В 2006 году деловую жизнь Омска потрясло сразу несколько крупных сделок с коммерческой недвижимостью на суммы в десятки миллионов рублей. Но не всегда вложения в квадратные метры бывают эффективными в будущем. О последних тенденциях рынка бизнес-недвижимости корреспонденту «КВ» Алексею МАРИНИНУ рассказал один из известнейших специалистов Омска в этой сфере, генеральный директор ООО «Центр деловой недвижимости „Навигатор“ Евгений ЩЕРБАКОВ.
— Евгений Сергеевич, какие виды услуг сегодня оказывает ваша компания?
— ООО «ЦДН „Навигатор“ предлагает весь комплекс услуг на рынке коммерческой недвижимости. Это продажа, покупка и аренда различных объектов, их поиск и анализ эффективности, подготовка полного пакета документов к сделке. Кроме того, сегодня мы занимаемся разработкой концепций объектов недвижимости, участвуем в подготовке инвестиционных меморандумов. Сегодняшний день диктует свои правила: залогом успеха коммерческого объекта (торгового, офисного и иного центра) будет правильно выстроенная концепция, учитывающая архитектурные, маркетинговые, территориальные, правовые и социальные аспекты. Любой объект недвижимости, который люди хотят построить или продать, нужно правильно позиционировать и понимать, что можно будет сделать с ним завтра.
— Что включает в себя разработка концепции?
— Первая ее составляющая — это анализ спроса и предложения в районе расположения объекта, изучение конкурентной среды. Собственно концепция развития участка включает маркетинговую концепцию (позиционирование на рынке, классность объекта, определение конкурентного преимущества, коммерческие условия реализации) и архитектурно-строительную концепцию (рекомендации по проектным и планировочным решениям, поэтажные планы, оригинальные архитектурно-строительные особенности комплекса, технологии и материалы, инженерно-технические характеристики, организация парковки и гостевой стоянки). Следующие шаги — организация стратегии продаж и рекламной политики, анализ затрат по реализации проекта и его экономической эффективности.
— Каков опыт компании в этой области?
— Сегодня специалисты „Навигатора“ участвуют в разработке концепции жилого микрорайона „Старая роща“. Это проект известных омских предпринимателей Левана ТУРМАНИДЗЕ и Евгения ГРЕФА. Утверждение, что в процессе разработки концепции нет мелочей, можно проиллюстрировать следующим примером: долго обсуждался вопрос, проектировать или нет в многоэтажных домах жилого комплекса мусоропровод. Дело в том, что некоторые европейские страны уже отказались от этого. От однокомнатных квартир в комплексе „Старая роща“ мы также отказались, приняв для себя европейский стандарт, где под однокомнатной подразумевается квартира с обязательным холлом и одной спальней, причем общая площадь составляет не менее 60 кв. метров.
Строить микрорайон будет турецкая компания, но мы также привлекаем консультантов и специалистов по строительным технологиям из Канады, Турции и Москвы. После сравнительного анализа их опыт будет привязан к местным условиям. Общая площадь жилья в „Старой роще“ составит около 200 тысяч кв. метров, это комфортабельные дома бизнес-класса, а также ряд элитных объектов с пентхаусами. Надеюсь, что выводы и рекомендации, которые мы представляем в своей работе, будут служить конечной цели — успешной реализации проекта.
— Расскажите о портфеле заказов компании — сколько всего объектов в продаже и аренде, какие из них вы считаете наиболее интересными?
— Количество объектов постоянно меняется, потому что свои задачи по аренде и продаже мы выполняем. На данный момент в базе компании представлено 335 объектов деловой недвижимости, в том числе 215 зданий и помещений в аренде и 120 — в продаже. Все объекты „Навигатора“ представляют определенный интерес, отсюда наше кредо: на каждый из них найдется свой покупатель, а наша работа состоит в том, чтобы замкнуть цепочку „объект — покупатель“ и сделать это как можно эффективнее. Кроме того, в пакете заказов центра постоянно находится около полутора сотен заявок на поиск различных объектов.
— Что же пользуется спросом?
— Естественно, это объекты торговой недвижимости, небольшие и недорогие площади, различные торговые павильоны, остановочные комплексы. Это то, что моментально приносит прибыль и стоит недорого. Но, основываясь на данных нашей компании, могу сказать, что и предложение, и спрос на крупные объекты также были всегда и составляли примерно 30% от общего объема.
Доля заявок от иногородних клиентов составляет примерно 30-35% от общего их числа, и это далеко не всегда заявки на гиперобъекты. Много заявок поступает от иногородних банков, торговых сетей и т.д. Что же касается наполняемости рынка, отмечу, что время на каждом этапе диктует свои требования, но одно остается неизменным: хорошего всегда не хватает. Наиболее привлекательные объекты компании порой даже не успевают дойти до рекламы.
— Вложения в какую недвижимость сегодня считаются наиболее эффективными?
— Недвижимость как объект инвестиций рассматривают не только физические лица, но и крупные институциональные инвесторы. Эти компании инвестируют деньги в торговые комплексы, складские помещения, бизнес-центры, приобретают недвижимость и землю для дальнейшей перепродажи. При этом возможна реконструкция объектов недвижимости, повышение их классности, изменение профиля.
