Арендная плата за землю изменилась

Все выше, и выше, и выше... план

С 28 апреля 2004 года вступило в силу новое постановление (до этого последний раз подобный документ утверждался в феврале 2002 года) «О ценовом зонировании и порядке расчета ставок арендной платы за землю и поправочных коэффициентов к ним на территории города Омска». Пересмотр базовых ставок и поправочных коэффициентов отчасти вызван тем, что в 2004 году департаменту недвижимости увеличили план по сбору арендной платы до 217 млн рублей. Тем не менее это не означает, что с введением новых ставок и коэффициентов для всех арендаторов произойдет увеличение арендных платежей. Дело в том, как заметил начальник отдела земельных ресурсов и кадастра департамента недвижимости Юрий ПОВИКАЛОВ, что на тот раз он разрабатывался на основе данных специалистов ДН, которые непосредственно занимаются сбором арендной платы и лучше других знают, как обстоят дела с платежами в той или иной зоне, у того или иного арендатора.

Найди много отличий

Данный документ существенно отличается от предыдущего. Во-первых, бросается в глаза количество оценочных зон и подзон. Прежним постановлением город был поделен на 39 зон. Если с учетом подзон (на более мелкие зоны была поделена только одна — пятая зона), то получалась 41 оценочная зона. Сегодня Омск (с учетом более детальной проработки) разделен на 79 оценочных зон. Новое деление города на оценочные участки учитывает даже такие моменты, как четная сторона улицы или нет, какие рядом с той или иной улицей расположены другие улицы, а также ряд других моментов.

Для каждой из оценочных зон установлены свои базовые ставки арендной платы. Нынешние базовые ставки по сравнению с прежними выросли. К примеру, если раньше для первой оценочной зоны (исторический центр, правый берег Оми) ставка составляла 54, 80 рубля за квадратный метр в год, то сегодня она равна 138,10 рубля. В поселке Береговом базовая ставка составляла 35,20, сейчас — 65 рублей за квадратный метр в год.

Основная формула для расчета арендной платы — Б x К1 x К2 x Кп x S / 12, где:

Б — базовая ставка для той или иной оценочной зоны,
К1 — коэффициент способа использования земельного участка,
К2 — коэффициент категории арендатора,
Кп — коэффициент увеличения арендной платы, действующий в текущем году, рассчитываемый как произведение поправочных коэффициентов, устанавливаемых соответствующими федеральными правовыми актами на очередной календарный год,
S — площадь земельного участка,
12 — число месяцев в году,

Документ предусматривает три способа использования земель. Первый способ — земельные участки под капитальными зданиями, сооружениями. То есть под капитальными гаражами, овощехранилищами, объектами торговли, общественного питания, торгово-офисными зданиями, стадионами, АЗС и прочими капитальными объектами. Второй способ — земельные участки, предоставляемые для объектов, не связанных со строительством. Подразумеваются объекты торговли (павильоны, киоски), кафе, закусочные, гаражи, погреба, объекты сервисного обслуживания (в том числе, (игровые автоматы, бильярды), автостоянки, парковки, биотуалеты, тиры, аттракционы, пляжи в том числе коммерческие), аквапарки, зоопарки, площадки для дрессировки собак, обучения людей вождению автомобиля и прочие объекты. Третий способ — земельные участки для размещения рынков, ярмарок. Здесь имеются ввиду кроме непосредственно рынков и ярмарок такие объекты как: автопарковки, расположенные на их территории, капитальные объекты, находящиеся там же.

Если сравнить нынешние поправочные коэффициенты, действующие для разных способов использования земель, с прежними, то отличия между ними явные. Редко встретишь коэффициент, который остался на том же уровне, что и раньше. Например, кафе, закусочные с правом реализации алкогольной продукции. Если раньше для объектов, чья площадь была в пределах от 60 до 100 квадратных метров, коэффициент равнялся 11, то сейчас — 18. Для участков под биотуалетами коэффициент способа использования был равен 16, а сейчас — 5. Для земель под игровыми автоматами, бильярдами — в основном коэффициенты стали выше. Для участков под гаражами, — напротив, они снизились.

