Земельные доли обрели популярность

Зараспоряжались

Земельные доли жители сельских районов получили еще в 1992-1993 годах, когда шла реорганизация колхозов и совхозов. Причем получили бесплатно, но лишь на праве коллективно-долевой собственности. В те годы большинство граждан передавали право пользования земельными долями в уставный капитал различных сельхозпредприятий либо передавали земельную долю на условиях аренды. Многие же вообще никак не распоряжались своими долями. Видимо, в связи с этим в 1996 году был принят Указ Президента РФ № 337, в соответствии с которым все собственники долей должны были четко определиться, что будут делать со своими долями (срок, до которого это было необходимо сделать, не ограничивался). Подарить их, оставить в наследство, передать в уставный капитал, продать, а также, переведя долю в конкретный земельный участок, сдать его в аренду, продать, использовать для ведения личного подсобного или крестьянско-фермерского хозяйства.

Как и до выхода Указа № 337, граждане чаще всего сдавали свои доли в аренду сельхозпредприятиям либо передавали право пользования земельными долями в уставный капитал. Также была распространена практика, когда несколько собственников земельных долей, объединившись и оформив доли в земельные участки, создавали крестьянско-фермерские хозяйства. Нередко граждане использовали земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства.

В результате всех этих процессов в 2000 году, например, земельные доли передали на условиях аренды 101,9 тысячи собственников долей, а в 2002 году — 108,5 тысячи собственников долей (см. таблицу №1). Общая площадь земельных долей, переданных на условиях аренды, на первое января 2000 года составляла 1,6 млн га, на первое января 2002 года — 1,8 млн га, а в начале 2004 года — 2,3 млн га. Увеличилось и количество тех, кто выделил земельный участок в счет земельной доли. В частности, с 13,3 тысячи человек в 2000 году до 18,7 тысячи человек в 2002 году.

Процедурные тормоза

Чтобы продать земельную долю иди выделить в конкретный земельный участок, ее собственник обязан был об этом известить в письменной форме всех участников долевой собственности. Иными словами, написать письма. Если сособственники не изъявляли желание купить долю, то владелец доли мог продать ее кому угодно. Что касается выдела доли в земельный участок, то сособственники должны были дать свое согласие на выдел конкретного участка. Если вопрос решался положительно, то собственники доли оформляли соответствующие документы в районных земельных комитетах. Если нет, то дела рассматривали специальные комиссии, созданные при районных администрациях. Если и там вопрос решался не в пользу собственника доли, то ему надо было обращаться в суд.

Такая процедура распоряжения земельными долями была довольно сложной. Это отчасти и стало причиной того, что многие собственники земельных долей не так активно пускали их в оборот, в частности, оформляли доли в конкретные земельные участки. Кроме того, не многие граждане решались сдать доли в аренду или передать в уставный капитал предприятий, так как не были уверены в большой отдаче. Да и сельхозпредприятия находились не в лучшем экономическом положении.

Процедура продажи и оформления земельных долей в конкретные земельные участки для передачи в аренду, ведения личного подсобного хозяйства и так далее упростилась после вступления в силу в июле 2002 года ФЗ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В соответствии с ним собственникам земельных долей, решившим получить земельный участок в счет земельной доли, уже не надо обращаться ни в какие специальные комиссии в том случае, если сособственники не дают согласия на выделение доли в земельный участок с определенным местоположением.

Дело в том, что, согласно ФЗ № 101, если в течение месяца в учреждения юстиции не поступят никакие претензии со стороны сособственников, то учреждения юстиции, по заявлению собственников доли, вправе оформить земельные доли в конкретные земельные участки и зарегистрировать это документально. Если претензии со стороны сособственников будут, то тогда владельцу земельной доли надо будет обращаться в суд. То есть, по сравнению со старой процедурой, выпало целое звено — комиссии при районных администрациях.

Пошла родная

Однако, даже несмотря на упрощение указанной процедуры, повального распоряжения земельными долями не происходило. Дело в том, что Федеральным законом № 101«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъектам федерации было предписано установить в местных законах перечень СМИ, в которых собственники долей имели бы право давать объявления о своих намерениях распорядиться долей. В 2002 году в Омской области соответствующий закон только разрабатывался, поэтому собственникам земельных долей ничего не оставалось, кроме как рассылать сособственникам долей письма. К слову, не многие извещали сособственников долей и через районные газеты.

Ситуация резко изменилась, когда в ФЗ № 101 были внесены изменения, начавшие действовать с июля 2003 года. Согласно им, никакого перечня СМИ быть не должно. Объявления можно подавать в СМИ областного и районного значения. Точнее, печатные СМИ, «являющиеся источником опубликования нормативных правовых документов органов государственной власти и местного самоуправления по месту нахождения земельного участка». Это и стало основной причиной, помимо упрощения процедуры оформления земельных долей, по которой в конце 2003-го начале 2004 года в местных газетах стало появляться большое количество объявлений собственников земельных долей об их намерениях выделить земельные участки в счет долей. Делается это в основном для того, чтобы создать или расширить крестьянско-фермерские хозяйства или сдать землю в аренду.

Кроме того, большую роль сыграло и то, что именно на этот период пришлась, скажем так, пора, когда закончились сроки действия заключенных ранее договоров по передаче земельных долей на условиях аренды. Поэтому сейчас у многих собственников долей появилась реальная возможность оформить сделку с крепкими хозяйствами. В проигрыше в нынешней благоприятной ситуации (относительно благоприятной, поскольку, как известно, многие хозяйства области стали банкротами или уже на пороге банкротства) остались владельцы долей, ранее передавшие свои «кровные» в уставный капитал. Вернуть долю, чтобы распорядиться ею по-новому, уже не получится.

Преимущество за властью

И еще. 24 февраля 2004 года вступил в силу Закон Омской области «О регулировании земельных отношений в Омской области». Теперь, согласно закону, преимущественное право покупки земельных участков, выделенных в счет доли, и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельхозназначения имеет Омская область.
Если продавец нарушит преимущественное право покупки Омской области, то она имеет право в течение года с момента госрегистрации сделки требовать в судебном порядке перевода на нее прав и обязанностей покупателя.

По мнению специалистов, эта норма закона никоим образом не повлияет на процесс распоряжения земельными долями и участками. Впрочем в Омской области ажиотажа вокруг купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения и так не наблюдалось. Землю покупали и покупают, как правило, крестьянско-фермерские хозяйства для расширения сельхозпроизводства.