Григорий ЧАПЕЛЬСКИЙ, "Договоры заключаем мы только с теми, кто понимает, что такое управляющая компания"

— Как появилась ваша компания?

— Она задумывалась давно, но жилищное законодательство не позволяло выйти на рынок этих услуг. В марте 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс, а летом появилась и наша компания. Я, бывший генеральный директор Городского жилищного управления (ГЖУ), мои коллеги Оксана СЕВОСТЮК, начальник юридического отдела ГЖУ, и еще директор одного из РЭУ решили попробовать себя в этой сфере. Мы поработали в муниципальном ЖКХ и знаем все плюсы и минусы. Структура нашего предприятия ничем не отличается от структуры муниципального предприятия.

— Какая это структура?

— Это непосредственно младший обслуживающий персонал, аварийно-диспетчерская служба, паспортное обслуживание и финансово-экономическая служба. Далее мы с экономической точки зрения просчитали, какой объем жилья нам надо взять, чтобы компания работала стабильно и в то же время удовлетворяла все потребности населения. Главное, чтобы не было дисбаланса. Нахватаем очень много и не выполним обязательства. Будет мало домов, тогда опять же не сможем выполнить обязательства перед населением из-за ограниченных финансовых возможностей.

— Сколько домов вы обслуживаете?

— Сейчас пока мы обслуживаем двести с лишним тысяч квадратных метров жилья.

— То есть не реально создавать управляющую компанию на один дом, но как же тогда ТСЖ?

— Сейчас много пропагандируют ТСЖ. Но это невыгодно и невероятно трудно. Возьмем четырехподъездный дом, в месяц у него собирается 54 — 60 тысяч рублей платежей. И тогда начинают раскидывать: энергетикам за места общего пользования, Водоканалу, лифтовой службе. Аварийную службу надо содержать, потому что, если на один дом можно взять одного электрика, одного сантехника, для аварийной службы нужно как минимум четыре диспетчера, четыре слесаря, потому что это работа круглосуточная. Кроме того, ТСЖ платит зарплату управляющему, бухгалтеру. На 60 тысяч содержать это все невозможно. Кроме всего прочего, если сделать уровень заработной платы работников в соответствии с поступающими платежами, то туда толковые специалисты работать не пойдут. Сейчас многие ТСЖ приходят к нам, потому что люди не знают, как справиться с долгами перед поставщиками услуг. Причем цифры долгов впечатляющие: 700 тысяч, 300 тысяч рублей с одного дома. Это экономически нежизнеспособная модель. Если товарищество возьмет несколько домов, допустим, десять, тогда это уже финансово может быть оправданно.

— То есть один не выгоден, десять — выгодно?

— Это надо просчитывать, потому что дома разные, разных серий, есть девятиэтажные, есть двенадцатиэтажные, у каждого техническая структура отличается. В домах повышенной этажности должна быть система дымоудаления. Это уже дополнительные расходы. В девятиэтажном доме стоят подкачивающие циркуляционные насосы, это уже инженерное оборудование, которое требует обслуживания. Или пятиэтажная хрущевка, у ее обслуживание дешевле, чем у других домов.

— Но на Левом берегу почти все новые дома.

— Это большое заблуждение. Первые дома строились в 74-м, 76-м годах. Сейчас им по тридцать лет. А отремонтировать девятиэтажку, которой 30 лет, — это большие деньги. Там надо менять лифт, а он стоит 600 — 700 тысяч рублей, ремонт мягкой кровли — 360 — 400 тысяч, «лежаки» и т.д. В результате выходит 2,5 — 3 миллиона рублей.

— Где управляющая компания берет деньги на плановый или капитальный ремонт?

— Все это прописано в нашем договоре, который основан на Гражданском и на Жилищном кодексах. В договоре указаны перечень услуг, которые мы должны предоставить, в какие сроки, перечень общего имущества, цена вопроса. И отдельным вопросом идет капитальный ремонт. Перед тем как взять дом на обслуживание, мы делаем дефектную ведомость, где отражается состояние дома от крыши до подвала. Перед подписанием договора мы говорим жильцам: сегодня состояние дома у вас вот такое. Мы рассказываем жителям, сколько это в настоящий момент стоит. И тогда собственники сами решают, собирать с квадратного метра дополнительные деньги на капитальный ремонт или нет. По этой же дефектной ведомости мы работаем и дальше: проводим планово-предупредительные ремонты. При расторжении договора мы возвращаемся к этой дефектной ведомости.

— То есть своего рода это отчетный документ?

— Да, и когда договор расторгается, жители смотрят, что на момент прихода управляющей компании одно состояние дома, а через полгода оно ухудшилось. В этом случае управляющая компания должна вернуть столько денег, на сколько ухудшилось состояние дома.

— Это есть в договоре?

— Да, в договоре это указано. Но если по дефектной ведомости мы на 20 — 30% улучшили состояние дома, то мы попросим нам вернуть эти деньги. То есть мы можем и не ждать, когда население накопит необходимую сумму, ведь есть вещи, которые не требуют отлагательства. Тогда мы вкладываем свои деньги. То есть собрали с дома 54 тысячи, а затратили в этом месяце 60, потом нам эти деньги вернутся.

— То есть не собираете собрание, а просто делаете?

— Речь идет о текущем ремонте, деньги на него заложены в тарифе, дополнительно мы не собираем. Дополнительно — это капитальный ремонт. Другое дело, что текущий ремонт сегодня потребует одну сумму, а завтра другую.

— А какой сейчас у вас тариф на обслуживание жилья?

— Тариф городского Совета на содержание девятиэтажного дома сегодня составляет 8 рублей 13 копеек с квадратного метра, у нас 7,98. При этом в тариф муниципального жилья уборщицы не введены, у нас они в нашем тарифе есть

— Как жители могут контролировать деятельность управляющей компании?

— В принципе нормальный вариант, когда собственник выбирает представителей и они проверяют управляющую компанию. Это оговорено и Жилищным кодексом. Раз в год управляющая компания выходит к представителям собственников жилья и отчитывается о проведенной работе. У нас в договоре предусмотрено, что на каждый дом заводится лицевой счет, где отражается начисление, приход и расход. То есть в любой момент собственники могут проследить движение своих денег.

— Как решается вопрос с повышением тарифов?

— Тарифы для себя по новому законодательству жильцы устанавливают сами. Мы заключаем договор на год и не имеем права в течение года менять тарифы. Конечно, сложно говорить с населением о повышении тарифов. Вот выйди на собрание и скажи: у нас повысилась стоимость электроэнергии, ГСМ, материалы на рынке повысились, давайте повысим тариф с 7,98 до 8,5. Думаю, что население в ладоши не захлопает. Если люди скажут нет, управляющая компания просто уйдет. Если находится компромисс, будем работать дальше.


— Нужно ли вводить лицензирование управляющих компаний?

— Думаю, что нет. Для проверки управляющих компаний есть контролирующие организации. Именно федерального надзора, например Жилищная инспекция, Гостехнадзор, Госэнергосвязь. Движение средств отслеживает налоговая, соблюдение гражданского законодательства — прокуратура. Знаете, говорят: власть должна контролировать. Нет, власть должна устанавливать правила игры между конкурентами, собственниками жилья и компаниями, а контролировать должны специалисты. Если каждый будет выполнять свои обязанности, то все будет нормально, не законы у нас не совершенны, мы не совершенны.

— Вас обвиняют в том, что вы заставляете людей подписывать с вами договор.

— А как я могу заставить человека заключить договор? Обычно к нам приходят сами представители жильцов, старшие по домам. И мы рассказываем не только о своей компании, мы о других рассказываем, о муниципалке рассказываем. Договоры заключаем только с теми, кто понимает, что такое управляющая компания и как с ней работать. Ведь это совместная работа, где жильцы должны включиться в процесс управления. Раньше решения принимали за них, теперь — нет. Это психология, от нее никуда не денешься. Если я кого-то «оболванил», то завтра они придут и начнут что-то требовать, создавать сумбур. А я хочу спокойно работать.

— Можно ли обслуживать жилье без той инфраструктуры, которая была у муниципальных предприятий?

— Да, необходимы помещения для содержания технических служб, допустим, диспетчерской. Но тем базам, которые были в муниципальных предприятиях не надо придавать большое значение. Лишняя техника будет съедать предприятие. ЗИЛ потребляет 200 литров бензина. А для чего эта машина нужна в коммунальном предприятии? Привезти раз в год песок, грунт, трубы. А что делает эта машина остальное время? Мне проще нанять машину за триста рублей в час. Или если содержать токарный станок: токарю зарплату плати, амортизацию плати, за электроэнергию плати. Себестоимость одной детали получится 20-30 рублей, лучше я пойду и куплю за 10. Сейчас рынок развит, и я всегда могу найти что подешевле и хорошего качества.

— Свободного времени после работы, конечно, не остается?

— Я очень люблю природу: лес, грибы, ягоды, люблю ездить на охоту и рыбалку. И очень сожалею, что не остается на все это времени.

— Спасибо за интересную беседу.

Григорий Григорьевич родился 13 февраля 1952 года. В школе занимался парашютным спортом. После окончания школы № 100 в 1969 году пошел на завод им. К. Маркса учеником слесаря. В 1970-м был призван в армию, служил в воздушно-десантной роте спецназа Главного разведывательного управления. В 1972 году вернулся на завод им. К. Маркса слесарем-механиком. В 1976 году окончил Авиационный техникум им. Жуковского по специальности «Техник-технолог станков с числовым программным управлением». В 1979-м на работал на заводе им. К. Маркса мастером, потом старшим мастером, затем начальником участка, заместителем начальника цеха. Затем был назначен начальником сборочного цеха того же завода, одновременно заочно окончил финансово-экономический институт.

В 1992 году стал депутатом горсовета первого демократического созыва. В 1993 году перешел на работу в администрацию Омска. В 1995 году оставил должность и организовал свою фирму «ТВ-Сервис». В 1998 году был приглашен в департамент управления системой жизнеобеспечения администрации города Омска заместителем начальника отдела развития жилищно-комунального хозяйства, а свой бизнес передал партнеру. В 2000 году был назначен заместителем директора МУП ЖХ Кировского округа, а в 2001 году стал директором МУП ЖХ КАО. В 2002 году возглавил МУП «Городское жилищное управление». В 2004 году ему было присвоено звание «Почетный работникажилищно-коммунального хозяйства России». Летом 2005 года с партнерами создал ООО «ЦентрЖилСервис» и стал его генеральным директором.


Елена КАЛИНОВСКАЯ