Федеральным ритейлерам отступать некуда, но их приход в Омск сдерживают высокие цены и нехватка площадей.
Омск стоит на пороге бума строительства новых торговых и торгово-развлекательных центров. Но в соседних регионах он уже начался. К примеру, в Красноярске холдинг «РосЕвроГрупп» уже ведет строительство ТРЦ «Планета», а в Новосибирске заявлено четыре крупных девелоперских проекта этой компании. Аналогичный проект ТРЦ «Планета» в Омске был одобрен градсоветом еще больше года назад. Однако активных действий холдинга «РосЕвроГрупп» в нашем городе пока не замечено. А к примеру, о планах зайти на омский рынок торговой сети «Рамстор» «КВ» писали еще около трех лет назад.
С местными застройщиками и девелоперами также вели переговоры представители «Седьмого континента», «Мосмарта», «Патэрсона», «Перекрестка», «Коры», «Гроссмарта» и многих других федеральных торговых сетей. Но часто эти переговоры заканчиваются лишь отложением планов ритейлеров на дальнюю перспективу. Что же мешает торговым сетям открывать свои представительства в Омске?
«Муравейники» не интересны
— Достаточно стабильный интерес к нашему региону отмечается на протяжении уже нескольких лет, — рассказал генеральный директор Центра деловой недвижимости «Навигатор» Евгений ЩЕРБАКОВ. — Но крупные московские и петербургские операторы имеют многоступенчатую систему поиска, поэтому он может длиться достаточно долго.
По словам Евгения ЩЕРБАКОВА, в Омске уже побывали «разведчики» из первого эшелона торговых компаний, а в настоящее время представители так называемого второго и третьего эшелонов изучают состояние местного рынка коммерческой недвижимости.
Наибольший интерес к вхождению в наш регион на данный момент проявляют сети, реализующие строительные материалы и товары для дома, бытовую, аудио-, видео-, и компьютерную технику, одежду и обувь, продукты питания (особенно активен формат cash & carry).
Неудовлетворенность этого интереса ритейлеров чаще всего связывают с нехваткой в Омске качественных площадей в торговых центрах. «Мы сталкиваемся с тем, что не можем высадить оператора — нет помещений, — рассказали „КВ“ в одной из омских компаний. — К примеру, в наш город хотят зайти операторы развлечений, бытовой техники и электроники. Но для них нет нужных форматов торговых объектов. У нас заключен эксклюзивный договор на поиск площадей для трех операторов, и мы не можем им найти помещения».
Формат торгового центра отличается тем, что большая часть его площади отдана якорным арендаторам, которых дополняют небольшие помещения для сопутствующей торговли и услуг. Начальник отдела маркетинга и рекламы управляющей компании гипермаркета ЗАО «Корпорация „АГРО-ТРАСТ“ Анастасия КУЛЬБАК считает, что торговые центры с современной концепцией и продуманным внутренним зонированием у нас только начинают появляться. „Объекты, существовавшие на омском рынке до этого года, не подходят по своим критериям под формат торговых центров как таковые, — пояснила она. — Это торговые комплексы с мелкой нарезкой площадей. И крупные федеральные сети они не интересовали. Но ситуация кардинально изменится уже в ближайшее время в связи с большим количеством объявленных проектов по строительству торгово-офисных и торгово-развлекательных центров. Федеральные операторы сейчас очень активно проявляют свою заинтересованность к качественным площадям“.
Кроме того, из-за недостатка в Омске предложения качественных торговых площадей в ТЦ есть мнение, что арендные ставки в них завышены. Известно, что федеральные игроки очень жестко относятся к цене и не идут ни на какие компромиссы.
Не устраивает цена аренды?
По сведениям ООО „Агентство Мониторинга Рынка Недвижимости“, в конце 2006 года средняя ставка аренды торговых площадей в ТК и ТЦ по городу составляла 983 рубля. На сегодняшний день она достигла уже 1 065 рублей. „Ставки поднялись в начале 2007 года, но в течение I квартала существенных изменений не было, — рассказал генеральный директор агентства Сергей ОБУХОВИЧ. — При этом по округам ставки росли по-разному. Наибольший подъем арендной ставки происходил в Кировском округе и составил 26%, а средний показатель по городу — 8,3%“. Интересно, что в Центральном округе, где наибольшее сосредоточение торговых центров и комплексов, ставка с прошлого года осталась практически неизменной.
По прогнозам Агентства Мониторинга Рынка Недвижимости, объем торговых площадей в ТЦ за 2007 год должен увеличиться почти в два с половиной раза относительно показателей конца 2006 года. При соблюдении заявленных сроков сдачи объектов эта цифра составит на конец текущего года около 400 тысяч кв. метров торговых площадей. В основном это строящиеся торговые центры в Центральном и Кировском округах. „В связи с таким развитием событий средняя ставка аренды здесь, по нашим прогнозам скорее всего вниз не пойдет, а заморозится на прежнем уровне, — полагает Сергей ОБУХОВИЧ.
