Для реализации проектов консультантов привлекают единицы.
Времена торговых комплексов-барахолок и безликих офисных громад уходят в прошлое. Сегодня успех проекта в области коммерческой недвижимости напрямую зависит от его неповторимого образа, правильно разработанной концепции объекта и грамотного позиционирования на рынке. Строя офисный или торговый комплекс, инвестор всегда рассчитывает на скорую окупаемость. Но на деле все бывает совсем не так — арендаторы почему-то не торопятся занимать площади, а посетители обходят очередную каменную коробку стороной. И пока застройщик или инвестор не заплатит за свои огрехи, он не поймет, зачем же ему был нужен консультант.
Профессия — концептуалист
Цель работы консультанта — подготовить наиболее эффективную стратегию развития объекта недвижимости. В идеале специалист по консалтингу должен подключаться к работе уже на этапе возникновения самой идеи о строительстве здания. «Еще на стадии разработки проекта профессионал посоветует, какую долю площадей продать и когда именно это сделать, что сдавать в аренду, — говорит генеральный директор ООО „Открытый Мир“ Евгения БАСОВА. — Но если в Европе сначала разрабатывается концепция, а уже потом приобретается участок, то у нас — наоборот. Владелец приобретает землю, а уж потом думает, что бы с ней сделать. Бывает и еще интереснее. Размышлять над назначением здания собственник начинает на стадии строительства или, что еще печальнее, после сдачи объекта в эксплуатацию». По словам Евгении БАСОВОЙ, консультант может взять на себя сопровождение проекта (участие в разработке архитектурных и планировочных решений), привлечение инвесторов, арендаторов, маркетинг объекта (разработка названия, позиционирование, привлечение целевых аудиторий).
Директор департамента офисной недвижимости питерской компании Becar (она работала в Омске над концепцией торгово-офисного комплекса «Миллениум») Алексей ЧИЖОВ отмечает, что работа консультанта по недвижимости отличается от работы маркетолога. Консультант опирается на данные маркетинга, но он не просто анализирует рынок, а принимает решение, что именно в данных условиях можно построить, где, в каких объемах и какого качества. Работа консультанта в дальнейшем является исходными данными для проектировщика, который с учетом требований и нормативов проектирует здание, а консультант отвечает за эффективность бизнеса этого объекта.
Этой же позиции придерживается и генеральный директор ООО «Omsk Real Estate Group» Дмитрий САПУНОВ. «Мы как бы находимся над проектом, мы его оцениваем в первую очередь с точки зрения доходности, выхода полезной площади и т.д., — говорит он. — У нас в штате также есть маркетологи, есть и привлеченные инженеры-проектировщики, архитектор. Но наша задача — не просто сделать красивую картинку и нарисовать фасад, а сделать так, чтобы объект продавался».
Что включает концепция
Концепция прежде всего отвечает на вопрос: «Что необходимо создавать собственнику?». Она дает четкое видение будущего проекта, определяет его характеристики, соответствующие наиболее эффективному использованию земельного участка или объекта недвижимости. А отсутствие этой концепции может вылиться в нерациональное использование площадей, высокие эксплуатационные затраты, невозможность привлечения арендаторов нужного «качества», низкие арендные ставки и т.д. Причем исправление ошибок по мере развития проекта становится все более дорогостоящим и все менее возможным.
«Концепция — это подкрепленная анализом рынка и экономическими расчетами бизнес-идея, — считает директор департамента офисной недвижимости компании „Becar“ Алексей ЧИЖОВ. — И самое главное — концепция позволяет привлечь инвесторов, кредиторов, арендаторов федерального и международного уровня, покупателей».
