УФАС заинтересовалось муниципальными рынками

УФАС проанализировало договор аренды по поручению прокуратуры, которая, предварительно изучив его, каких-либо нарушений законодательства не обнаружила. О чем в свое время заявил «КВ» (см. № 42 за 26 октября 2005 года) директор МУП «Муниципальные рынки» Вячеслав ВАСЮХИН. «Окончательный вариант договора (тот, который и предлагается заключить предпринимателям — ред.) блюстителей закона устроил», — констатировал господин ВАСЮХИН.

Прокуратура, обращаясь в УФАС, предложила изучить договор с точки зрения антимонопольного законодательства. Как пояснил «КВ» заместитель руководителя УФАС по Омской области Лев ЗЕЛЕНСКИЙ, они не стали анализировать с точки зрения антимонопольного законодательства, поскольку представленные им договоры, по сути, являются анонимками. «Это бланк проекта договора, не подписанный ни арендатором, ни арендодателем. А что такое договор? Оферта, оформленная надлежащим образом, то есть подписанная сторонами. Учитывая, что они поступили к нам из прокуратуры, мы вынуждены были их проанализировать. Хотя согласно антимонопольному законодательству могли бы этого не делать».

В результате УФАС установило, что два пункта договора противоречат нормам действующего законодательства, в частности Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ). Один из пунктов касается штрафов, предусмотренных за отсутствие у арендатора документа, подтверждающего оплату аренды за текущий месяц. Наказание взимается в размере месячной арендной платы и не засчитывается в сумму аренды по договору. По мнению господина ЗЕЛЕНСКОГО, сторона, которая контролирует исполнение договора, должна иметь информацию о плательщиках в бухгалтерии. Значения не имеет, каким образом он рассчитывался: за наличный расчет или по безналу. «Достаточно выявить неплательщиков, — считает представитель УФАС, — и потом применить к ним меру наказания, предусмотренную договором. То есть создавай эффективную систему контроля за исполнением арендаторами условий договора. О какой неустойке может идти речь, если человек оплатил. Тем более нет закона, который требовал бы от арендатора носить квитанцию об оплате на лбу, чтобы все ее видели».

Другой спорный пункт также касается арендной платы, которая не возвращается предпринимателю, если он ее внес авансом, а потом вдруг по собственной инициативе договор аренды решил расторгнуть. То есть, оплатив арендную плату за месяц вперед, арендатор по идее может рассчитывать на возврат оплаченной суммы. Но в том случае, если он расторгнет договор, так и не воспользовавшись торговым местом, которое оплатил. Именно такого мнения придерживается УФАС. «Правда, арендатор может заявить арендодателю, что он планировал получить определенные доходы и расторжение договора повлечет за собой убытки. Если он это докажет, то может потребовать от предпринимателя оплатить ему их. Это и должно быть прописано в договоре», — констатировал Лев ЗЕЛЕНСКИЙ.

В связи с этим УФАС предложило МУП «Муниципальные рынки» внести в договоры, которые предлагается заключить предпринимателям, изменения либо совсем исключить спорные пункты.

Анатолий БЫЧКОВСКИЙ, руководитель юридической службы МУП «Муниципальные рынки»:

«Претензии антимонопольной службы необоснованны»

— Мы проанализировали информацию УФАС по Омской области. Считаем, что претензии антимонопольной службы необоснованны. Начнем с того, что договор аренды, заключаемый с предпринимателями, гражданско-правовой договор, а не публичный, как указывается в письме господина ЗЕЛЕНСКОГО.

Его гражданско-правовой характер предполагает свободу. Свобода подразумевает, что стороны сами решают, заключать им договор или нет, добровольно подписываются под обязательствами, прописанными в договоре. Главное, чтобы они не противоречили законодательству.

Публичные договоры — те, которые обязательны для заключения. Примером таковых можно назвать договоры розничной купли-продажи, бытового подряда, личного страхования и ряд других. Договоры аренды имущества к публичным не относятся. Значит, мы имеем право заключать договор на выгодных для нас условиях, но не противоречащих действующим законам. Вопрос о признании этих договоров публичными неоднократно рассматривался арбитражными судами. В том числе в омском арбитраже.