Российские и международные торговые операторы все чаще рассматривают регионы в качестве очень привлекательных для дальнейшей экспансии. Омск не является исключением. Но растущая покупательная способность и развитие современных форм торговли столкнулись с отсутствием на рынке города качественных торговых площадей, складов и офисных помещений. Обнадеживает тот факт, что в Омске начинают реализовываться масштабные инфраструктурные проекты. И на этом этапе очень важно избежать непоправимых ошибок. Для этого необходимо развиваться вместе с рынком, тонко улавливая новые тенденции, принимать нестандартные, экстраординарные решения, обозревать международную перспективу, учиться прогнозировать развитие рынка. Нельзя забывать аксиому: при любых инвестициях чем выше доходность, тем больше риски; а чем риски меньше, тем и доходность ниже. Особенно это актуально при долевом участии в строительстве.
— Можно ли обозначить среднюю доходность инвестиций в коммерческую недвижимость за 2006 год?
— Это, скорее, индивидуальные показатели. Доходность вложений в недвижимость зависит в первую очередь от того, где и при каких обстоятельствах был куплен конкретный объект. Во времена, когда здания в центре города приобретались по 306-му постановлению горсовета, доходность этих сделок исчислялась в 300, 400 и даже 500% годовых. Сейчас, поскольку халявы как таковой уже не наблюдается, доходность меньше. Однако бывают и исключения. К примеру, в конце 2005 года предприниматель купил объект по несколько заниженной стоимости, а осенью 2006 года этот же объект продал через нашу компанию с получением 300% чистой прибыли. Но я могу привести и ряд обратных примеров, когда бизнесмены не смогли вернуть своих собственных средств. Есть объекты, которые рекламируются в журналах вот уже несколько лет. Люди покупали их на волне ажиотажа, в том числе и на муниципальных торгах. А теперь объекты просто „зависли“, и нужно постоянно платить деньги за их содержание, начиная от охраны и заканчивая коммунальными расходами. Покупка любой недвижимости — это обоюдоострый меч, эта сделка может как привести человека к богатству, так и довести его до разорения. Но одно могу обещать твердо, клиентам компании „Навигатор“ разорение не грозит.
— Каким вы видите будущее различных направлений этого рынка?
— По большому счету, сегодня получают дальнейшее развитие тенденции, которые стали вырисовываться в 2005-м — начале 2006 года. Спрос на квартиры на первых этажах остался на прежнем уровне, а вот предложений практически нет. Квартир, которые могут быть проданы под коммерческое использование, остаются единицы. Полагаю, что вскоре торговые площади, расположенные на первых этажах жилых домов, потеряют свою ликвидность, потому что магазины с первых этажей постепенно перебираются в торговые комплексы, а те, что останутся в жилых домах, будут чахнуть и разоряться. Престижность расположения офисов на первых этажах жилых домов, в непрофильных зданиях также постепенно становится сомнительной. Исключение составляют фирмы, предоставляющие услуги населению и поэтому стремящиеся быть к нему ближе. Стабильно растущий спрос и достаточно быстрая окупаемость офисных помещений в центре диктуют и осуществление новых проектов по их строительству. В настоящее время в центральной части Омска возводится около десяти специализированных офисных зданий — на улице Думской, Краснофлотской, Бударина, Омской, Пушкина, 10 лет октября, на пересечении улиц Герцена и Фрунзе, а также на проспекте Маркса.
Еще одна тенденция — реконструкция старых призводственных зданий в торгово-офисные центры и технопарки и перенесение цехов на окраины города — особенно ярко проявила себя около четырех лет назад. В качестве примеров можно привести реконструкцию корпусов завода им. Козицкого в центре города, табачной фабрики и Сибзавода на Красном пути, ОАО „Сатурн“ на проспекте Маркса и т.д. Специалисты прогнозируют окупаемость этих проектов в течение пяти-семи лет.
— Работает ли ваша компания в таком направлении, как магазин готового бизнеса?
— Сегодня в базе „Навигатора“ представлены семь вариантов готового бизнеса, это примерно 2% от общего количества объектов. Спрос на объекты готового бизнеса составляет 5-7% от общего числа заявок от клиентов, это, прямо скажем, не много. В пользу покупки готового бизнеса от покупателей звучат одни и те же доводы: купить бизнес проще, надежней и выгоднее, чем создать новый. Большую роль играет также фактор времени. Готовый бизнес вполне может окупиться к тому моменту, как новый только начнет приносить прибыль. Нередко бизнес покупают в подарок. В структуре спроса на объекты готового бизнеса подавляющее большинство составляют объекты сферы сервиса и услуг (салоны красоты, солярии, фитнес-центры и т.д.) Но нельзя не учитывать и сдерживающие факторы при покупке бизнеса: существуют определенные риски, связанные с предыдущей деятельностью и возможными проблемами, которые могут возникнуть после его приобретения. И пока, как видно из предыдущих цифр, сдерживающие факторы являются определяющими при принятии решения о покупке бизнеса. Тем не менее, по нашим прогнозам, в ближайшие пять лет этот вид продаж будет представлен гораздо шире.
Евгений ЩЕРБАКОВ
Евгений Сергеевич родился 5 декабря 1952 года в Омске. После окончания в 1975 году Сибирского автомобильно-дорожного института имени Куйбышева работал при институте секретарем комитета ВЛКСМ и младшим научным сотрудником. В 1976-77 гг. — инженер-конструктор завода подъемных машин. Затем в 1977-80 гг. учился в аспирантуре Московского автомобильно-дорожного института. В 1980 году вновь вернулся в СибАДИ преподавателем, а в 1985 году устроился старшим преподавателем в Заочный институт советской торговли. В 1988-91 гг. — зав. кафедрой общетехнических дисциплин Омского высшего общевойскового командного училища имени Фрунзе. Затем занимал различные должности в коммерческих организациях. С 2002 года и по настоящее время — учредитель и генеральный директор ООО „ЦДН “Навигатор». Профессор, член-корреспондент РАЕН.
Женат, дочери 28 лет.