Омску не хватает торговых комплексов

— Дмитрий Валерьевич, какова структура рынка торговой недвижимости Ом-ска?

— Здесь есть три основных сегмента – торговые комплексы, встроенные торговые помещения и малые торговые площади – киоски, павильоны и рынки. Ключевой сегмент на сегодня – это встроенные торговые помещения, доля которых в Омске составляет примерно 75%. Но доля торговых центров увеличивается с каждым го-дом. Сейчас в городе порядка 36 торговых комплексов общей площадью 137 тысяч кв. метров. Мы концентрируем свое внимание в первую очередь на торговых цен-трах по одной очень важной причине — современная торговля активно тяготеет к размещению в обособленном месте. Торговые центры доказали свою живучесть в нашем городе перед стрит-ритейлом – размещению на первых этажах зданий вдоль основных магистралей. Сегодня в формате стрит-ритейла может работать далеко не любая компания, для этого нужно иметь особое лицо. В Омске таких магазинов от-крывается немало, но вскоре многие из них умирают — хорошее место на магистрали влечет за собой слишком высокую арендную ставку. Кроме того, владельцу магази-на на первом этаже большой объем средств приходится вкладывать в оснащение своего помещения и поддержание статусности этого места. В итоге, называя его ставку федеральному оператору, мы сегодня слышим в ответ: «Да я в Санкт-Петербурге за квадратный метр в месяц плачу всего на двести рублей дороже!».

— Насколько наш город обеспечен сегодня торговыми площадями?

— Среднеевропейский стандарт – 650 кв. метров торговых помещений на тысячу жи-телей, в Москве он достигает 520 кв. метров, в Санкт-Петербурге – 320 кв. метров на тысячу жителей. А в Омске на сегодняшний момент приходится всего 153 кв. метра торговых площадей на тысячу человек. Это в два раза ниже, чем в Челябинске и Екатеринбурге. Количество торговых комплексов пока незначительно, и рынок эти-ми помещениями не обеспечен. Мы также провели исследования по округам, где ре-зультаты сильно отличаются друг от друга. В Кировском округе на одного человека приходится 0,22 кв. метра торговых площадей. В Ленинском округе, до того как ввели ТК «Апельсин», было всего 0,01 кв. метра на человека, в Октябрьском – 0,03, в Советском – 0,02, а в Центральном – 0,38 квадрата торговых площадей на одного жителя. Когда говорят, что у нас строится много торговых центров, не учитывают, что они, в основном сосредоточены в Центральном округе. А вот в Ленинском и Ок-тябрьском округах присутствуют только микрорайонные торговые комплексы.

Поскольку торговых площадей недостаточно, цена на них остается завышенной. При этом в своей массе торговые центры имеют практически стопроцентную запол-няемость арендаторами. Однако благоприятный показатель – заполняемость на уровне 90-95%. Тогда у собственника есть возможность ротации арендаторов. Сего-дня же в городе многие комплексы не готовы обеспечить помещениями предприни-мателей и берут заявки наперед.

— Но в ближайшем будущем планируется ввод большого числа новых центров.

— В 2005 году весь объем торговых площадей в комплексах составлял 150 тысяч кв. метров, включая заявленные к сдаче проекты. В 2006 году он возрос до 173 тысяч квадратов, в основном за счет таких объектов, как «Флагман» и «Маяк». В 2007 го-ду, если все проекты реализуются, увеличение произойдет почти в три раза – у нас будет 409 тысяч кв. метров торговых площадей. И мы предполагаем, что к концу 2008-го – началу 2009-го Омск выйдет на цифру в 500 тысяч кв. метров площадей в торговых комплексах. Стрит-ритейл в этот момент будет активно отмирать и оста-нется только вдоль ключевых улиц. Остальные помещения начнут переводиться в офисы и сферу услуг, ставки в них будут падать. Сегодня уже есть часть комплексов на окраинах, стоимость аренды в которых снижается.