Льготникам посвящается

Категория арендаторов, для которых при расчете арендной платы применяются понижающие коэффициенты (к базовым ставкам), сократилась. Сегодня это только граждане и учреждения и предприятия, пользующиеся льготами по уплате земельного налога согласно статьям 12 и 13 Закона Омской области «О плате за землю». Понижающие коэффициенты для этих категорий арендаторов остались прежними.

Данное постановление также выделяет группу арендаторов, для которых арендная плата за землю устанавливается из расчета ставки земельного налога. К таковым относятся граждане и юридические лица, которые используют земельные участки под строительство жилья (индивидуальное строительство и строительство социального многоэтажного жилья). Для них арендная плата устанавливается в размере 2-кратной средней ставки земельного налога, установленной для земель, занятых жилищным фондом.

Вторая категория льготников — граждане и юрлица с земельными участками, занятыми малоэтажным и многоэтажным жилым фондом (эксплуатация жилья, хозпостроек, приусадебное хозяйство), для которых плата устанавливается в размере средней ставки земельного налога (для земель, занятых жилищным фондом).

Третья категория — некоммерческие организации, за исключением организаций, которые полностью освобождены от арендной платы в соответствии с действующим законодательством (использующие землю под строительные площадки и размещающие некоммерческие объекты). Раньше для этой категории арендаторов при расчете платы применялись понижающие коэффициенты. Сегодня арендная плата для них устанавливается в размере 1,5-кратной средней ставки земельного налога, установленной для соответствующей категории землепользователя.

Для всех вышеназванных арендаторов разработана своя формула расчета арендной платы — СтН x КО x Кп x S / 12, где

СтН — ставка земельного налога (руб./квадратный метр),
КО — коэффициент кратности земельного налога,
Кп — коэффициент увеличения арендной платы (см. выше),
S — площадь земельного участка,
12 — число месяцев в году.


Рекламистов изолировали

Пожалуй, один из самых существенных моментов нового постановления — арендаторы, занимающиеся размещением рекламоносителей (щитов 3x6, призматронов, перетяжек, пиларов, остановочных указателей, сити-форматов, штендеров, суперсайтов, сайтов), выведены в отдельную категорию. Для них установлены отдельные поправочные коэффициенты и разработана своя формула расчета арендной платы — Б x К1 x К2 x К3 x К4 x Кп x S / 12, где:

К1 — территориальный коэффициент для размещения отдельно стоящих рекламоносителей (устанавливается согласно постановлению мэра «О делении города Омска на зоны размещения средств наружной рекламы). Зона 1 — 1,5, зона 2 — 1, зона 3 — 0,8

К2 — коэффициент, учитывающий тип конструкции рекламносителя:
щит 3x6 (двухсторонний) — 1,2,
щит 3x6 (односторонний) — 0,8,
призматрон -1,8,
суперсайт — 1,
перетяжка — 4,5,
пилар — 2,
остановочный указатель — 2,4,
сити-формат — 1,8,
штендер — 0,7.

Для остальных типов рекламоносителей К2=1,5,

К3 — повышающий коэффициент при размещении рекламы табака, пива (К3=1,5), а также алкогольной продукции (К3=2,0),

К4 — понижающий коэффициент при размещении социальной рекламы (К4=0,01)

Кп — (см. в других формулах),

S (квадратные метры) — площадь земельного участка под рекламоносителем. В зависимости от типа рекламоносителя площадь участка устанавливается не ниже:

щит 3x6 — 6,
щит 3x4 — 6,
пилар — 2,
перетяжка — 1,
сити-формат — 1,
остановочный указатель — 0,5,
выносной щит — 0,5,
суперсайт — 60.

Для других рекламоносителей площадь берется от фактически занимаемой.


Департамент недвижимости уже начал подписывать с арендаторами дополнительные соглашения с учетом перерасчета арендной платы в соответствии с новым постановлением. Как заметил Юрий ПОВИКАЛОВ, данный документ не сможет в полной мере решить проблему выполнения поставленного плана по сбору арендной платы. Для его выполнения необходимо было бы поднять базовые ставки на 60%, тогда как рост произошел только на 40%.