Вопросы управления собственным жильем поднимаются все чаще. Новый Жилищный кодекс возложил обязанности по его содержанию полностью на собственника. Самый сложный вопрос — какую форму управления выбрать для многоквартирного дома? Всем нам хочется жить хорошо, но платить мало. Возможно ли такое? Об этом корреспондент «КВ» Елена КАЛИНОВСКАЯ расспросила председателя ТСЖ «Левобережный-13» Владимира ГУРКИНА.
— Как вы попали в жилищно-коммунальную сферу?
— Когда я был заместителем директора по коммерции в компании «АСК», мы привозили очень много товаров из-за рубежа. Но в 1998 году случился дефолт. И покупки товаров за рубежом потеряли всякий смысл. Так что это направление компания оставила, и я ушел. Меня пригласили на должность председателя ТСЖ в доме №27, корпус 2. Через год, увидев итоги работы в первом доме, меня пригласили управляющим в дом №27, корпус 1, а в апреле прошлого года пригласили управляющим в доме на Крупской, 27. Таким образом, из трех домов получился конгломерат, условная управляющая компания для домов, имеющих общий двор.
— Почему условная, вы именно управляете тремя домами?
— Управляющей компании нет юридически. Но все три дома обслуживает один кадровый состав. Например, я — управляющий трех домов, вместо зарплаты, допустим, шесть тысяч с одного дома получаю пять с каждого. Экономия три тысячи. То же самое бухгалтер, дворник, слесари и другие, то есть мы экономим около тридцати тысяч на трех домах. При этом все три ТСЖ существуют раздельно, там работают ревизионные комиссии, правления, но они работают на общественных началах. ТСЖ имеют свои расчетные счета в банке, свой бюджет, но объединены работниками.
— Почему вы не объединяетесь в одно ТСЖ?
— Финансовое положение у домов разное. Например, дому №27 корпус 2 пять лет, и это одни затраты на обслуживание, корпусу 1 — 7 лет, и это уже другие затраты, 27-му дому десять лет, затраты, соответственно, третьи.
— Значит, будущее все-таки за управляющими компаниями?
— В принципе — да. Но я бы не стал так ставить вопрос. Обе формы управления имеют свои как сильные стороны, так и слабые. Везде можно создать ТСЖ, можно научить людей работать, экономить деньги, создавать фонды. Потом на этой базе можно объединять их в управляющие компании. Это реальный, но довольно долгий путь. Минус ТСЖ в том, что он не подходит для всех домов. Для эффективной работы ТСЖ нужен дом площадью минимум десять тысяч квадратных метров, чтобы была возможность платить нормальную зарплату работникам, за две тысячи рублей сейчас работать никто не будет.
— Какое место тогда должна занимать управляющая компания в чистом виде?
— Управляющим компания будет достаточно работы на небольших домах, где невыгодно создавать ТСЖ. Причем лучше, если она будет обслуживать 30 — 40 домов. Это оптимальная величина для эффективной работы компании. Если количество обслуживаемых домов будет в десять раз больше, то сразу возникнут трудности контроля финансовых потоков, понадобится громоздкий трудно управляемый аппарат. Мы это уже проходили, когда были и есть муниципальные коммунальные предприятия.
— Получается, что малые формы гораздо эффективнее?
— Да. У каждого дома свои проблемы. и их надо решать на местах. Возьмем 27-й дом. Он перешел на самообслуживание год назад. Когда мы обходили квартиры, жильцы жаловались на протекание крыши. РЭУ ремонт не делало, но жильцы деньги платили. В течение года самообслуживания мы капитально отремонтировали 220 квадратных метров крыши, заменили набивку межпанельных швов общей длиной 210 метров, отремонтировали запорную арматуру в подвале. Всего на эти нужды было истрачено 250 тысяч рублей. Но ни рубля дополнительно мы не собирали. Средства брались из собираемых за обслуживание платежей. В результате нет больше жалоб на протекание крыши. В доме впервые за десять лет было тепло зимой. Той самой зимой, когда температура опускалась ниже сорока градусов.
— То есть, платежи за обслуживание шли на текущий ремонт?
— Не полностью. В доме №27 (самом первом доме, перешедшем на самоуправление) на обслуживание раскладывается так: мусор — 0,35 рубля с квадратного метра; зарплата персоналу — 3,79; лифт — 2,61; а на текущий ремонт — 1,69. Именно эта последняя сумма и идет на текущий ремонт. Если в доме 20 тысяч квадратных метров, в месяц собирается — около тридцати тысяч рублей, в год примерно 360 тысяч. Это хорошие деньги, и их вполне хватает на ремонтные нужды дома. В дальнейшем, когда дом будет приведен в порядок, средства можно направлять на планово-предупредительные работы, а также снижать тариф. Например, во втором корпусе тариф на текущий ремонт — 0,71; а в первом корпусе — 1,03.
— Но на капитальный ремонт все равно надо собирать дополнительно?
— В этом году во втором корпусе, где я председатель ТСЖ, мы будем делать капитальный ремонт крыши, но дополнительных денег на него собирать не будем. Дело в том, что в доме стоят приборы учета тепла. Это достаточно затратная вещь — 120 — 150 тысяч рублей на установку, и чтобы их накопить, понадобится год. Но зато, когда приборы учета появятся, за счет экономии на тепле можно создать резервный фонд, который на этом доме уже создан, и именно его наличие позволит нам производить капитальный ремонт без дополнительных целевых сборов.
— Как вы создавали резервный фонд?
— Путем использования на это части сэкономленных на отоплении средств. Одна часть по решению общего собрания идет на снижение тарифа, другая — на создание резервного фонда. К примеру, в доме № 27, корпус 1, на собрании 15 апреля собственники вообще не согласились на снижение тарифа на 2 руб/м? (с 11,68 рубля с квадратного метра до 9,68 рубля), предложенное правлением. В прошедшем отопительном сезоне было сэкономлено около 240 000 рублей, которые направлены на создание резервного фонда. В следующем сезоне жители этого дома опять будут платить по 11,68, что, кстати, меньше муниципального тарифа 12, 28, и резервный фонд будет пополняться.
— Куда пойдут средства фонда?
— Во втором корпусе в 2004 году мы заменили агрегат одной из лифтовых лебедок стоимостью 30 тысяч рублей, установили новые современные приборы учета на горячее водоснабжение,отремонтировали подъезды. В этом году планируем заменить мягкую кровлю — это стоит 450 тысяч рублей. Но есть и другая функция резервного фонда. Он является залогом платежеспособности ТСЖ, что особенно важно в начале отопительного сезона. Например, на 1 октября 2005 года задолженность жильцов составляла 370 тысяч рублей. И только благодаря резервному фонду мы смогли не иметь долга перед энергетикам и вовремя получить отопление
— Как осуществляется контроль?
— Все контролирует правление. Я отчитываюсь за все приобретаемые материалы. После отчета в правлении, раз в квартал, жильцам рассылается информационный листок с финансовым отчетом: сколько денег было получено и куда они были истрачены, и также пишем, что планируем сделать в дальнейшем. А вот управляющим компаниям скорее всего нужно создавать субсчета, чтобы деньги на ремонт шли конкретно на субсчет отдельного дома. Потому что есть плата фиксированная, например за лифты, воду, уборку мусора и т.д и тут людям все понятно. Но по расходам на ремонт нужен отдельный расклад, отдельный отчет.
— Но ведь много случаев жульничества и в ТСЖ. Говорят, вы знаете способ проверки руководства ТСЖ на предмет добросовестности.
— Как правило, мошенничают с деньгами на отопление и горячую воду. Потому что попробуйте не заплатить за лифт или за вывоз мусора. Лифты остановят, двух -трёхдневный невывоз мусора грозит катастрофой, и будет народный бунт. А вот тепло Омскэнергосбыт зимой не отключит. Поэтому определить воровство можно за пять минут. Звоните в Омскэнергосбыт, спрашиваете, какой долг, допустим, на 1 мая у такого-то ТСЖ. Говорят, что долга нет, значит, не воруют. Если долг 200 тысяч, то звоните бухгалтеру ТСЖ и спрашиваете, сколько у вас на счете? На счете 200 тысяч, и при этом долг за жильцами 400 тысяч, опять не воруют. А если долг более 600 тысяч, а задолженность людей 400 тысяч — звоните в ОБЭП. Бывает, что председатель снимает деньги без бухгалтера и платит какой-то фирме за ремонт крыши, а потом говорит, что фирма исчезла, нас обворовали. Или еще: председатель оформляет кредит на что-то, а потом говорит, что его «кинули». ТСЖ выплачивает кредит, а председатель увольняется. Надо об этом помнить и ловить мошенника за руку. Практически же поставить барьер двум способам мошенничества очень просто. Председатель или управляющий не должен иметь права снимать со счета никаких средств, кроме денег на выплату заработной платы, равно как и оплачивать любые суммы по счетам и брать кредиты без ведома правления. Правлению остается просто ежемесячно все это контролировать.
Владимир Николаевич родился в Хабаровске 16 августа 1945 года в семье военного. В 1961 году с родителями переехал в Омск, где в 1962 году окончил школу и поступил в политехнический институт. В 1967 году окончил институт по специальности «Инженер-механик». В 1968 году пошел работать на Омский завод подъемных машин. Прошел путь от рядового инженера до заместителя директора завода. С 1991 года работал заместителем директора и главным маклером Омской товарно-сырьевой биржи В 1995 году был приглашен на должность заместителя директора компании «Агростройкомплект». В 2002 году избран председателем ТСЖ «Левобережный-13" (дом на Крупской, 27, к.2). В 2003 году стал управляющим ТСЖ «Левобережный-12" (дом на Крупской, 27, к.1), в 2005 году — управляющим ТСЖ «Левобережный-1" (дом на Крупской, 27).