Павел КРУЧИНСКИЙ, "В 2006 году спрос на вторичном рынке жилья значительно возрастет..."

— Павел Николаевич, что сейчас пользуется наибольшим спросом на рынке — новостройки или вторичное жилье?

— Качество строительства улучшается, и при прочих равных условиях люди, желающие
изменить свои жилищные условия, все больше выбирают новостройки. Тем не менее не охладел интерес и к вторичному рынку жилья. Новостройки — это, сами понимаете, сегмент, имеющий сегодня определенные риски. Поэтому до уровня массового спроса этот сегмент еще не дотягивает. И если в 2005 году маятник спроса качнулся в сторону новостроек, то в 2006 году, на мой взгляд, снова возрастет спрос на вторичном рынке.

— Что, новостройки подорожают?

— Скорей всего, да. А причина в Федеральном законе № 214 «Об участии в долевом строительстве». Закон довольно жестко регламентирует деятельность строительных компаний. Если раньше застройщик мог привлекать средства частных лиц на ранних стадиях строительства, то теперь он имеет право привлекать средства только после сбора всей разрешительной документации и опубликования проектной декларации, в которой содержится подробная информация о застройщике и самом проекте. Как мы предполагаем, такой механизм объективно приведет к удорожанию новостроек, поскольку на первоначальном этапе, который у наших застройщиков бывает довольно длительным, им придется использовать более дорогие привлеченные ресурсы. Кредитные, например. Естественно, что это приведет к росту себестоимости нового жилья. И рост цен на первичном рынке, как мы считаем, приведет к некоторому снижению спроса на новостройки и к тому, что маятник спроса опять качнется в сторону вторичного рынка.

— Ваша компания уделяет внимание и этому направлению?

— Конечно. За восемь лет мы накопили большой опыт. Мало того, мы постоянно усиливаем это направление. Три года назад сформировали управление, которое занимается исключительно операциями на вторичном рынке и состоит сегодня из шести производственных и одного учебного отдела. Только агентов на этом направлении у нас работает более 100 человек. Так что мы оказываем все услуги, которые только возможны на рынке недвижимости: купля-продажа, выкуп квартир, обмены, в том числе междугородние, расселение, наследственные дела, приватизация, подготовка пакета документов к сделкам, экспертиза документов, юридическое сопровождение сделок и так далее. Причем эта система работает четко. Я, как руководитель компании, за это направление спокоен.

— А как вообще складывалась ситуация на омском рынке в 2005 году?

— Этот год стал типичным, на мой взгляд. Если вспомнить 2002-й, то тогда рынок буквально взорвался. Цены только за один год увеличились, если мне не изменяет память, на 115%. Все последующие годы на рынке сохранялась стабильность. Типичным был и 2005 год. Цены на вторичном рынке росли, но умеренно. С января они выросли в среднем на 20-21%, и до конца года, по нашим расчетам, средняя цена квадратного метра вырастет до 19 500 рублей. Кстати, до сих пор цены в Омске ниже, чем в соседних областных городах — в Новосибирске, Тюмени, Красноярске, Екатеринбурге.

— Это плохо или хорошо?

— Ни то ни другое. Это просто объективный показатель уровня доходов омичей. Было бы лучше, конечно, если бы доходы выросли, тогда бы и рынок недвижимости развивался более интенсивно и инвестиции были бы другие.

— Какие прогнозы на 2006 год?

— Едва ли в будущем году произойдет резкий рост цен. Вероятней всего, динамика сохранится на уровне этого года. Рост цен на вторичном рынке слегка опередит уровень инфляции. Правда, остается еще такой фактор, как ипотека, который может внести некоторые коррективы.

— Количество ипотечных сделок растет?

— Стремительно растет. По крайней мере, в нашей компании. Если в конце прошлого года до 30% всех наших продаж приходилось на ипотеку, то к концу этого года количество таких сделок увеличилось уже до 48%. В прошлом году мы создали специализированный отдел, который занимается ипотечными сделками, и нисколько об этом не пожалели. В этом году мы не успевали его расширять.

— Насколько я знаю, отношение к ипотеке у многих еще настороженное...

— Мы с этим сталкиваемся постоянно. Людей, не доверяющих ипотеке как таковой, еще очень много. Бытует даже мнение, что ипотека невыгодна, что за квартиру в итоге придется отдать в несколько раз дороже, чем она стоит. Вместо того чтобы выдумывать страшилки, лучше сесть и подсчитать. В начале года ипотечные кредиты давали под 15% годовых. Сегодня планка опустилась уже до 13-14%. А рыночная стоимости жилья на вторичном рынке за год выросла в среднем, как я уже говорил, на 20-21%. Получается, что покупатель квартиры по ипотеке еще в выигрыше остается. И это только финансовая сторона вопроса. Есть ведь еще и нематериальные выгоды от улучшения жилищных условий. Это, так сказать, дополнительная степень свободы для семьи, которую можно получить через ипотеку. Тем более что стоимость ипотечного кредита снижается на глазах, а сроки по кредиту, наоборот, растут. Уже есть программы, в которых максимальные сроки возврата кредита увеличены до 75 лет. Некоторые программы допускают и досрочное погашение кредита. Так что количество ипотечных сделок в следующем году вырастет, как я считаю, значительно.

— А рост объемов ипотеки не приведет к резкому росту цен на вторичном рынке, как это было в Германии или США в свое время?

