Жилищный кодекс разделил

Социальный наем

Кодекс сохранил права малоимущих семей на получение квартиры (дома) от государства и муниципалитета. Но только на основе договора социального найма, запретив дальнейшую ее бесплатную приватизацию. Критерии отнесения к малоимущим и нуждающимся в жилье определяет закон субъекта Федерации. При этом обязательно выясняется: есть ли в собственности членов семьи нуждающегося имущество, подлежащее налогообложению.

Наниматель квартиры вправе обменять ее на другое муниципальное (государственное) жилье. Но в случае невнесения квартплаты в течение шести месяцев его вместе с семьей вправе выселить (через суд), предоставив иную площадь согласно нормам рабочих общежитий (шесть квадратных метров на человека). При сносе или реконструкции дома квартиросъемщику предоставляется другая квартира, равноценная по общей площади той, в которой он жил. Независимо от того, сколько человек было зарегистрировано в прежней квартире.

Собственники жилья

Жилищный кодекс ничего специально не говорит о выселении за невнесение квартплаты собственниками жилья. Надо полагать, юридическая процедура «выбивания» из них долга остается прежней: суд, судебные приставы, изъятие имущества и т.д.

Зато подробно расписан механизм действий в случае изъятия земли под домом для государственных или муниципальных нужд. Для строительства метрополитена, например. Или при планах снести малоэтажный ветхий квартал, с тем чтобы построить на этом месте новые дома.

В таком случае орган госвласти или муниципалитет обязаны принять официальное решение о таком изъятии и зарегистрировать его в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Не позднее чем за год до предстоящего изъятия собственник помещения должен быть письменно уведомлен о таком решении.

Его квартира (дом) должна быть выкуплена. При определении выкупной цены «в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временного пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом», поиском другого жилья, оформлением права собственности на него, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода. По соглашению с собственником ему может быть предоставлена другая квартира (дом) с зачетом ее собственности в выкупную цену.

Если, прочтя все это, собственник решит нарастить стоимость своего имущества после получения уведомления об изъятии помещения, то кодекс это его действие предусмотрел и предупреждает: все эти расходы не будут возмещаться.

В случае если собственник откажется выезжать или заломит несусветную цену выкупа, решение примет суд и несогласного выселят силой.

Жена и дети

Члены семьи собственника несут солидарную ответственность за использование жилого помещения. В случае развода с собственником супруга (супруг) может продолжать пользоваться квартирой в течение срока, определенного судом. При этом суд обязан учесть материальные возможности бывших членов семьи собственника: есть ли где им жить еще, хватает ли зарплаты снять квартиру, есть ли право на социальный наем. Суд даже может обязать собственника (если он исполняет алиментные обязанности) обеспечить жильем бывшую супругу (супруга) и детей.

Есть, правда, один нюанс: «право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника» (п. 5 статьи 30). То есть если супруг(а) — собственник продаст квартиру, его жене и детям ничего не светит, кроме алиментов.

Кстати, право продажи жилья собственником, имеющим несовершеннолетних детей, кодекс не ограничивает разрешением органов опеки, как это было прежде.

Более лоялен к бывшим членам семьи Жилищный кодекс в статье, посвященной социальному найму: «Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи». И никакого суда. Да и органы опеки при найме сохраняют свои права согласователя при обмене жилья.

Перевод жилого в нежилое

Перевести квартиру из статуса жилой в нежилую возможно лишь на первом этаже. Если на втором, то только над уже нежилым помещением. Кодекс не предусматривает для этого согласия жильцов дома, даже тех, кто будет жить над этим нежилым помещением. Единственное, что требуется по отношению к соседям — обязательный отдельный вход.

Перечень документов, необходимых для перевода в иной статус, исчерпывающе указан в кодексе: заявление, правоустанавливающие документы, план помещения с техническим описанием (технический паспорт), поэтажный план дома и оформленный в установленном порядке проект перепланировки. Никаких других документов разрешающий перевод орган требовать не вправе.