ПИФ без пафа для жилья

Казалось бы, идеи концепции имели некоторый резонанс у читавших ее; в этот период появились проекты документов, опосредованно содержащие элементы концепции или же дававшие возможность их реализации. В частности, были подготовлены проект указа губернатора Омской области «О целевых накопительных жилищных вкладах в Омской области» и проект N 171980-З закона Российской Федерации «О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья». Но проект первого документа во главу угла ставит кредитную организацию — банк, который сам по себе, по своим функциям не решит жилищной проблемы, тем более без необходимой правовой и законодательной базы, а по второму документу, значительно упрощающему процедуру реализации жилищных проектов — программ, сроки принятия — не принятия неизвестны, как, впрочем, и по первому. Поэтому для воплощения идей предложенной концепции можно было бы воспользоваться уже принятыми Федеральными законами и постановлениями правительства о деятельности, например, паевых инвестиционных фондов (ПИФов), а именно — закрытого типа, поскольку такого рода ПИФ наиболее подходит для реализации алгоритма решения жилищного вопроса, заложенного в концепции, — накопления гражданами квадратных метров жилья до необходимых размеров за определенный период времени.

В терминологии документов по ПИФам это выглядит следующим образом: гражданин — учредитель ПИФа по типовому договору с управляющей компанией ежегодно приобретает некоторое количество паев фонда, каждый из которых выражается через один квадратный метр социального жилья по ежегодно фиксируемой стоимости. Денежные эквиваленты этих паев вкладываются в строительство. Получаемая при обороте средств фонда прибыль конвертируется в дополнительные инвестиционные паи — квадратные метры. Цель учредителя фонда — получение жилья достигается тогда, когда количество инвестиционных паев — сумма квадратных метров становится равной указанной в договоре площади этого жилья, и по истечении оговоренного договором срока жилье переходит в собственность гражданина-учредителя путем погашения ПИФом накопленных паев.

Для сокращения сроков строительства и передачи в пользование жилья учредителю в типовом договоре можно предусмотреть возможность получения через фонд кредита для приобретения недостающих до указанной в договоре площади жилья инвестиционных паев — квадратных метров после достижения количества уже накопленных учредителем паев-метров определенного процента от площади этого жилья.

Следует заметить, что создание ПИФа, тем более закрытого типа, сопряжено со значительными материальными и организационными издержками, поскольку вся документация и лицензирование деятельности по управлению ПИФом идет через Федеральную комиссию по рынку ценных бумаг, находящуюся в Москве, а соискатель лицензии должен располагать собственными средствами в размере не ниже устанавливаемого этой комиссией. Кроме того, для формирования и деятельности фонда должны быть определены и задействованы специализированный депозитарий, лицо, осуществляющее ведение реестра владельцев инвестиционных паев, оценщик недвижимости, аудитор, которые также должны иметь соответствующие лицензии.

Но! Для и до начала реализации предлагаемого варианта коллективного решения жилищного вопроса, в том числе через ПИФ закрытого типа, нужен ряд законов хотя бы регионального действия, в первую очередь, о ежегодно определяемой и фиксируемой на год цене квадратного метра социального жилья (жилья для стоящих в очередях при администрациях территориальных делений на улучшение жилищных условий), жестко «привязанной» к сложившимся на момент определения средним доходам населения и прожиточному минимуму, о плановом выделении земель под строительство соцжилья и определении квот соцжилья в прочем жилищном строительстве на долгосрочной основе, и о порядке частичной компенсации государством стоимости соцжилья при возникновении форс-мажорных обстоятельств (подобно «концепции паритета», на основании которой в Соединенных Штатах с 30-х годов прошлого века субсидируется собственное сельское хозяйство). И второй, и третий законы должны дать возможность выполнения закона первого.

С принятием этих законов, думается, для многих появится реальная возможность обеспечить себя жильем, в том числе, и по варианту концепции.
Александр КЕЛЕЙНИКОВ.

P.S.: Данные предложения наряду с другими материалами были направлены в администрацию и Законодательное собрание Омской области.