— У нас такое тоже возможно. Но для этого процентные ставки по ипотеке должны снизиться до такого уровня, чтобы она стала по-настоящему массовой услугой. В таком случае действительно может возникнуть эффект бума. Но сегодня, если брать в целом по омскому рынку, сумма первоначального взноса невелика. Чтобы его увеличить, нужен какой-то внешний катализатор, благодаря которому доверие к этому финансовому механизму возросло бы на порядок.

— В какой период года покупать квартиру проще и лучше?

— Вообще, наибольшая активность на вторичном рынке отмечается с октября по декабрь. Второй пик покупательской активности приходится на апрель-май. Но ожидать «спокойного» периода я бы не советовал. В том же январе, например, количество предложений будет больше, но и цены к тому времени возрастут. Здесь все зависит от множества факторов. Главное — взвесить все плюсы и минусы. Посоветоваться с профессиональным риэлтором. Проанализировать вместе с ним динамику рынка, проанализировать ситуацию. А только потом уже принимать решение.

— Ваша новогодняя акция связана именно с сезонностью рынка?

— В общем да. Не секрет, что к Новому году с рынка вымывается большая часть объектов и спрос начинает заметно превышать предложение. Мы поставили себе задачу за счет специальных проектов, новых технологий общения с клиентами привлечь в этот период дополнительное количество покупателей и продавцов. Не снижая качества, естественно, мы готовы снизить свои комиссионные. Мы хотим стать оперативной площадкой, через которую одни могли бы быстро продать, а другие быстро и без хлопот приобрести квартиру. В некоторых случаях мы готовы пойти и на выкуп квартир сами. В общем, такой комплексный продукт мы предлагаем в этом году впервые.

— Если не секрет, как вы оцениваете качество услуг на омском рынке недвижимости?

— На мой взгляд, качество еще недостаточно высокое. Судите сами, сегодня на омском рынке недвижимости более 200 операторов — очень разных. Начиная от фирм, где несколько десятков сотрудников, заканчивая частными предпринимателями, которые трудятся в одиночку. Причем ежегодно происходит ротация. Кто-то уходит, на их место приходят новые операторы, сотрудники которых еще не имеют достаточной подготовки и опыта. Тем не менее ситуация меняется довольно быстро и меняется в лучшую сторону. Если взять, например, 95-й год, когда риэлторы только начинали работать на рынке, то это был просто кошмар. И криминальные элементы, которых тогда было довольно много на рынке недвижимости, сильно подмочили репутацию профессии. Но за эти десять лет произошли большие изменения, как вы можете видеть сами. И положительная тенденция сохраняется. В смысле, доверие к профессии растет.

— Но риски на вторичном рынке все же есть. Насколько они высоки?

— Риски есть, вы правы. Но основные риски заключаются в том, что клиент может попасть к непрофессионалам, которые некачественно подготовят сделку. По этому поводу могу сказать одно: нужно подходить к вопросу выбора риэлтора более осмысленно. И выбирать компанию, которая несет ответственность за свои действия и гарантирует юридическое сопровождение в нештатных ситуациях. Я бы посоветовал для начала обойти несколько агентств и задать их сотрудникам несколько конкретных вопросов. Если в риэлторской фирме вас не готовы бесплатно проконсультировать, то это хороший повод задуматься. А если в глазах сотрудника, который вас встретил, вы не увидите никакого живого интереса, то это можно рассматривать как повод серьезно задуматься, стоит ли такой компании доверять. На втором этапе проверки я бы порекомендовал уточнить, как давно понравившаяся вам компания работает на рынке. Полезно расспросить об этом агентстве друзей и знакомых. В таком вопросе важно все — и рекомендации, и личные ощущения.

— Размер комиссионных имеет значение?

— В принципе, комиссионные, как в Омске так и в целом по стране, составляют в нашем бизнесе 5-6% от суммы сделки. Так что я бы не советовал бросаться к первому встречному, который предлагает более низкие комиссионные. Ниже 4% — это уже настораживает. О фиксированных комиссионных я даже не говорю. Если мне скажут, что любую сделку фирма проводит за 15 тысяч рублей, я ее обойду стороной. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Чтобы проверить квартиру по всем параметрам, необходимо иметь квалифицированных специалистов различной специальности — от юристов до менеджеров, а этот труд должен быть оплачен.

— А если человек хочет сам продать или купить квартиру?

— Пожалуйста. Мы, например, для таких людей даже семинары бесплатные устраиваем, на которых учим, как продать или купить квартиру без помощи агентства. На этих семинарах подробно объясняем им всю технологию, всю последовательность действий по продаже или покупке квартиры. И я считаю, что такие семинары нужны. Что поделать, если доверие к профессии риэлтора еще только формируется. Так что если люди хотят заниматься продажей квартиры самостоятельно, то пусть хотя бы сделают это грамотно.

— Бывает, что ваша компания отказывает клиентам?

— У нас достаточно гибкий подход к клиентам, беремся практически за любой вариант. Есть мнение, что «МИЭЛЬ-недвижимость» работает только на элитном сегменте вторичного рынка, который приносит наибольший доход. Но это не так. Мы работаем со всеми без исключений, это наше правило. Элитность проявляется в качестве обслуживания клиента, который выбрал нашу компанию, а не в его платежеспособности. Мы всех обслуживаем одинаково профессионально, для этого в компании разработаны определенные стандарты, и они выполняются. Часто бывает, кстати, что к нам приходят клиенты, уже совершенно разочарованные, которые побывали до этого во многих риэлторских компаниях и нигде не встретили понимания. Мы всегда готовы помочь, мы открыты для сотрудничества со всеми.