Дома растут как грибы

Где строить?

Казалось бы, в равнинной местности не должно быть проблем с выбором земельного участка. С выбором действительно нет проблем, а вот с юридическим оформлением землеотвода? По словам начальника Главного управления по земельным ресурсам Омской области г-на Георгия КОСЕНКОВА, процитированным в «КВ» №45 от 22.11.2006 г., с июля по ноябрь поступило около 7 000 (семи тысяч!) заявлений о предоставлении земельных участков, а решения приняты лишь по 7 (семи!). Может быть, в первом числе поставлен лишний ноль или во втором его следовало бы добавить?

В нашем городе немало мест, с которых одновременно можно увидеть до семи работающих строительных кранов. А это означает, что значительное число объектов возводится без нужных документов.

Всегда восхищает мужество и самообладание строительных менеджеров, которые строят и достраивают дома, мосты и дороги при отсутствии полного пакета согласующих документов. Действительно, если его ждать, то можно и не приступить к строительству. Но все же для сбережения нервов застройщиков и их клиентов полезно ускорить юридические процедуры оформления и завершать их до начала строительства и приема денег у населения для долевого участия в строительстве. Многое в этом направлении в нашем регионе делается. Главное управление по земельным ресурсам решением правительства Омской области наделено полномочиями по предоставлению всех земельных участков. Федеральный закон №214 защитил права частных инвесторов, поскольку предусматривает прозрачную процедуру государственной регистрации договоров долевого строительства, что исключает, по крайней мере, вероятность повторной продажи одной и той же квартиры.

На что строить?

Теперь мы подходим к проблеме финансирования жилищного строительства. Проанализирую только один аспект этой многогранной проблемы: участие коммерческих банков в кредитовании населения на цели покупки квартиры.

К началу возникновения ипотечного кредитования как реального банковского продукта в Омской области оказалось достаточно банков «хороших и разных», имеющих возможность размещать кредитные ресурсы на сроки от 3 до 15 и даже 30 лет. Именно такие временные периоды необходимы, чтобы граждане со средними доходами могли стать клиентами и заемщиками банков.

По данным ГУ ЦБ РФ по Омской области, объем кредитов населению на срок более 3 лет за 9 месяцев текущего года увеличился с 71,2 млн руб. до 713,4 млн рублей, практически в 10 раз.

Табл.1
Сведения о задолженности по кредитам, выданным населению Омской области кредитными организациями России (млн руб.)
Наименование показателя
01.04.2006
01.07.2006
01.10.2006
Задолженность по кредитам
16343
19748
23745
в т.ч. на покупку жилья
2110
3078
4261
в т.ч. по ипотечным жилищным кредитам
978
1603
2560
Удельный вес в СФО (%)
13,1
12,7
12,9

Отметим высокий удельный вес ипотечных кредитов в Сибирском федеральном округе. В целом по России их доля около 1,5%.
В Омской области за 9 месяцев 2006 года средневзвешенный срок кредитования по ипотечным кредитам составляет 180 месяцев (15 лет), а средневзвешенная процентная ставка — 14,2% годовых. Большая часть, а именно 69,3 % общей суммы жилищных кредитов предоставлена населению Омской области филиалами иногородних банков.

Достаточны ли объемы жилищного кредитования для решения задач, поставленных в рамках государственной жилищной программы? Судя по спросу на кредиты, можно утверждать, что резервы для роста остаются.

Кредитные риски

Что сдерживает активность банков в адекватном росте объема жилищных кредитов? Прежде всего это сложность оформления кредитной заявки из-за отсутствия правоустанавливающих документов на строящийся объект. Невозможно оформить в залог и застраховать квартиру при отсутствии документов не только на квартиру, но и на весь дом. Без этого ипотечный кредит с приемлемым уровнем рисков не состоится.

В этих условиях к кредитным рискам, обусловленным нестабильностью платежеспособности заемщика, добавляются риски незавершения строительства жилого дома и неввода его в эксплуатацию.

Это создает необходимость решения ряда взаимосвязанных задач. С одной стороны, предложение банковских кредитов повышает платежеспособный спрос на жилые помещения и стимулирует развитие строительного комплекса. С другой — вложение банками на длительный (до 30 лет) срок ипотечного кредита значительных денежных средств создает предпосылки для роста кредитных рисков.

В целях снижения риска незавершения строительства жилых домов коммерческие банки применяют различные методики аккредитации застройщиков. Правильно организованная реклама позволяет донести до потенциальных заемщиков информацию о том, что банк-кредитор работает с надежными застройщиками, выполняющими свои обязательства перед покупателями строящихся квартир.

Для стимулирования и ускорения ввода жилья банки начинают применять схемы, при которых процентная ставка, установленная кредитным договором, понижается после сдачи дома государственной комиссии. Таким образом, банки обретают союзника в лице заемщиков, материально заинтересованных в ускорении ввода жилого дома.

Существенным фактором, снижающим кредитные риски, может стать участие коммерческих банков в региональных программах жилищного строительства. В этом случае для застройщика (генерального подрядчика) возникают гарантии качественного решения важнейших проблем реализации проекта, таких как: выделение участка под строительство; подключение к коммуникациям; получение проектно-сметной документации; ввод объекта в эксплуатацию

«Дом — это машина для жилья»,- утверждал великий французский архитектор Шарль КОРБЮЗЬЕ, еще в 1914 году предложивший проект сборных серийных домов, названных «домино». Важно, чтобы работа этой машины приносила радость и ощущение домашнего очага.

Возвращаясь к названию статьи, могу сказать, что и гриб не вырастет без грибного дождя и плодородной почвы. Это наводит еще на одну проблему — риски покупателя квартиры. Банк заботится о возврате кредита. Застройщика интересуют только деньги дольщика. А дольщик, простой гражданин, навешивает на себя все проблемы — и денежные (где получить кредит), и строительные (когда достроят дом и выдадут документы). Много бессонных ночей предстоит будущим новоселам. Государство корректирует жилищное законодательство, но путь до юридического благоденствия еще очень долог.