Аренда по-новому

Позже принять, чтобы больше продать

Оттягивать принятие Положения еще депутатам горсовета не было никакого смысла — 1 мая закончился срок действия знаменитого 306-го постановления, согласно которому городское имущество могло продаваться без разрешения городского Совета. На рыночную оценку продаваемых муниципальных объектов оказывает влияние действующая годовая арендная плата, поэтому и затягивалось на сколько нужно запланированное повышение арендных ставок.

По 306-му постановлению были проданы свыше 250 муниципальных объектов, еще более 200 будут реализованы согласно утвержденной горсоветом программе приватизации муниципального имущества. Самые арендоносные муниципальные объекты перешли или перейдут в частную собственность, а уж для оставшихся будут действовать новое Положение и методика расчета арендной платы.

В чем же принципиальная новизна принятых документов? Во-первых, прописаны критерии и прозрачность условий долгосрочной аренды. Во-вторых, введены подробная дифференциация арендной платы по видам деятельности и серьезная градация по зонам. Арендные ставки в центре в 6 раз выше, чем на периферии. В-третьих, зафиксировано преимущественное право перезаключения договоров аренды для добросовестных арендаторов. Для недобросовестных тоже возможно перезаключение при условии полного погашения долга по арендной плате и пени, а также оплаты аренды на год вперед.

Впервые прописана передача в аренду движимого муниципального имущества. Как уверяют в департаменте недвижимости (ДН), новым Положением существенно ограничивается административно-блатной ресурс.


Со вступлением в силуПоложения новые договоры аренды будут заключаться по результатам конкурса или аукциона. Впрочем в Положении предусмотрена передача муниципального имущества в аренду и вне процедуры аукциона или конкурса: если в течение 10 дней после публичного объявления на объект подана одна заявка, при передаче объектов в аренду федеральным органам государственной власти и органам госвласти Омской области, общественным организациям, участвующим в городских целевых программах и социально значимых мероприятиях; организациям инвалидов для размещения их органов управленияи производства; органам ТОС, юридическим и физическим лицам, осуществляющим бытовое обслуживание населения, работы по содержанию и обслуживанию жилищного фонда и объектов социальной инфраструктуры, оказывающим коммунальные услуги, а также победителям городского конкурса на лучшее малое предприятие.

Торговле — зеленый свет, остальным -по полной мерке

В обсуждении проекта Положения и порядка определения арендной платы приняли участие представители Омского областного Союза предпринимателей, омского антимонопольного управления и Союза делового сотрудничества организаций торговли Омска и Омской области. Наибольшую активность проявил Союз делового сотрудничества в лице его президента Бориса СВАТКОВА. Борис Семенович уверял депутатов, что ставки арендной платы на игорный бизнес равны ставкам на торговлю молоком, хотя откуда он это взял, никто понять не мог.

Многочисленные поправки в Положение, предложенные Союзом делового сотрудничества, со всей очевидностью показали, что торговля хочет преимуществ для себя за счет всех остальных. Так, коэффициент К5 для многих видов деятельности предлагалось увеличить до 25-45, а для оптовой продовольственной и непродовольственной торговли, в том числе с пивом, алкоголем и табачной продукцией — снизить до 2, для розничной продовольственной с реализацией пива и алкоголя и непродовольственной торговли и рынкам — до 3, а для складов, продовольственнойрозничной торговли без реализации пива и алкоголя и общественного питания без реализации пива и алкоголя — до 1. Наибольший коэффициент К5 Союз предлагал установить на услуги Электросвязи — 45. Не верится, что электросвязь в 45 раз рентабельнее или менее социально значима, чем продовольственная торговля, но торговцам, видимо, виднее. Резюмируя вносимые поправки, Борис СВАТКОВ утверждал, что данные изменения, на его взгляд, решат проблему пополнения бюджета. Если бы «торговые» поправки были бы приняты, то арендная плата, к примеру, за кинотеатр «Маяковский» повысилась бы до 1,5 млн рублей в месяц.

Сватковская активность затянула рассмотрение проекта Положения, но весь этот сыр-бор не пропал для него даром — коэффициент К5 оптовой продовольственной торговли в окончательном варианте был снижен до 3,5 — это меньше, чем для складов, и почти как у мастерских по ремонту обуви. Компания «СТА» устроила демарш на заседании рабочей группы по рассмотрению проекта Положения, потому что ставки аренды на размещение рекламы резко возрастут. Так, при размещении рекламы на наружной стене зданий в центре города придется платить по 300 рублей за квадратный метр, сейчас — 150.

Новые ставки не все потянут

До принятия нового порядка расчета средний размер арендной платы в Омске был чуть ли не самый низкий среди областных центров Сибирского федерального округа (ниже только в Барнауле). В Новосибирске, к примеру, новые ставки утвердили в ноябре прошлого года, там метр квадратный стоит в среднем 80 рублей, у нас будет 75. В 2,9 раза вырастут ставки в 1,2 и 501 зонах, на периферии ставки повысятся незначительно. Больше всего пострадают окраины — в поселках Береговой и Крутая Горка минимальная ставка арендной платы поднимется более чем в три раза и составит 22,85 рубля за квадратный метр. Еще неизвестно, много ли найдется желающих в отдаленных поселках на новые ставки.
И вообще новые ставки могут вызвать угрозу свертывания некоторых видов деятельности. Если кинотеатр «Маяковский» еще потянет, арендную плату которая возрастет в два с лишним раза и составит 200 тысяч рублей в месяц, то для спортивно-развлекательного центра на бывшей территории ПАТП-10 увеличение арендной платы до полумиллиона может оказаться смертельным. Владелец этого центра вложил в переоборудование недостроя несколько миллионов рублей, и городские власти обещали ему снижения арендной платы, но это было еще при РОЩУПКИНЕ.


В новом Положении сохранено право для арендаторов на субаренду и перенаем. За субаренду предусмотрены двойные ставки, но все равно это неплохая возможность дляарендаторов заработать на муниципальном имуществе. Так, арендатор магазина «Любинский проспект» должен будет платить по 159 рублей за квадратный метр в месяц, а сами уже сейчас сдает полезный метр за 1 100. А вообще, говорят в ДН, новая методика позволит приблизить арендную плату к ее рыночной стоимости. Ну, это смотря как считать.

На окончательном утверждении Положения на горсовете в него было внесено 39 поправок, в основном касающихся коэффициента К5. Возможно, уже раздающиеся заявления некоторых предпринимателей о том, что по новым ставкам они не смогут работать, будут приняты во внимание и последуют какие-то изменения в методике расчета арендной платы. Но только в том случае, если какие-то помещения ДН не сможет сдать кому-то другому, кого устроит новая арендная плата.

В Положении закреплено преимущественное право старого арендатора на новый срок аренды, но только если с его стороны нет нарушений условий договора, в первую очередь по оплате. В случае задержки арендной платы предусмотрена пеня в размере 0,3% за каждый календарный день просрочки. Арендаторы сейчас должны ДН более 15 млн рублей, в том числе Омтор — 240 тысяч.

Принятие нового Положения, вне сомнения, существенно перекроит сложившиеся на арендном рынке правила игры.Кто-то в результате вынужден будет уйти с рынка, появятся новые игроки. Муниципальная казна станет получать больше, от этого выиграют все омичи. Если кому-то из предпринимателей новые арендные ставки кажутся чрезмерными, а новые условия — несправедливыми, «КВ» готовы предоставить им возможность высказать свою точку зрения.