Ипотечное кредитование становится доступнее. В регионе уже четыре года работает региональная программа ипотечного кредитования и второй год федеральная. О том, какие перспективы ждут омичей в ближайшие несколько лет, корреспонденту «КВ» Николаю ВИКТОРОВУ рассказал директор ОГУ «Агентство жилищного строительства Омской области» Владислав ХОДУС.
— Владислав Викторович, вы выстраивали систему ипотечного кредитования в регионе практически с нуля. Какие проблемы тогда приходилось решать?
— В 2000 году проблемы были скорее не в отсутствии финансов, а в отсутствии доверия людей к системе ипотечного кредитования как таковой. Печального опыта в других регионах хватало. К тому времени серьезно ипотекой занимались лишь в Оренбурге, Москве, Новосибирске, Санкт-Петербурге. Мы изучили весь их положительный и отрицательный опыт, изучили так же мировую практику. Я побывал и в США, посмотрел, как работает всемирно известное ипотечное агентство «Фэнни Мэй», которое на американском рынке ипотечного кредитования занимает порядка 95-96%. В итоге после изучения и анализа для омской ипотеки решено было использовать классическую двухуровневую модель, которую используют и в США.
— Как работает двухуровневая система?
— Как понятно из названия, у нее есть две ступени. Первая — банки, которые кредитуют людей, желающих приобрести жилье, под залог этого приобретаемого жилья. Вторая — специализированная организация, имеющая определенные финансовые ресурсы. Эта организация выкупает эти кредиты у банка, то есть рефинансирует их. А затем, под обеспечение этих кредитов, ипотечная организация привлекает на финансовом рынке дополнительные финансовые средства. Путем, например, выпуска ценных бумаг. В результате деньги, собранные на рынке, делают новый оборот, а люди, которые приобретают ценные бумаги, получают с этих бумаг доход.
— Запустить ипотеку в таком виде, мне кажется, довольно сложно...
— Сложно. А без бюджетных средств на первоначальном этапе практически невозможно. К примеру, в США на протяжении 40 лет, государство участвует в развитии ипотечной системы. В Омской области инициатором создания механизма ипотечного жилищного кредитования выступил губернатор. В ипотечном механизме задействовано очень много участников — банк, страховая компания, риэлтор, строительная компания, учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и так далее. Нужно достаточно много времени, чтобы связать всех участников в единую цепочку. Нам понадобилось для этого порядка двух лет. И поддержка областного бюджета, естественно.
— Федеральной ипотеки тогда еще не существовало?
— Нет. Она появилась в 2002 году. Мы были в числе первых десяти регионов, в которых начала реализовываться федеральная ипотечная программа. И соглашение о сотрудничестве с Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию Омская область подписала одной из первых. К тому времени у нас уже была зарегистрирована Омская региональная ипотечная корпорация, 100% акций которой принадлежат Омской области. Она и была определена региональным оператором федеральной ипотечной программы. И здесь были определенные проблемы — 2003 год ушел на отработку механизмов взаимодействия с федеральным агентством, а в 2004 году мы уже активно включились в работу.
— Региональная программа ипотечного кредитования чем-то отличается от федеральной?
— У них совершенно разные параметры. Областная программа финансируется из областного бюджета. Кредиты по областной программе выдаются на срок до 15 лет с фиксированной процентной ставкой на уровне 10% годовых. Региональная программа в отличие от общефедеральной ориентирована преимущественно на строительство нового жилья. Она более социальна. По федеральной программе, которая одобрена концепцией Российской Федерации, сроки кредитования больше — до 27 лет, но и ставки несколько выше — 15% годовых.
— Каковы объемы реализации этих ипотечных программ?
— Если по факту, то по региональной программе в 2000 году было освоено порядка 6-7 миллионов рублей. С 2001 года мы осваиваем по 90-100 миллионов рублей ежегодно. Что касается федеральной программы. По графику в этом году мы должны заключить договоров на сумму не менее 50 миллионов рублей. На будущий год — не менее 200 миллионов. В принципе, нет проблемы дать обязательства и 300 — 500 миллионов в год. Но у Федерального агентства очень серьезные штрафные санкции в случае срыва графика со стороны регионального оператора ипотечной программы. Мы решили все же не торопиться, отладить технологию. Наращивать объемы будем постепенно. В 2006 году, мы сможем уже выйти на объем в 500 миллионов. Это реально.
— Областная программа так и останется в рамках 100 миллионов рублей в год?
— Объемы финансирования заложены в областном бюджете на 2005 год. Он еще готовится. В любом случае отказываться от реализации региональной программы в пользу федеральной, на мой взгляд, неблагоразумно. Механизм областной ипотеки уже отлажен и хорошо работает. Зачем его ломать? Доходы областного бюджета растут, поэтому есть все основания полагать, что и объемы региональной программы увеличатся.
— А почему региональная программа ориентирована на новое строительство? Это ведь удлиняет срок получения квартиры...
— Кредитовать покупку жилья на вторичном рынке, на наш взгляд, неправильно. Ведь количество жилья на рынке в итоге не прибавляется. И это ведет к неминуемому взлету цен на жилье. Именно поэтому было в свое время принято решение инвестировать средства в жилищное строительство. Это и комплекс «Полет», и новая площадка на улице 4-я Поселковая, где в декабре этого года мы планируем сдать первый дом, а сейчас закладываем второй.
— На «Полете» какой объем уже выполнен?
— Изначально этот комплекс рассчитывался на 50 тысяч квадратных метров жилья. Сейчас, с учетом доработанного генплана, выход увеличится до 72 тысяч квадратных метров. А введено сегодня порядка 25 тысяч квадратных метров.