Однако не все застройщики сегодня еще понимают, что представляет собой этот набор документов. По словам Дмитрия САПУНОВА, в Омске часто встречаются заказчики, обладающие своей «концепцией» объекта недвижимости, которая звучит примерно так: на первом этаже будет торговля, на втором — тоже бутики, а на третьем — офисы. «Это не концепция. Это набор функций — продолжает г-н САПУНОВ. — Концепция же отвечает на вопросы, какого рода будет эта торговля и на каких площадях, кто станет покупателем, как будет делаться разбивка этажа, какие технические требования будут предъявляться к тому или иному арендатору, хватит ли ресурсов и мощностей объекта и т.п.».
Как правило, набор документов, составляющих концепцию, в целом стандартен и отличается спецификой работы различных консалтеров. На первом этапе обычно проводятся маркетинговые исследования, анализ месторасположения объекта. Это необходимо для определения его целевой аудитории. Следует также изучить особенности соседних центров и потенциальных конкурентов, просмотреть транспортную и пешеходную доступность и спрогнозировать ситуацию ко времени выхода объекта на рынок. Затем определяется экономический формат и размер комплекса, то есть наилучшее использование данного места. Заказчик будет знать, в каких объемах и в каком соотношении лучше располагать различные площади. После концептуального зонирования следует наполнение объекта — определяются количество и профили предполагаемых арендаторов, включая «якорных» арендаторов для торговой недвижимости, рассчитывается возможная арендная плата. «То есть этапы концепции — это этапы развития и воплощения проекта, — объясняет Дмитрий САПУНОВ. — Но мы сейчас вводим и новую услугу — разработку концепций в рассрочку. То есть компания „Omsk Real Estate Group“ может подключиться к проекту на любом из этапов — как с нуля, так и провести экспертизу уже спроектированного объекта».
Участники рынка
Выбор консалтинговых компаний, специализирующихся на рынке недвижимости, пока невелик. По словам генерального директора ООО «Открытый Мир» Евгении БАСОВОЙ, у омских собственников и инвесторов, которые хотели бы вложить деньги в недвижимость, возникает определенная проблема выбора консалтера. В целом же в России можно выделить три категории консалтинговых компаний, работающих на рынке недвижимости. Во-первых, это известные мировые брэнды, которые открывают представительства в нашей стране, например, Noble Gibbons, Stiles&Riabokobylko, Colliers International и другие. У этих компаний — высшая ценовая категория. Стоимость исследования с целью разработки концепции объекта — от 25тыс. до 100 тыс. долларов, и это не предел.
Во-вторых, это российские компании, которые наработали хороший опыт на рынке недвижимости и сейчас начинают завоевывать репутацию консультантов. Это, как правило, московские и санкт-петербургские компании. Обычно они формируются среди фирм — профессиональных операторов рынка недвижимости, которые входят в сегмент консалтинга. Стоимость их услуг ниже — от 5 тыс. до 50 тыс. долларов.
Региональных консалтинговых компаний, по словам Евгении БАСОВОЙ, пока единицы. И они тоже появляются в структурах, которые занимаются недвижимостью. Разработку концепции объекта они оценивают в сумму от 3 тыс. до 10 тыс. долларов. Достоинство региональных компаний состоит в том, что они лучше знают местный рынок недвижимости.
«Есть и еще одна категория компаний, — продолжает г-жа БАСОВА. — Это те, которые традиционно занимаются маркетинговым, финансовым, юридическим консалтингом и предлагают такие же услуги на рынке недвижимости. Но, думаю, они несколько лукавят. Они могут разработать концепцию позиционирования объекта, а вот провести полноценный анализ рынка и на его основе создать стратегию развития конкретного проекта они вряд ли смогут».
