Огни омских новостроек уже погасли?

Уроки истории

С ростом интереса к возведению жилья в 1995-1996 годах началось некоторое оживление в омской стройиндустрии. До 1998 года развитие шло достаточно медленно, поскольку на первичном рынке жилья доминировали взаимозачеты и покупателями были в основном юридические лица. Когда такое жилье попадало на вторичный рынок, то стоимость квадратного метра сразу снижалась на 20-30%.

Резкий рост строительного комплекса отмечается в Омске с 2001 года, что связывают прежде всего с ростом деловой активности и улучшением общего инвестиционного климата. На рост платежеспособного покупательского спроса отреагировал в первую очередь вторичный рынок жилья. К концу 2001 года цены на вторичном рынке жилья увеличились практически вдвое. Часть финансового потока попала и на первичный рынок, поскольку рост цен там был не столь стремительный в силу определенной инерционности этого рынка. В период с осени 2001-го и до лета 2002-го было сдано большое количество объектов (преимущественно жилых домов), а также начато строительство новых. Число одновременно возводимых объектов достигло сотни.

В 2002 году платежеспособный спрос достаточно быстро стабилизировался и даже несколько сократился. В итоге, предложение уже в 10-15 раз превысило спрос, а цены на первичном рынке жилья тем не менее продолжали расти, поскольку менеджмент компаний-застройщиков только к концу 2002 года начал осознавать избыточность предложения квартир высокой стоимости с невысокой ликвидностью и начал сбрасывать цены. Но было уже поздно.

Каждому свое

Как считает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Павел КРУЧИНСКИЙ, не компании-застройщики учитывают стремительное развитие рынка недвижимости, который уже подошел к точке насыщения жилыми домами невысокого качества. Пусть даже эти дома построены из кирпича и имеют индивидуальную планировку квартир, тем не менее спрос покупателей на такого рода «новострой» остался во вчерашнем дне. Рынок жестко сегментируется. Сегодня, к примеру, более всего востребованы элитное жилье для состоятельных клиентов и совсем недорогое социальное жилье.

Как уверяет Павел КРУЧИНСКИЙ, объекты, полностью удовлетворяющие сегодняшний рыночный спрос, никто из застройщиков предложить не может. На первичном рынке фиксируется большое предложение квартир площадью свыше 100-120 кв метров, но для покупателей социального жилья они слишком дороги, а в категорию элитного жилья такие квартиры не попадают в силу своих низких потребительских качеств. К примеру, когда в некоторых квартирах покупателю приходится после ухода строителей выравнивать горизонталь стены с перепадом в 12 сантиметров, а потолок высотой всего 2,7 метра, то о какой элитности можно говорить.

Есть, конечно, и объекты высокого качества, но они имеют другие недостатки. Одна из самых распространенных ошибок компаний-застройщиков — неверный выбор места для возведения жилого дома. В относительно непрестижных районах квартиры с большими площадями уже невостребованы. Тем не менее такие дома продолжают строить, поскольку еще не так давно они приносили компаниям-застройщикам максимальную прибыль.

По сути, проектирование и строительство жилья до сих пор ведется без учета коньюнктуры спроса, без исследований рынка и, в общем, без применения даже элементарных приемов и методов современного маркетинга. К тому же, как правило, в одном юридичеком лице сочетается и инвестор, и заказчик, и подрядчик, и продавец. Совместить это можно, но для этого строительная компания должна иметь очень квалифицированный персонал. Есть и другой путь — интеграция.

Как считает Павел КРУЧИНСКИЙ, необходимую консалтинговую поддержку строителям в период выбора проекта и места застройки могли бы оказать риэлторы. Есть минимум десяток риэлторских компаний, которые за последние десять лет накопили огромный опыт не только продаж, но и маркетинговых исследований рынка недвижимости. Риэлторы могли бы не только предсказать изменение динамики спроса, но и профессионально заниматься реализацией квартир. Если каждый будет заниматься тем, что умеет лучше, то инвестиции в строительство могли бы дать большую отдачу. При дефиците инвестиционных ресурсов это немаловажно, кстати. У компании «МИЭЛЬ-недвижимость» уже есть успешный пример такого сотрудничества, но это, по словам Павла КРУЧИНСКОГО, пока редкое исключение из общего правила.

