Под крышей дома своего.
27 августа в Омском пресс-центре, действующем под эгидой Ассоциации Омских Журналистов (АОЖ), состоялось заседание первого круглого стола в рамках проекта «Прозрачный рынок». В работе КС приняли участие руководители и специалисты ряда известных омских компаний, работающих на омском рынке жилищного строительства и недвижимости, маркетологи, аналитики. В их числе аналитик компании «Бэст-риэлти» Наталья КИРПИЧЕВА, директор фирмы «Арка» Александр АЛГАЗИН, директор агентства «Лоцман» Артавазд ИСАБЕКЯН, директор компании «Аркада-стиль» Константин РОМАНКО, координатор проекта Asmedia.ru Андрей ГРУЗДЕВ, маркетолог компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Артем БОРИСОВ, директор компании «Индустриальные системы» Сергей ГАНЧАРУК, директор учебного центра «ИНФРА» Игорь ТИХОНЕНКО, риэлтор агентства недвижимости «777» Светлана НОВОСЕЛЬЦЕВА, президент Омского Союза Риэлторов Нина КАРПЕНКО, директор Агентства Региональных Исследований Виктор КОРБ и редактор журнала «Элитная недвижимость» Дмитрий ТИПИКИН.
Для «полноты ощущений» мы решили при изложении материалов Круглого Стола максимально сохранить живую речь участников, лишь немного подготовив ее для печати. Оценки и выводы из «подслушанного» тоже оставляем возможность сделать вам самим.
Корр: По результатам наших опросов
не менее 60% омичей мечтают о собственном доме. По-вашему, насколько далеки эти мечты от реальности?
КАРПЕНКО: Я думаю, что мечтают о собственном доме 100% семей.
РОМАНКО: На самом деле не каждая семья мечтает о собственном доме. Человек должен пройти определенный этап в перемене мест жительства, причем четко прослеживается последовательность, которую проходят практически все семьи: сначала снимают жилье, потом получают или покупают квартиру, сначала панельный дом, потом — кирпичный, потом приближенный к центру... И на каком-то определенном этапе человек начинает задумываться о своем доме. Что такое свой дом? Тот дом, что есть на Северных, ведь нельзя назвать «своим домом», потому что из благоустроенной квартиры нельзя переехать в такой дом. Домом можно назвать то, что у нас сейчас называют словом коттедж. На самом деле спрос как таковой есть, но он не сформирован. Формированием такого спроса нужно заниматься целенаправленно. Людям просто пока не на что ориентироваться. Что такое собственный дом, в котором буду жить я и моя семья? Какой он может быть в реальности в Омске? Губернатор решает проблемы социального жилья, а «свой дом» — это другие проблемы...
БОРИСОВ: Проблема своего дома является гипотетической, нереальной и невоплотимой в жизнь в ближайшее время. Ведь большинство нашего населения проживает в квартирах даже не обязательно улучшенной планировки, а в так называемых «хрущевках». Они думают не о своем доме, а о новых квартирах в строящихся домах, хороших и просторных, где высокие потолки, где четыре комнаты. Для них дом — это хорошая квартира, это большая кухня — 20 кв. метров. Для них это сейчас является пределом мечтаний. А для тех, кто является «не последними» людьми, вот для них пределом мечтаний и является именно тот самый «свой дом». У нас можно выделить два рынка: один — для простого населения, другой — рынок «не последних» людей.
Кто в доме хозяин
Корр: Губернатор в ряде публичных выступлений говорил, что администрация будет вкладывать в жилищный рынок от 500 млн. до 1 млрд. рублей: профинансирует строительство жилья, которое будет по социальным программам распределяться. Таким образом, губернаторская доля по масштабу сопоставима с общим объемом рынка. Действительно ли это основной игрок жилищного рынка? Насколько серьезно его влияние?..
РОМАНКО: Губернатор — очень серьезный игрок на этом рынке. В прошлом году мы это ощутили. Тогда одним из факторов, влияющих на рост цен, стало то, что губернатор фактически выкупил квартиры в строящихся домах, которые не были рассчитаны под его программу.
Сейчас же губернатор выделяет конкретные площади под застройку, туда вкладывает деньги. А чем больше будет строиться и вводиться жилья, тем больше конкуренции между строительными организациями, тем больше выбора у людей. Я думаю, это будет стабилизирующим фактором.
ГОНЧАРУК: Проект «Кристалл» потянет за собой развитие монолитного домостроения; бизнес-центр планируют перенести на Левый берег, то есть вся инфраструктура Левого берега начинает развиваться. Я считаю, что это уникальная ситуация, который необходимо воспользоваться.
Ипотека — это фантастика?
Корр: Не окажет ли эта программа развращающего действия за счет того, что сохраняется высокая доля людей, которые жилье будут получать, а не приобретать?..
РОМАНКО: На самом деле они его не получают, а приобретают жилье в рассрочку.
Корр: То есть запускается механизм, близкий к ипотечному? Насколько реально этим шагом губернатора раскрутить ипотечную систему?
РОМАНКО: Я думаю, в идеальном варианте процентов 80 омичей с удовольствием откликнулись бы на возможность приобрести жилье в рассрочку. Губернатор сейчас имеет огромные козыри на руках, потому что это волнует практически каждого. Очень много людей, готовых отдать свое жилье в зачет строящегося, но только чтобы сначала им была предоставлена квартира в сдаточном доме, а затем бы они отдали свою квартиру. Но зато они готовы фиксировать цены на сегодняшний день...
Корр: В Москве начала реализовываться программа, в которой, кроме ипотечной составляющей, есть и другие связанные компоненты, в том числе: программа разменов, активизации вторичного рынка и другое. То есть они строят «длинные цепочки», включают всех участников рынка: банки, агентства недвижимости, государственные структуры. И получается, что если чуть-чуть сдвинулось где-то, то сразу запускается очень мощный цикл. У нас пока еще такого нет. Как вы считаете, реально ли с этой губернаторской подачи получить мощный эффект продвижения общегородской очереди?
НОВОСЕЛЬЦЕВА: Может, так оно и будет. Движение ведь так и происходит: одно жилье заселяется — другое освобождается...
АЛГАЗИН: Должны быть какие-то законодательные акты, которые подвигли бы банки встать в эту цепочку. Сейчас банки не хотят рисковать. Они говорят: «Нет, мы в этом участвовать не будем, потому что квартиру, если что, мы забрать не сможем, там могут быть проблемы с детьми, с приватизацией...»
БОРИСОВ: Ипотека в Омске есть, и она возможна, но она должна более тщательно прорабатываться. Например, сейчас агентство недвижимости на вторичном рынке выкупает квартиру, потом ее продает под банковский процент. При форс-мажоре клиенту возвращается сумма за минусом комиссионных и банковского процента. Конечно, это останавливает.
Существующая ситуация
АЛГАЗИН: На вторичном рынке в последнее время возникли серьезные проблемы в связи с резким ростом цен. Например, из трехкомнатной квартиры сейчас очень сложно сделать даже две однокомнатные. Потому что и трехкомнатная, и однокомнатная выросли в цене на одинаковую величину.
Потом, из-за отмены лицензирования, появилось очень много фирм, которые вводят в заблуждение покупателей, не имея документов и эксклюзивных прав на сделку. Страдает качество оказываемых услуг на рынке недвижимости.
Правовыми способами это не решишь. У нас есть комиссия по спорам в союзе риэлторов, куда люди обращаются, когда сделка разваливается. Мы делимся мнением о фирмах, которые действует недостаточно корректно. Эта фирма попадает в изоляцию. Они закрывают фирму и открывают другую — под другим названием, с тем же учредителем. Но когда было лицензирование, то мы и государственные органы могли применять какие-то санкции, а сейчас это сложно делать.
КАРПЕНКО: Первое полугодие у нас рынок вообще стоял: в день проводилось от трех до пяти сделок в учреждении юстиции, и примерно столько же регистрировалось нотариально. Всплеск был в августе, только первые две недели. В прошлом году в этот период сделок совершалось раза в два больше. Такого спада, как в этом году, не наблюдалось лет пять.
АЛГАЗИН: Был наплыв северян, жилье все скупили; омичи, которые хотели улучшить свои жилищные условия, ввязались в эту гонку. Вот рынок и «встал». Теперь люди должны наработать деньги, накопить, тогда и будет оживление рынка.
Что день грядущий нам готовит?
ТИПИКИН: Все будет хорошо. Агентства недвижимости станут выделяться умом. Сейчас же нет фактически нормальных агентств недвижимости на рынке. Происходит какое-то невнятное блеяние с перечислением квадратных метров и прочих «прелестей»: ул. пл., дв., тел., балк., лодж. Все делают все, все проводят все операции. Но выделяются те агентства, у которых есть комплексный подход, которые распределяют свои удары по коммуникационному полю грамотно и правильно.
Основная проблема на любом рынке — коммуникации: мы и рады бы продавать, но не знаем как, не можем донести информацию о своих услугах, не знаем нужного языка.
ГАНЧАРУК: При продаже материальных объектов на самом деле максимум что можно сделать — организовать рынок за счет маркетинговых коммуникаций. Построение цепочки, которую все обсуждали, зависит от организации системы, включающей банки, страховые компании, строителей, а также от формирования потребностей у самих покупателей. Эту цепочку в Омске пока никто не строит.
Вообще изучение существующего рынка, корректировка его, правильное распределение — это вопрос прошлого. Он не работает, потому что вся эта ситуация связана с разной направленностью структур, которые работают сами по себе.
Если же ставить вопрос о формировании будущего, то следует работать через экспериментальную площадку, через материальный образец и систему стандартов, в том числе социальных. Именно так наша компания, например, работает в реализации известного проекта «Канада-Омск». Надо построить образец и сконцентрировать все усилия и ресурсы на пустых площадках, тем более что все предпосылки для этого есть.
Если этого не будет, мы будем двигаться с такой скоростью, с которой можем. А если в этом сконцентрироваться, то это выход не только на местный, но и на межрегиональный рынок.
Наш рынок очень зависим от внешних воздействий. Надо использовать эти факторы для пользы региона: в новое жилье переселять богатых омичей, а старое жилье просто продавать на Север, в Казахстан. Надо относиться к этому нормально. Нужны просто два параллельных потока, две структуры, когда мы просто сможем «сбрасывать» старое жилье, более свободно формируя новые микрорайоны, новые пригородные зоны.
КИРПИЧЕВА: проведение таких мероприятий полезно для самих риэлторов и аналитиков. Учет информации — был бы полезен, если бы на это обратили внимание.
КАРПЕНКО: Хочу поблагодарить организаторов за куглый стол. Я совершенно с другой стороны посмотрела на аналитику. Надо использовать эти выкладки. Нашу фирму в последнее время интересует коммерческая недвижимость. Развивается серьезно малый бизнес, коммерческая недвижимость становится востребованной. Если мы будем собираться и обсуждать эти проблемы, это будет хорошо.