АИЖК снижает ставки

Условия новые и не очень

Вряд ли стоит удивляться тому, что многие специалисты ошиблись в оценке развития ситуации на ипотечном рынке. Ведь национальным проектом «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» было предусмотрено, что в 2006 году минимальная процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам снизится только до 12% годовых, а в 2007-м — до 11%. Управление общественных связей АИЖК досрочное снижение ставок объясняет повышением эффективности работы и снижением затрат на всех этапах выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов.

Что ж, можно только поздравить сотрудников агентства с достигнутыми результатами и порадоваться за россиян, для которых ипотека стала еще чуть доступнее. А поскольку стандарты АИЖК в той или иной степени являются ориентиром для всех остальных участников ипотечного рынка, можно в ближайшее время ожидать изменения к лучшему и условий предоставления кредитов в рамках других ипотечных программ.

Подешевели кредиты очень неравномерно. Минимальная ставка (при первоначальном взносе в размере более половины стоимости квартиры и сроке кредитования до 15 лет) теперь равна 11,5% годовых вместо прежних 12%. Заемщикам, вносящим от 30 до 50% стоимости жилья, за кредит надо будет платить на 0,25-0,5% годовых меньше прежнего. Более всего повезло тем, кто заключает договоры на самые долгие сроки и не может сразу внести более 30% от стоимости квартиры: им надо будет платить за кредит уже не 16%, а 14,5% годовых.

Есть, пожалуй, лишь одна категория наших земляков, которых не слишком радует очередное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Разумеется, речь идет о заемщиках, получивших такие кредиты несколько лет назад, когда ставки были выше нынешних. Однако с недавних пор они получили возможность переоформить свои кредиты на новых, более выгодных условиях. Процедура такая: человек получает ипотечный кредит в соответствии с действующими сегодня стандартами АИЖК и за счет него гасит оформленный ранее.

Стоит особо подчеркнуть, что совсем не обязательно переоформлять кредит именно там, где он некогда был получен. Как пояснил директор Юридического департамента АИЖК Евгений ЧЕПЕНКО, агентство готово рефинансировать закладные, выданные на погашение ранее предоставленных кредитов. И не имеет никакого значения, кто и на каких условиях выдал первоначальный кредит. Главное, чтобы он был выдан на приобретение жилого помещения.

Естественно, оформление нового кредита потребует определенных затрат, поэтому в каждом конкретном случае необходимо хорошенько просчитать, стоит ли игра свеч. По оценкам специалистов, перекредитование имеет смысл затевать лишь в случае, когда разница между прежней и нынешней ставками составляет не менее трех процентных пунктов. Например, кредит был оформлен под 15% годовых, а теперь его можно получить под 11,5%.

Перекредитованием у нас сейчас занимаются Омское ипотечное агентство (ОИА) и Омская региональная ипотечная корпорация (ОРИК). ОРИК пока что переоформляет только те кредиты, которые с ее помощью раньше и выдавались, а ОИА берется за переоформление не только своих, но и «чужих» кредитов, выданных в рамках других ипотечных программ.

Омская специфика

Благодаря возможности рефинансировать закладные заниматься ипотечным кредитованием сейчас могут не только крупные финансовые структуры. В Омске кредиты по стандартам АИЖК выдают сегодня и наши местные банки (Мираф-Банк, Омск-Банк, Омскпромстройбанк, Сиббизнесбанк, «Соотечественники»), и филиалы иногородних (Абсолют-Банка, Банка «Жилфинанс», «ВИТАСа», Газпромбанка, Юниаструм Банка). Причем филиал Юниаструм Банка взаимодействует с АИЖК через свой головной банк, а все остальные работают при посредничестве ОИА либо ОРИК.

И работают очень активно! В еженедельных рейтингах, публикуемых на сайте АИЖК (www.rosipoteka.ru), Омская область стабильно занимает 4-5 место среди регионов России по количеству и объемам рефинансированных закладных. Каждый месяц омские участники программы совместными усилиями рефинансируют порядка 100 закладных на общую сумму 60 — 65 млн рублей.

К сожалению, пока что АИЖК не берется рефинансировать кредиты, предоставленные для приобретения квартир на первичном рынке (то есть до момента оформления права собственности на них). Однако многие банки, занимающиеся кредитованием по стандартам агентства, все же предоставляют такие кредиты за счет собственных ресурсов, и происходит это одним из двух способов.

Первый из них практикует, например, Сиббизнесбанк. До момента оформления права собственности на жилье обеспечением по кредиту служит залог прав требования, подкрепленный договором между банком и региональным оператором либо агентством, оформляющим все необходимые документы. На этом этапе заемщик выплачивает повышенную ставку: 19% годовых вместо стандартных 13% и т.д. Но зато ему не надо заботиться о дополнительном обеспечении.

Есть и другой способ обеспечения возвратности таких кредитов — использование в качестве предмета залога жилья, уже имеющегося у заемщика. Этим путем идет, например, Омскпромстройбанк. Конечно, предоставить такое обеспечение могут не все желающие купить квартиру на первичном рынке. Но зато в случае предоставления залога процентная ставка по кредиту на этапе строительства будет стандартной.

ри любом варианте после завершения строительства дома, когда квартира обретает собственника, оформляется договор ипотеки и АИЖК выкупает закладную. Естественно, при этом отпадает необходимость в дополнительном обеспечении и повышенной процентной ставке.