Бизнес на птичьих правах

Что ни говори, а барометр развития бизнеса — это рынок коммерческой недвижимости. Сегодня в Омске первичный рынок коммерческой недвижимости развивается не очень высокими темпами. Частные инвесторы вкладывают деньги преимущественно в торговые объекты, поскольку торговые площади окупают себя быстрей всего. Примеры последних лет перед глазами — гипермаркет «Континент», торговый комплекс «Пять звезд», КДЦ «Летур» на пересечении улиц Гагарина и Либкнехта. Ожидается в ближайшие годы возведение супермаркетов. О таких своих планах заявляют многие омские и иногородние ритейлеры. Не менее доходные объекты — культурно-развлекательные центры. Это направление тоже активно развивается.

В офисные площади инвестиции идут не так активно, как хотелось бы. В Омске до сих пор нет ни одного проекта возведения современного бизнес-центра, который бы дошел до стадии строительства. Если и появлялись проекты бизнес-центров, то они основывались на достройке «замороженных» объектов, которые первоначально предназначались для иных целей. Видимо, частные инвестиции в офисные площади, в гостиничные комплексы, в производственные помещения и другие объекты коммерческой недвижимости активно пойдут лишь тогда, когда заполнятся все имеющиеся ниши в торговле.

Тем не менее, по мнению Павла КРУЧИНСКОГО, дефицит современных офисных помещений в Омске наблюдается. Об этом говорят многие факты. В частности, когда закладывается жилой дом на центральной городской магистрали, все первые этажи моментально раскупаются юридическими лицами под офисы. Этот сегмент рынка развивается пока за счет внутренних резервов, перепрофилирования зданий, принадлежащих различным учреждениям. Конечно, говорить о должном уровне сервиса здесь не приходится.

Жилье для состоятельных господ

На основе анализа развития рынка жилой недвижимости столицы и соседних городов, можно с уверенностью сделать вывод, что перспективным направлением на первичном рынке Омска будет сегмент элитного жилья. Сегодня складывается парадоксальная ситуация, когда состоятельные люди уже готовы покупать квартиры за 100 000 долларов и дороже, но имеющееся на первичном рынке предложение их пока не устраивает.

Как ни странно, но для таких покупателей важно не только место, где будет стоять дом, им еще требуется дополнительная инфраструктура, которая определяет элитность жилья — подземный гараж, автономная система тепло- и горячего водоснабжения, закрытая охраняемая территория с озеленением и детскими игровыми площадками, расположенные в пределах территории дома заведения торговли и сферы услуг, а также закрытые заведения клубного типа, бассейн, спортзал, тренажерный зал.

Это уже не квадратные метры, а некий стиль жизни. К сожалению, омские компании-застройщики сегодня еще не могут предложить такое жилье, хотя, по мнению омских риэлторов, спрос на него растет и будет расти стремительно, а стагнация на первичном рынке недвижимости в ближайшие год-два подтолкнет строителей к освоению этого сегмента, поскольку уже сегодня столичные девелоперские компании начинают проявлять интерес к омскому рынку недвижимости. Пока этот интерес сдерживается не совсем благоприятным инвестиционным климатом, низкими темпами строительства и его невысоким качеством.

Кстати говоря, состоятельного покупателя интересует, как будет существовать дом после сдачи его в эксплуатацию. Об этом, к сожалению, никто из омских застройщиков до сих пор не хочет задуматься. Согласитесь, далеко не каждому человеку понравится, когда со всех сторон в течение многих лет раздается стук пневматических инструментов и визг болгарок. Уместно вспомнить об опыте города Кемерова, где уже есть строительные компании, которые при подписании договора долевого участия ставят дольщику жесткое условие — завершить все отделочные работы не позднее 6 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию.