ГАСН обещало не репрессировать строителей

Называй как хочешь

«КВ» писали о результатах прокурорской проверки в №1 от 10 января 2007 года. Оказалось, что в деятельности практически всех проверяемых строительных компаний были обнаружены административные нарушения. Таковы первые итоги работы нашумевшего Федерального закона №214 «О долевом строительстве».

Кстати, казавшиеся находкой различного рода договоры инвестирования должного эффекта не дали. Контролирующие органы сделали однозначный вывод: любой договор, согласно которому физическое или юридическое лицо участвует в строительстве жилого дома, является договором долевого участия (ДУ). Как бы строители его ни называли.

Однако нельзя сказать, что 214-й закон совсем не работает. «В 2006 году мы зарегистрировали договоры участия на девяти строящихся объектах, — рассказала начальник отдела регистрации договоров долевого участия в строительстве Управления Федеральной регистрационной службы (ФРС) по Омской области Динара ГАЛИАСКАРОВА.- Всего это 764 договора ДУ. Уже два дома сданы в эксплуатацию и выдано 147 свидетельств о праве собственности. В 2007 году заявки на регистрацию договоров ДУ уже поданы на четыре строящихся жилых дома».

Кстати, ФРС для большей оперативности принимает заявления о регистрации договоров ДУ по субботам до 14.30. Кроме того, госпожа ГАЛИАСКАРОВА посоветовала застройщикам вести более тщательную работу с дольщиками. Например, при заключении договора с одним из супругов от второго требуется нотариально заверенное согласие второго супруга. Граждане часто просят оформить доверенность на покупку недвижимости, в то время как ФРС требует доверенность именно на заключение договора ДУ. Еще одна распространенная недоработка застройщика — плохое информирование граждан. Некоторые дольщики, заключая договоры ДУ, не спешат их зарегистрировать.

А вот для договоров ДУ на нежилые помещения ФРС настоятельно рекомендует прикладывать к договору план объекта. С покупателем квартиры все проще, он получает свою недвижимость под предварительным номером. А вот у дольщиков, покупающих нежилые помещения, зачастую в договоре значится просто некая площадь без конкретизации ее местонахождения, что значительно усложняет впоследствии оформление свидетельства о праве собственности.

... и другие контролирующие органы

Проверку исполнения закона о долевом строительстве начало Главное управление государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН) Омской области. По словам начальника управления Алексея КАЛАЧЕВСКОГО, никаких репрессивных мер к строителям до мая 2007 года применяться не будет.

Однако теперь строители обязаны ежеквартально отчитываться в ГАСН. Вот после первого отчета ситуация и прояснится. До этого времени ГАСН будет лишь собирать и анализировать информацию. При этом со своей стороны ГАСН намеревается принять меры для облегчения жизни строителям. В частности, планируется вдове сократить срок прохождения экспертизы, то есть до 45 дней. Кроме того, с этого года свое разрешение должны давать не только пожарные, экологи, но и санитарная служба. И если строительная, пожарная и экологическая экспертиза делается в ГАСН, то санитарная служба действует автономно. Чтобы «санитары» не осложняли жизнь строителям, ГАСН по Омской области заключило с ними соглашение о взаимодействии.

Еще одна сложность для строителей — это рекламирование своих объектов. По словам заместителя начальника отдела контроля за соблюдением антимонопольного и рекламного законодательства Управления федеральной антимонопольной службы (УФАС) по Омской области Тамары ШМАКОВОЙ, практика показывает, что основное нарушение со стороны строителей — это рекламирование объектов на этапе заключения договора ДУ. В то же время не допускается реклама без разрешения на строительство и при отсутствии опубликованной проектной декларации.

Кстати, согласно законодательству под действие 214-го закона не попадают объекты, разрешения на которые выданы до 1 марта 2005 года. Однако рекламного законодательства это не касается. Когда бы застройщик ни получил разрешение, он не может рекламировать свои объекты без публикации проектной декларации. С этим не согласилась компания «Полет и К», сейчас спор с УФАС по Омской области рассматривается в Арбитражном суде.

Выход есть!

Однако самая главная трудность — это оформление земельного участка. По словам директора компании «Ваше право» Олега ЛИЗГУНОВА, власти пока не могут решить эту проблему. Поэтому данная фирма рассмотрела другой способ привлечения средств физических и юридических лиц на строительство многоквартирных домов. Это уже всем известные жилищные строительные кооперативы (ЖСК).

В частности, действующий Закон «О рекламе» позволяет свободно рекламировать квартиры в строящихся домах без размещения информации о проектной декларации до получения разрешения на строительство и до регистрации права собственности или аренды на земельный участок, если это ЖСК.

Эта форма привлечения средств будет жизнеспособной, если ЖСК будет создан при застройщике. Таким образом, это возможность реального управления кооперативом, так как учредителями, членами правления и председателем станут аффилированные лица. Кроме того, если название ЖСК будет аналогично наименованию создавшего его застройщика, то имя и репутация застройщика будут работать и на ЖСК. Такие примеры уже есть. Один из них — ЖСК «Мекомстрой», созданный ЗАО «Мекомстрой». Кроме того, ЖСК не будет выступать застройщиком, и значит, не попадет под действие Закона «О долевом строительстве».

Застройщик имеет реальную возможность привлекать денежные средства для строительства с момента создания ЖСК. Первые платежи членов ЖСК можно использовать для оплаты разработки проектной документации, сбора разрешительной документации, оформления прав на земельный участок, производства строительных работ. То есть застройщик получает деньги, когда не забито еще ни одной сваи.