Генеральный директор ООО “ЦДН „Навигатор“ Евгений ЩЕРБАКОВ считает, что саморегуляция рынка приведет к тому, что в современных ТЦ с грамотной концепцией цены будут продолжать расти. А в комплексах, не соответствующих современным требованиям, соответственно, начнут снижаться. Г-н ЩЕРБАКОВ также полагает, что постепенно будет совершенствоваться и форма оплаты аренды: на смену фиксированной и, кстати, не всегда оправданной статусом ТК арендной ставке, возможно, придет арендная ставка в форме процентов от оборота арендатора либо фиксированная плата в сочетании с процентами от оборота (западная схема). В данном случае часть ответственности за объем прибыли арендаторов перекладывается на девелоперов проекта.
Но все же считать растущие арендные ставки препятствием для потенциальных арендаторов нельзя. На дворе рыночная экономика с саморегуляцией цен, спроса и предложения. И если арендаторы в торговых центрах платят установившуюся арендную ставку, значит, она их устраивает. Ведь уровень заполняемости в существующих омских торговых центрах и комплексах сегодня, за редким исключением, близок к ста процентам.
Строить самим мешают барьеры
Многие федеральные торговые сети вместо долгого поиска подходящих по формату площадей или переговоров с арендодателями предпочитают строить новые объекты самостоятельно. Федеральному ритейлеру целесообразнее потратить время на различные согласования по выделению земельного участка, проектирование и возведение объекта с нуля, чтобы сохранить свой имидж и поддержать бренд.
Но девелоперам для строительства нужны крупные сформированные земельные участки в привлекательных местах, которых у нас придется еще поискать. Инвесторам часто предлагаются участки со сносом ветхого жилья, но они, опять же, по словам экспертов, не сформированы для продажи. „Этим никто не занимался, потому что долгое время подобного спроса не существовало, был “серый» рынок земли, но сейчас он вообще неясный, — говорит участник рынка, пожелавший остаться неназванным. — Многие представители сетей жалуются, что в других городах можно просто дать взятку и быстро получить землю. В Омске же они не понимают, кому заплатить".
Сети, самостоятельно входящие в город Омск, не всегда понимают и правила игры, по которым в нашем городе существует движение земельных участков — их оформление, получение, разработка разрешительной документации. В результате, как отмечает эксперт, компании посещают Омск, но затем уходят в другие регионы. В этом отношении Омск по своему развитию отходит на задний план, и сети переносят свои планы вхождения в наш город на последующие годы.
В предчувствии бума
Тем не менее темпы строительства сегодня ускорились и число объектов, готовящихся к открытию в 2007 году, велико. К примеру, осенью откроется торговый центр корпорации «АГРО-ТРАСТ» — объект с проектной площадью 18 500 кв. метров, строящийся на пересечении улицы Дианова и бульвара Космонавтов. На первом этаже комплекса расположится гипермаркет современного формата cash&carry. Здесь покупатель сможет приобрести все необходимое — начиная от продуктов питания, до эксклюзивных бытовых товаров. Но и это не все: на первом этаже будут расположены мини-пекарни и мини-цеха по производству мясных, рыбных полуфабрикатов и т.д. На втором и третьем этажах — торговые и офисные помещения, зоны фаст-фуд, кафе быстрого обслуживания, детские комнаты, где можно оставить малышей на время покупок, залы отдыха для взрослых. Такие многофункциональные торговые центры, как правило, объединяют под одним руководством различных операторов с соблюдением единой концепции и правил торговли. На 2007 год также запланирована сдача комплексов «Эдикон», «Триумф», «Вега», «Лента», METRO и второй очереди ГМ «Континент». А одновременное открытие в III-IV квартале 2007 года четырех-пяти подобных современных торговых центров может вызвать для Омска феноменальную конкуренцию. В этом случае уже заканчиваются «очереди» на качественные площади и начинается конкуренция торговых центров за арендатора.
Мнения
Евгения БАСОВА,
генеральный директор компании «Открытый Мир»:
«В Омске — серьезные административные барьеры»
Можно выделить трудности, возникающие в Омске у федеральных и региональных сетевиков. Помимо согласования и получения земельного участка им необходимо наладить связи с местными поставщиками. А региональные производители и поставщики товаров уже ориентированы на существующие омские магазины и торговые сети. Следует обозначить и другие причины сложности вхождения в наш город иногородних ритейлеров. Во-первых, не определен порядок предоставления земельных участков под застройку. Во-вторых, существуют серьезные административные барьеры по вопросам согласований и разрешений на строительство, для преодоления которых необходим длительный временной ресурс. И, наконец, влияние оказывают и длительные сроки окупаемости подобных проектов — 10-12 лет.
Евгений ЩЕРБАКОВ,
генеральный директор Центра деловой недвижимости «Навигатор»:
«Зачем строить второй чемодан?»
Наметившаяся тенденция по размещению ТЦ и офисных центров в бывших заводских корпусах не может удовлетворить операторов иногородних сетей. Современные технологии организации продаж существенно отличаются от тех, которые имели широкое распространение пять-семь лет назад. Если не учитывать это, то можно построить второй «чемодан», то бишь, второй «Флагман», дублирующий ТК «Летур» на Ленинском рынке, выстроенный 10 лет назад (длинный узкий коридор с нарезанными по обеим сторонам бутиками). Неудачное размещение арендаторов в торговых комплексах является следствием устаревшей планировки помещений (лишние коридоры или дополнительные лестничные пролеты, пронизывающие все этажи ТК, отнимают у него сотни квадратных метров). Это прекрасно понимают торговые операторы при выборе объекта для размещения, поэтому у ТЦ с неадекватной концепцией шансов получить хороших торговых операторов немного.