Второй очень важный момент – приход федеральных операторов. Они, на наш взгляд, смогут затормозить рост цен. Ставки сегодня чрезмерно завышены еще по-тому, что многие омские предприниматели поднимают их произвольно в год на 10-15%. А федеральные операторы работают с коэффициентами инфляции 5-6%. При-чем они бьются буквально за каждый процент и порой готовы расторгать договор, чтобы искать другое помещение. Поскольку количество комплексов растет, они в итоге найдут арендодателя, способного пойти на уступки. По нашим предположени-ям, в Омске произойдет укрупнение объектов и распределение рынка между круп-ными игроками. Появятся известные федеральные девелоперы, которые построят большие торговые комплексы – опять активизировалась IKEA, о своих планах заяв-ляли ОАО «Регионы», Metro Cash & Carry, «Молл менеджмент», DVI Group и дру-гие компании. Все это позволит ценам если не снижаться, то не расти такими тем-пами, как сейчас.

— То есть возможно насыщение рынка и раздувшийся сегодня ценовой пузырь попросту лопнет?

— Мы рассчитали потребность Омска в торговых площадях, для этого брали данные об обороте розничной торговли, объеме торговых помещений, количестве населения и его номинальном денежном доходе. Есть методика, позволяющая исходя из этих показателей вычислить потребность и емкость рынка торговой недвижимости. У нас получилось, что в 2006 году емкость составляла 1 млн 261 тысячу кв. метров. А предложение на начало 2006 года доходило до 925 тысяч кв. метров. В 2007 году емкость рынка предположительно достигнет 1 млн 299 тысяч квадратов, неудовле-творенная потребность составит 140 тысяч кв. метров. В 2008 году произойдут су-щественные изменения, емкость рынка будет составлять 1 млн 655 тысяч кв. метров торговых площадей, но та же потребность в них увеличится уже до 400 тысяч. Это произойдет потому, что предполагается существенное увеличение денежных дохо-дов, а оборот розничной торговли в 2008 году по планам вырастет на 200 млн руб-лей. Поэтому даже намечаемое сегодня строительство не покроет весь спрос, кото-рый до 2009 года останется неудовлетворенным. Цены же могут снизиться, как я уже говорил, благодаря качественному изменению рынка в пользу крупных феде-ральных игроков.

К сожалению, немалая часть строящихся сегодня в Омске объектов не отвечает тре-бованиям рынка. Местные предприниматели не всегда учитывают форматы, в кото-рых сейчас ведется торговля. Инвесторы строят так, как им проектируют омские ар-хитекторы, которые практически не знают требований современной торговли. Пока-зательный пример — новый комплекс «Флагман», концепция которого не была про-работана. Центральное расположение позволяет установить здесь высокие арендные ставки, на которые и пошли собственники объекта. Но в комплексе, на мой взгляд, будет большая ротация арендаторов, потому что заявленные цены не соответствуют организации торговли в этом объекте. Здание построено не под современный фор-мат, а под ярмарочный тип торговли, однако данное место требует совсем другого.

— Как в настоящее время меняются арендные ставки в торговых комплексах в среднем по городу?

— Нижний предел арендной ставки в среднем за прошлый год возрос на 44,08%, а верхний предел увеличился на 52,8%. То есть средняя арендная ставка в торговых центрах за последний год увеличилась на 51,04%. Но я не очень люблю средние по-казатели. К примеру, в Центральном округе в «Детском мире» небольшая площадь сдавалась по цене в 3 100 рублей за квадрат. А в торговом комплексе «Амур», кото-рый также находится в Центральном округе, ежемесячная аренда оценивалась в 200 рублей за квадрат. И как же здесь выявить закономерность? Но необходимо пони-мать, что стремительному росту уже приходит предел. Федеральные операторы в основном считают омские ставки завышенными. Предположительно, они превыша-ют реальные на 20-30% в зависимости от территории.

Очень важный момент в том, что сегодня рынок коммерческой недвижимости в Ом-ске становится более цивилизованным, и в немалой степени это связано с появлени-ем консалтинговых компаний. Они начинают концептуально заполнять объекты, выстраивать и балансировать проекты торговых комплексов. Это тоже влияет на це-ну, ведь консалтеры способны исправить недостатки в проектах, которые могут обойтись инвестору в десятки миллионов рублей. Соответственно, срок окупаемо-сти проекта уменьшается и входит в нормальные рамки. Поэтому собственник, уменьшив свой риск, может снизить и арендную ставку, а не выжимать из своих квадратных метров и арендаторов все до предела. Все эти тенденции, я считаю, и за-ставят стабилизировать арендные ставки на рынке коммерческой недвижимости в ближайшие годы.