Некоторые продвинутые омские девелоперы уже имеют опыт привлечения иногородних консультантов. Над проектами группы компаний «Миллениум» в Омске работали московский ROSS Group и питерский Becar. Среди местных консалтеров разработкой концепций, а также анализом рынка недвижимости уже более года занимается «Сервейинговая компания „Элеон“. В компании сообщили, что на данный момент у них самое серьезное портфолио в городе, среди заказчиков „Элеона“ — ООО „Омсквинпром“, НПО „Мостовик“, ООО „Стройстар Инвест“, ООО „Омь-Инвест“, ООО „Сибзавод Центр“, бизнес-клуб „Астран“ и другие. Активно на рынке консалтинга работает созданное в 2006 году ООО „Omsk Real Estate Group“. „Несколько риэлторских агентств города Омска также заявляли об оказании подобных услуг, но о проектах с участием данных фирм нам неизвестно, — говорит руководитель Центра аналитики и управления проектами ООО “Сервейинговая компания „Элеон“ Евгений БЕЛЕУШ.
Цена вопроса
По словам Евгения БЕЛЕУША, стоимость разработки концепции всегда рассчитывается индивидуально для каждого конкретного заказа в зависимости от уровня исполнителя и составляет от 260 тысяч до полутора млн рублей.
Генеральный директор ООО „Omsk Real Estate Group“ Дмитрий САПУНОВ добавляет, что существует грубая привязка стоимости разработки концепции к кв. метрам. К примеру, для объекта площадью две тысячи квадратным метров стоимость концепции — порядка трех долларов за каждый квадрат. „Расчет индивидуальный, все зависит от параметров проекта, но общая цена в пять тысяч долларов — это уже тот уровень, ниже которого консалтер работает в убыток при любом объеме площадей, закладываемых в проект, — говорит Дмитрий САПУНОВ. — На начальном этапе развития консалтинга омские предприниматели должны понимать, что маркетинговые исследования и проработка концептуального предложения обойдутся им минимум в 150 тысяч рублей. Но это достаточно ограниченный набор услуг, дающий общее понимание развития объекта недвижимости“.
Директор департамента офисной недвижимости компании „Becar“ (Санкт-Петербург) Алексей ЧИЖОВ также сообщил „КВ“, что стоимость консалтинга может составлять от 20 тыс. до 100 тысяч долларов, в зависимости от объекта и глубины проработки, и рассчитывается с учетом участия конкретных экспертов, количества специалистов, уровня их квалификации и времени, которое они посвятят проекту.
Однако удельная стоимость консалтинга невелика. „Предположим, девелопер строит объект стоимостью млн, стоимость бизнес-плана тогда составит около тысяч, — рассуждает Алексей ЧИЖОВ. — Если при инвестициях в млн мы получим объект площадью 20 тысяч кв. метров, то услуги консалтинга обойдутся в,5 на квадрат, или 0,15 % от стоимости стройки. Но работа консультанта позволит наиболее эффективно разместить все 20 млн долларов инвестиций“. Для сравнения: стоимость проектирования обходится до за кв. метр, а в регионах еще встречаются расценки в -30 за квадрат, консалтинг же стоит от 0,5 до 2 долларов на кв. метр. И чем больше объект недвижимости, тем меньше удельный вес консалтинговых услуг в общей стоимости.
Омску концептуальности пока не хватает
Несмотря на явную выгоду, в российских городах-миллионниках на сегодняшний день консалтинг не достаточно популярен. Как правило, сторонних консультантов привлекают крупные компании, серьезно подходящие к решению проблем, связанных с развитием объектов недвижимости.
Самая распространенная ошибка заключается в том, что девелоперы не уделяют достаточного внимания проработке маркетинговой составляющей проекта. Они обычно ориентируются на текущее состояние рынка, не заглядывая в будущее и не учитывая современных тенденций его развития. Зачастую не прорабатываются и концептуальные решения: здание сначала строится, а уже потом наполняется арендаторами исходя из принципа „кому получится, тому и сдадим“. В результате, на выходе получаются ярмарки вместо торговых комплексов и бизнес-центры низкого и среднего класса, не соответствующие современным требованиям рынка.
