклад заместителя управляющего Омским отделением Сбербанка Ирины АМЕЛИНОЙ оказался более оптимистичным. По ее словам, на региональном рынке ипотечного кредитования в 2011 году Сбербанк выдал около 6 тысяч жилищных кредитов на общую сумму около 5 миллиардов рублей. «В среднем Сбербанк в месяц выдает ипотечных кредитов примерно на сумму более 300 млн рублей, — рассказала она. — Из этих цифр мы понимаем, что в среднем 400 семей приобретают новое комфортное жилье». На сегодня Сбербанком аккредитовано 25 застройщиков и более 44 объектов жилья. Это такие компании, как Стройбетон, ЗСЖБ № 6, «Джаст фит лайф», Горпроект, «Манрос-инвест», Заполярстрой, «Омск-Трэйс» – больше половины своих квартир они реализуют с помощью схем кредитования Сбербанка.
Директор департамента строительства омской мэрии Сергей КОЗУБОВИЧ доложил, что в 2011 году в городе ввели 390 тысяч кв. метров жилья, но вполне могли бы выполнить и намеченный план, а это 425 тысяч кв. метров. В 2012 году ожидается ввод 450 тысяч квадратов жилья, это данные от самих застройщиков.
Кроме того, у г-на КОЗУБОВИЧА оказался свой взгляд на малоэтажное жилищное строительство, основанный на практике мэрии. В 2006 году был начат проект по строительству социального жилья в коттеджном поселке по улице Завертяева. На первом этапе было возведено 33 дома. или порядка 85 квартир. Второй этап предполагал еще 62 одноквартирных дома.
— Экономика проекта следующая, — рассказал Сергей КОЗУБОВИЧ. — Магистральных сетей практически не было. Собственно на строительство домиков, а это был слишком экономный вариант, применялись ЦСП, технологии из легких конструкций – мы потратили 58 млн рублей, а на инженерные коммуникации – 150 млн. Общие затраты по этому проекту составили порядка 220 млн рублей в ценах 2006-2010 годов. Проект очень трудно реализовывался и до настоящего времени не закончен. Пять лет все это длится, и удовольствие это, оказывается, недешевое. Поэтому позиционировать малоэтажное строительство как социальное, на мой взгляд, нельзя. Будущее за ним, но это жилье не для малообеспеченных групп населения. Это должны быть люди независимые, средний класс, которые могут себе позволить иметь дом и земельный участок. Поэтому, на мой взгляд, в Омске перспектив для массового развития малоэтажного строительства нет. Уровень дохода в Омске низкий, это видно хотя бы по стоимости 1 кв. метра жилья.
Торговые центры начинаются с парковок и туалетов
Перейдя к теме коммерческой недвижимости, президент Омского областного союза предпринимателей Павел КРУЧИНСКИЙ отметил проблему низких арендных ставок в городе Омске, что не стимулирует девелоперов вкладывать деньги в этот рынок.
— Вторая проблема, с которой мы столкнулись в Областном союзе предпринимателей, – при вхождении больших торговых комплексов на территорию города Омска мелкие арендаторы, которые снимают небольшие площади, сталкиваются с реальной конкретной коррупцией в бизнесе, — рассказал Павел КРУЧИНСКИЙ. — Чтобы сохранить свое место, нужно кроме арендных платежей еще что-то кому-то дать. И нам приходилось отстаивать интересы малого бизнеса в таких торговых комплексах. К сожалению, так получается, что те торговые комплексы, которые управляются из столичных городов, как раз и несут нам эту «культуру» в кавычках. И, кроме того, после вхождения крупных торговых комплексов в Омск малый бизнес, так называемый стрит-ритейл в какой-то части был уничтожен.
— Сейчас все города, не только Омск, беспокоит вопрос – а сколько нужно новой и качественной торговой недвижимости? – прокомментировал вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер «АйБи Групп» (Санкт-Петербург) Юрий БОРИСОВ. – Мы много ездим по России, и озабоченность администраций городов носит антиторговый характер. В большинстве случаев создается оппозиция развитию новых торговых форматов в том или ином городе. Как будто кто-то насильно приводит эти сети в город. Но нельзя относиться к новым торговым центрам, как к врагам, которые уничтожают более мелкие форматы. Должны найти свое место и мелкая розница, и несетевые форматы, которые, как правило, сохраняют местный колорит и традиции. Должен оставаться выбор – либо покупатель едет в крупный торговый центр на целый день, либо проводит время в магазинчиках в исторической части города, и я думаю, что большинству это будет даже приятнее.
По словам директора ООО «Новые Торговые Форматы — девелопмент» Дмитрия САПУНОВА, обеспеченность торговыми площадями в Омске на Левом берегу уже очень высокая. Все едут в «МЕГУ», «Континент», «Фестиваль», скоро откроется «Магнит», и мы получаем здесь транспортный коллапс. Но в некоторых местах города обеспеченность достигает нуля. По мнению эксперта, город еще в состоянии осилить крупный региональный торговый комплекс на правом берегу. Есть ряд проектов, которые могут собрать эти покупательские потоки – ТРЦ «Планета, «Колизей» или проект комплекса общей площадью 90 тысяч кв. метров рядом с «КИТ-Интерьером». «Эта ниша свободна, но проекты пока не реализуются, — добавил г-н САПУНОВ. — Зато у нас избыток окружных торговых комплексов площадью 15 тысяч кв. метров, которые забирают посетителей друг у друга. Они также активно размещены на Левом берегу, например, по улице Дианова.
На саммите отметили, что в Омске еще могут быть востребованы микрорайонные и районные торговые комплексы площадью от 2,5 до 10 тысяч кв. метров. А Юрий БОРИСОВ рассказал местным предпринимателям, что у омских блогеров оказались свои рейтинги торговых центров по парковкам, и у них получилась совсем другая картина, чем в рейтинге Гильдии управляющих и девелоперов. «Есть еще второй интернет-рейтинг – по общественным туалетам в составе торговых центров, — добавил он. — И картинка по нему была гораздо хуже, чем то, что я слышу, уже находясь в Омске. Обращаю внимание на то, что потребитель учитывает все это в первую очередь».