В 2003 году в него обратился один из предпринимателей, арендующих место в «Торговом городе». Арендатор через суд добивался, чтобы МУП «ЯК „Торговый город“ заключил с ним договор на его условиях. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований предпринимателю. Апелляционная инстанция отменила это решение. Однако Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа установил, что правовая оценка договора аренды торгового места как публичного ошибочна. „Договор аренды не относится к публичным сделкам, — гласит постановление Федерального арбитражного суда, — поскольку не обладает перечисленными в статье 426 ГК РФ признаками, а деятельность ответчика (МУП “ЯК „Торговый город“ — ред.) не связана с продажей товаров, выполнением работ, оказанием услуг в отношении каждого обратившегося к нему, а цена — арендная плата дифференцирована».

Что касается замечаний относительно двух пунктов договора, то хотелось бы отметить следующее. Типовой договор предусматривает неустойку за неисполнение тех или иных обязательств. Подписывая договор, арендатор добровольно принимает на себя обязательства, прописанные в нем. Мы его не принуждаем подписывать этот документ. Согласно ГК РФ, обязательства должны надлежащим образом исполняться. Если предприниматель не выполняет того, что ему положено по договору, мы можем взыскать неустойку. В нашем договоре неустойка — это не просто ответственность за неисполнение условий договора. Она носит в том числе компенсационный характер и вместе с тем стимулирует к добросовестному исполнению договора.

Что до пункта, касающегося невозвращения арендной платы, внесенной авансом, то опять-таки замечу: аванс является частью арендной платы. Это не противоречит действующему законодательству.

Мы действуем в рамках закона. Что-то кардинально менять в договорах мы не будем. Единственное, что мы готовы пересмотреть, — размер штрафа за отсутствие платежного документа, подтверждающего факт оплаты арендной платы. Мы готовы его снизить и сделать в размере 10 % от стоимости аренды.


Мария ВОЙТОВА, председатель НП «Содружество рынков города»:

«Своими необоснованными решениями вы уничтожаете малый бизнес»

— Дебаты по поводу договоров, которые нам предлагают заключить, длятся больше двух месяцев. Наши просьбы смягчить условия договора во внимание не принимаются. Несколько пунктов, конечно, пересмотрено, но в целом сегодня получается так, что расторгнуть с нами договор в одностороннем порядке можно по любому поводу. Забавно то, что предпринимателю даются сутки, чтобы освободить торговое место. Если не освободишь, все увезут на штрафстоянку, где за каждый день взимаются такие суммы, что легче место не освобождать, а там все и бросить. Дешевле обойдется.

Некоторые руководители филиалов муниципальных рынков считают, что группа предпринимателей умышленно дестабилизирует обстановку по поручению бывшей администрации. На самом деле на рынках все спокойно. У предпринимателей нет выхода. Работа на рынке для них единственный источник дохода. Если смотреть шире, то на предпринимателях, например, «Торгового города» завязана целая отрасль — легкая промышленность региона. Шапки, постельное белье, одеяла, одежда. Если чиновники хотят, чтобы рынок работал, а вместе с ним и все те люди, которые работают на него, надо уметь договариваться с предпринимателями. Мы не просим никаких дотаций, преференций. Мы хотим, чтобы с нами работали на равных.

А пока что получается? Я, к примеру, на протяжении нескольких лет арендую в «Торговом городе» четыре квадратных метра. Образно говоря, «удои» с меня повышаются, но меня тоже надо холить, кормить, да не абы как. Тогда с меня можно будет требовать что-то большее. Пока складывается впечатление, что в мэрии, в структурах, которые ей подчиняются, работают «временщики»: пришли, покрасовались и ушли. Наше содружество обращается к главе города с просьбой обратить внимание на проблемы тех, кто торгует на муниципальных рынках. Это сейчас больше 200 предпринимателей добровольно покинули места в «Торговом городе», а в дальнейшем таких будет еще больше. И все они уйдут на частные рынки. Своими необоснованными решениями вы уничтожаете малый бизнес.