Проекты, которые разрабатывались с помощью консультантов, в Омске можно пересчитать по пальцам. При этом построенных объектов среди них еще нет. Существует лишь несколько проектов, находящихся на начальных стадиях реализации. А некоторым из них выйти на рынок уже не суждено. Так, столичные консультанты из ROSS Group работали над концепцией многофункционального торгово-развлекательного комплекса компании „Омсквинпром“ „Торговый квартал на Березовой“. Однако городские власти решили, что подобному крупному центру общей площадью 42 038 кв. метров на пересечении Красного пути и улицы Березовой не место. В другом проекте Омсквинпрома — торгово-офисном комплексе на пересечении улиц 70 лет Октября и Конева — концепцию офисной части здания разрабатывала „Сервейинговая компания “Элеон». Консалтеры из ROSS Group занимались разработкой торговой части комплекса.
ROSS Group также работает над проектом торгово-офисного центра холдинга «Миллениум» на улице Масленникова. Концепцию другого многофункционального комплекса «Миллениум» по улице Фрунзе создал питерский Becar. Сейчас с ним ведутся переговоры об условиях дальнейшего сотрудничества на этапе строительства и эксплуатации. Этот объект возле метромоста площадью около 100 тысяч кв. метров будет иметь помещения, соответствующие современным требованиям к торговым и офисным форматам.
Разработкой концепции комплексной застройки бывшей территории Сибзавода и застройки зоны регенерации старой части городка Нефтяников занималась «Сервейинговая компания „Элеон“.
»А мы работаем над коммерческой недвижимостью в комплексе «Старгород» и над другими проектами, которые пока не озвучиваются, — также поделился с «КВ» директор ООО «Omsk Real Estate Group» Дмитрий САПУНОВ. — Но таких проектов мало, и это связано с непониманием роли консультантов, концепции. Проекты ведь пока окупаются самостоятельно. Может быть, застройщики привлекают консалтеров по инвестициям или проектированию внутренних пространств. Мы как консультанты сейчас наполняем арендаторами комплекс «Райдер-Сервис» на улице Герцена. Но доля таких проектов очень мала".
При этом бесконцептуальных объектов в городе более чем достаточно. «Из крайне неудачных я бы назвал ТК „Айсберг“, в котором довольно низкая арендная плата и далеко не всегда присутствует 100-процентная заполняемость арендаторами. А также строящийся торгово-офисный комплекс по улице Молодогвардейской, 7/1, в котором существует проблема с реализацией площадей», — говорит руководитель Центра аналитики и управления проектами ООО «Сервейинговая компания „Элеон“ Евгений БЕЛЕУШ.
Другие эксперты считают неудачным расположение недавно построенного торгового комплекса „Флагман“ (пересечение улиц Фрунзе и Герцена). „Много мелкой нарезки площадей, отсутствие концептуального решения — это его проблема номер один“, — считает Дмитрий САПУНОВ. По мнению аналитиков, еще один неудачный проект с точки зрения позиционирования в качестве первого офисного комплекса высокого класса — здание компании „СПЭК“ на Щербанева, 25. По словам экспертов, объект очень быстро упал с заявленного уровня до класса „С“. И когда он вышел на рынок, арендные ставки в здании также резко упали. „Они заявлялись в размере около 850 рублей за квадрат, а потом можно было снять офис и за 450 рублей“, — рассказал один из участников рынка.
По мнению Дмитрия САПУНОВА, неудачным можно считать проект, окупить который планировалось течение трех — четырех лет, но реально это происходит за пять — семь лет. „Местные заказчики жалеют 0,1 процента от сметной стоимости, чтобы обратиться в консалтинговую компанию, — недоумевает он. — В то время как в Москве и Питере никто не пытается сам наполнить торгово-офисный комплекс, потому что для этого есть брокеры. Никто не пытается сам создать интересный проект — для этого есть консультанты и проектировщики. У нас же застройщики пока предпочитают все делать сами. Результат — хочу привести слова одного из представителей федерального оператора бытовой техники —... у вас практически нет площадей, интересных для современной торговли“.
Алексей ПАНТЕЛЕЕВ
panteleev@kvnews.ru