— А что в перспективе у региональной программы?
— Уже подписан акт выбора третьей площадки. Это будет целый микрорайон «Московка-2», где только изначально предполагается ввод порядка 350 тысяч квадратных метров. Там сейчас большое непаханое поле, так что можно очень творчески подойти к этому процессу. Есть где развернуться и строителям, и архитекторам. Можно рассматривать различные варианты — и каркасного, и панельного, и кирпичного жилья. Мы планируем в самое ближайшее время провести конкурс, выбрать проектировщика и подрядчика. А весной 2005 года рассчитываем уже забить первые сваи на этой площадке.
— Высокий сегодня спрос на ипотечные кредиты?
— Очень высокий. Сегодня спрос на кредиты по региональной ипотечной программе превышает предложение в шесть-восемь раз, как минимум.
— У вас стоят в очереди, как в советские времена?
— Да, есть очередность, значит, программа востребована омичами. Поймите, четыре года для ипотеки не срок. Маховик только-только начал раскручиваться. Да и очередь не застыла, она продвигается. Жилье строится, и строится быстро. Мы исходим при распределении ипотечных кредитов из принципа преимущественного права. То есть мы учитываем при распределении кредитов все параметры — нуждается ли семья в получении квартиры, бюджетники ли они, имеют ли льготы и так далее. Но стать участником программы может любой житель города и области.
— И даже предприниматель, например?
— Естественно. Только предприниматель должен принести нам свою декларацию, заверенную налоговыми органами. Если он платит налоги, то почему же он не может получить ипотечный кредит? Однако нужно иметь в виду, что региональная программа изначально социально ориентирована. При прочих равных условиях мы в первую очередь поможем бюджетнику. Предпринимателю проще получить кредит по общефедеральной программе. Здесь вопрос решается быстро — в течение полутора месяцев. Нужно только помнить, что расходы заемщика не ограничиваются выплатами по кредиту. Есть еще затраты на нотариальное заверение договора ипотеки. Еще нужно заплатить за страховку, за обслуживание кредита, заплатить комиссию региональному оператору и так далее. В общем, есть ряд сопутствующих расходов.
— Велики сопутствующие расходы?
— Они могут составить от 4% до 6% от стоимости кредита, в том числе платежи банку за обслуживание кредита.
— Вы работаете с одним банком?
— С нами работают сегодня четыре банка. Тарифы у каждого банка на обслуживание кредитов свои. Каждый заемщик вправе выбрать тот банк, чей тариф его устраивают больше. Мы ничего заемщикам не навязываем и не указываем, с каким банком он должен работать. Но, в принципе, тарифы всех банков сегодня сопоставимы. Это как, если провести аналогию, тарифы операторов сотовой связи. Вроде бы и отличаются немного, а платишь в среднем одинаково.
— Насколько сегодня высоки риски ипотечного кредитования?
— Просрочек по выплатам кредитов у нас нет. По этому факту можно оценить уровень риска. Практика показывает, что у людей, получивших квартиру по ипотечной программе, происходит некоторая переоценка ценностей. Они как бы получили дополнительный стимул для того, чтобы больше работать и больше зарабатывать.
— А собирается ли областная ипотечная программа привлекать деньги из внебюджетных источников?
— Да, планы действительно есть. Сейчас прорабатываются различные планы их реализации. Кроме того, у нас есть у нас опыт работы по корпоративной ипотечной программе. Был, например, реализован в 2001 году проект с группой компаний «Титан». По ипотечной схеме они решили жилищную проблему своих сотрудников.
— Других предложений по совместной деятельности не поступало?
— Омские компании находятся сегодня на стадии осмысления проблемы. Мы к сотрудничеству готовы. Есть отработанная технология. Мы готовы и сейчас предлагать свои услуги.
— А как вы относитесь к конкуренции со стороны других структур, предлагающих ипотечные продукты?
— Конкуренция — это хорошо. Любой бизнес без конкуренции — это не бизнес. Хотелось бы только, чтобы методы конкурентной борьбы были цивилизованными. В этом случае всегда в первую очередь «выигрывает клиент».
— Когда появляется свободное время, как вы предпочитаете его проводить?
— Занимаюсь спортом. Плавание люблю, хожу с удовольствием в баню. Люблю читать, слушаю музыку. Я и сам на фортепиано играю. Можно сказать, несостоявшийся музыкант. Выезды на природу люблю. Не на охоту, а так — по грибы и ягоды. Походить в одиночку по лесу, подумать, подышать свежим воздухом.
Владислав Викторович родился 20 мая 1972 года в городе Омске. Окончил среднюю школу № 13 в 1989 году и поступил в Омский политехнический институт — на радиотехнический факультет. В 1994 году окончил уже Омский государственный технический университет, получив специальность инженера-конструктора радиоэлектронной аппаратуры.
Параллельно с учебой в ОмГТУ работал и в Омском филиале Новосибирсквнешторгбанка. Занимался разработкой программного обеспечения для этого банка, а в 1993 году был назначен его главным бухгалтером.
После закрытия Омского филиала Новосибирсквнешторгбанка работал заместителем главного бухгалтера в Нефтехимбанке, затем главным бухгалтером в банке «Агросервис».
В 1998 году был приглашен на работу в комитет финансов и контроля администрации Омской области, а в 1999 году назначен на должность советника первого заместителя губернатора Омской области.
С 2000 года и до настоящего времени — директор областного государственного учреждения «Агентство жилищного строительства Омской области». С 2001 года — председатель наблюдательного совета ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация».
Второе высшее образование — экономическое. В 1998 году окончил Московский государственный университет коммерции.
Женат.