Недвижимость почуяла деньгу и "улетела"

Рынок тронулся

Риэлторы отмечают две основные причины столь бурного роста цен на недвижимость в 2001 году. Одна — федерального масштаба, а именно рост экономики и благосостояния, а вторая — исключительно местного — недостаток жилья на рынке. Хотя последняя, на мой взгляд, характерна для многих регионов. Но об этом немного позже, а пока хочу напомнить сценарий, по которому развивался рынок недвижимости последние два года.

Первые три месяца каждого наступающего года рынок впадал в спячку. Затем цены всегда немного подрастали, но уже с наступлением лета снова наблюдалось затишье. Осенью, наоборот, жилье дорожало. Рост обычно продолжался вплоть до наступления очередных новогодних торжеств. Когда наступил 2001 год, риэлторы не предполагали, что на рынке могут произойти кардинальные изменения. Однако весной, ближе к началу лета, когда цены должны были замереть до осени, недвижимость наплевала на прогнозы риэлторов. Цены резко начали ползти вверх. К примеру, в прошлые годы цена квартир за лето вырастала в среднем не более чем на 5-7 процентов. Однако лето 2001 года побило все рекорды — жилье подскочило, в сравнении с январскими расценками в среднем аж на 45 процентов.

Осенью цены продолжили расти по инерции. В результате уже в декабре стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья достигла 8938 рублей. И это не предел. Жилье будет дорожать, по мнению директора агентства «Миэль-недвижимость» Павла КРУЧИНСКОГО, до лета. Цены подрастут еще на 15-20 процентов. Хотя не исключено, что уже после нового года прогнозы полетят в тартарары. Если тот же Закон «О едином налоге на вмененный доход» вступит с 1 января 2002 года в силу в той редакции, которая разработана сейчас, то вряд ли это пойдет всем нам на пользу. Рынок недвижимости очень чутко отреагирует на падение платежеспособности и спроса. Что и произошло в августе 1998 года.

Пошла денежная «массовка»

После дефолта многие сферы экономики оказались в глубокой яме. В результате ни о каком росте благосостояния речи идти и не могло. Однако после выборов нового президента в стране, как говорят эксперты, начался подъем. Это значит, что финансовое положение многих россиян стало улучшаться. Казалось бы, недвижимость еще тогда должна была почуять деньгу и рвануть в денежном выражении вверх, но этого не произошло. Все выжидали. Риэлторы называют такое состояние на рынке отложенным спросом. То есть деньги у людей есть, но уверенности в том, что их можно вложить в жилье, нет.

С наступлением 2001 года ситуация изменилась. Активность всех сегментов рынка значительно возросла, неуверенность прошла, появилась надежда на стабильность. Как итог — желание людей улучшить свои жилищные условия. Омск не является исключением.

На нет и спроса нет

Почему, например, сразу после дефолта в Омске подорожали квартиры? Во-первых, потому, что их стоимость у нас измерялась в рублях. Так в регионах, где квартиры «мерили» долларами, они наоборот подешевели. Во-вторых, ажиотажный спрос на жилье привел к недостатку жилья на вторичном рынке. Чем меньше квартир выставлено на продажу, тем дороже они стоят.

К лету 2001 года на рынке омского жилья тоже начал складываться дефицит. Постепенный рост цен всколыхнул потенциальных покупателей. Те кто сомневается покупать жилье решили, что если не сейчас, то никогда. И народ двинулся в агентства недвижимости. Кроме того, считает Павел КРУЧИНСКИЙ, немаловажную роль сыграл и тот факт, что в Омске в последнее время цена на квартиры была значительно ниже, чем в других сибирских регионах. Следовательно, те же северяне или переселенцы из Казахстана в поисках местожительства останавливали свой выбор именно на Омске. В результате количество выставляемого на продажу жилья стало резко сокращаться. Квартиры, как говорится, не залеживались. В конечном итоге повышенный спрос и недостаток жилья на вторичном рынке очень сильно отразились на ценах.

Кроме того, это привело к тому, что разница между ценой на первичном и вторичном рынках практически сократилась. Если раньше она составляла 30-40 процентов, то сейчас риэлторы отмечают случай, когда на вторичном рынке стоимость квадратного метра больше, нежели на первичном. Однако в скором времени разрыв вновь увеличится: повысится спрос, а темпы строительства не увеличатся. Как следует из данных Госкомстата, которые были опубликованы в журнале «Эксперт» (№44, 2001 год), Омская область по объемам жилищного строительства находится на втором месте с конца (всего в списке значится 21 регион). Увеличение объемов, по всей видимости, не предполагается, поскольку те, кто имел средства, уже приобрели себе жилье в строящихся домах. Те же, кто хотел бы это сделать, пока позволить себе этого не могут. А строители наши, как известно, полностью зависят от денежных вливаний со стороны нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Так что скорее всего омский рынок жилья вновь впадет в состояние стагнации. Люди будут мигрировать из одного района в другой, менять старые «двушки» на «трешки», разъезжаться, съезжаться. Насколько длительным будет этот процесс, зависит от того, как быстро новое жилье запустят во вторичный оборот. То есть от скорости роста доходов, что позволит избавиться от дефицита на вторичном рынке жилья.

Офисы распроданы не все

В марте 2001 года кроме того, что начался рост цен на жилье, начала дорожать коммерческая недвижимость. Опять-таки связано это с повышенным спросом. Например, по словам специалистов «Миэль-недвижимости», до весны 2001 года в агентство ежемесячно поступало около 300-400 заявок от предпринимателей на приобретение или аренду того или иного объекта для развития бизнеса. В марте число заявок возросло до 1400. Наибольший всего интерес вызывали магазины, складские помещения, офисы. В меньшей степени — промышленные объекты. Тем не менее ситуация на рынке коммерческой недвижимости несколько отличается от той, что сложилась на рынке жилья. Связано это с тем, что свободных нежилых объектов в городе больше. Даже несмотря на возросший спрос, дефицита в коммерческих объектах не было и не предвидится.

Интерес к нежилым объектам вполне объясним. Избрание нового мэра устранило основную причину, по которой долгое время в Омске спрос на коммерческие объекты падал, противостояние между городскими и областными властями. Сейчас ситуация более-менее нормализовалась и — как результат — вырос спрос и возросли цены. Например, стоимость аренды помещений в течение этого года выросла в среднем на 30-40 процентов.