В Омске ипотечных кредитов выдается сегодня меньше, чем год назад.
С 1 февраля Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) прекращает рефинансировать закладные, выданные после 31 января 2008 года, при одновременном совпадении двух условий: размер выданного кредита свыше 1,5 миллиона рублей, а коэффициент соотношения кредита к залогу – более 80%.
Кредиты, выданные ранее на данных условиях, пройдут дополнительную расширенную проверку. Специалисты АИЖК, прежде чем согласиться на их рефинансирование, тщательно изучат документы, подтверждающие доходы заемщика, его занятость и стаж, проштудируют полный отчет об оценке предмета ипотеки.
Рефинансирование
С одной стороны, официальное заявление агентства оказалось несколько мягче слухов, ходивших на рынке с начала декабря, о том, что, дескать, АИЖК берется отныне рефинансировать исключительно кредиты с первоначальным взносом не менее 20%. С другой, средний кредит, скажем, омского филиала Банка жилищного финансирования по словам его управляющего Андрея КОЛБИНА, сегодня уже составляет 1,6 млн рублей. Впрочем Банк ЖилФинанс, как и ряд других федеральных игроков на рынке ипотеки, не продает свои кредиты АИЖК и даже более того — приобретает их сам у региональных банков, а значит вправе самостоятельно устанавливать правила этой скупки. Но в любом случае позиция Федерального агентства – та печка, от которой будут танцевать все остальные.
Напомню, что большинство тех, кто выдает ипотечные кредиты, перепродает их потом более крупным игрокам, получая тем самым деньги на новые займы. Зарабатывая на процентах за период до перепродажи и на комиссионных за открытие и ведение ссудного счета. Именно с учетом такого оборота небольшой омский банк «Соотечественники» по словам председателя его правления Евгения ДОБРОВОЛЬСКОГО, вошел в 2007 году в число пятидесяти крупнейших в России по выданным ипотечным ссудам, отдав заемщикам около миллиарда рублей. Немалое количество закладных до прошедшего августа федеральные банки продавали западным финансовым организациям. Или получали под их залог кредиты. Сегодня этот источник фондирования несколько иссяк.
О том, как повлиял американский ипотечный кризис на российский и омский банковский рынок, «КВ» подробно рассказывали 31 октября, 28 ноября (цветное приложение) 2007 года и 16 января года текущего. Сегодня – о том, что осталось за бортом предыдущих публикаций, и о новых тенденциях.
Передел рынка
— Идет передел ипотечного рынка в пользу банков с государственным участием, — заявил «КВ» управляющий омским филиалом ОАО «Промсвязьбанк» Алексей СМОРОДИН. – Слабые игроки либо ушли, либо уходят. Серьезно сократили свое присутствие и бывшие лидеры ипотечного рынка – и это самая характерная тенденция последнего времени. Лидеры, которые вели в регионе агрессивную политику, теперь либо ужесточили свои подходы к заемщикам, либо переоценили риски, став менее конкурентоспособными по процентным ставкам. А в ипотечном кредитовании уровень процентных ставок – очень важный показатель.
— В связи с тем, что резко упали возможности по привлечению и секьюритизации ипотечных активов, ограничился круг реально кредитующих, — согласен и генеральный директор компании «АльянсИпотека» Алексей ЧЕРНИН. — Многие банки декларируют свою готовность к кредитованию, но реально тормозят, ограничивают и не выдают. Как следствие, прямо и скрыто стала увеличиваться стоимость ипотечных кредитов в виде комиссии за выдачу или процентов.
Стоимость и скорость
Стоимость ипотеки росла медленно, но неукротимо на протяжении всего второго полугодия прошлого года, причем ряд банков на протяжении всего этого периода меняли условия не один раз. Очень чуткий Москоммерцбанк, например, поднял проценты за ипотеку еще в августе, а в октябре комиссия за снятие денег или перечисление их на счет увеличилась с одного до двух процентов. У Банка ЖилФинанс все лето продолжалась акция «без комиссии», осенью эта комиссия была установлена в размере четырех тысяч рублей, а с нового года – уже как один процент от суммы кредита. КИТ Финанс с 24 декабря увеличил минимальную процентную ставку (60%-й первоначальный взнос и справка 2-НДФЛ) до 11,99%, а уже с 14 января – до 12,49%. Омский филиал СтарБанка (до января 2008 года – представительство) с февраля сократил количество программ ипотечного кредитования с восьми до двух, и утверждает при этом, что средневзвешенный процент в итоге даже упал.
Впрочем, по словам Алексея ЧЕРНИНА, размер процентной ставки – не главное:
— В ипотеке всего три конкурентных преимущества – и первое — даже не стоимость, а скорость принятия решения, скорость выдачи кредита. Стоимость – это лишь второе по значимости конкурентное преимущество, и третье – размер улыбки, насколько тебе приятно обслуживаться в данном банке.
Именно преимущество в скорости нередко давало возможность небольшим банкам с более высокими ставками конкурировать с федеральными монстрами. С этим согласен и Андрей КОЛБИН:
— Конечно, местному банку проще маневрировать и под рынок подстраиваться, чем филиалам, допустим. Очень серьезный был конкурентный момент: выдача денег по вторичке в день сделки. Сейчас, правда, ряд крупных банков этого не делают – рискованно.
Сроки и в самом деле очень важный показатель для решения, где брать ипотеку. Ведь продавец квартиры далеко не всегда готов ждать неделю или две получения денег, зафиксировав цену. Были примеры, когда уже дней через семь он заявлял о подорожании жилья тысяч на сто-двести. Не зря весь 2006 год Омский банковский союз настойчиво добивался от Главного управления Федеральной регистрационной службы по Омской области сокращения сроков регистрации и добился-таки.
Цены встали
Впрочем, по мнению ряда игроков, зафиксированный риэлторами рост цен на вторичном рынке во втором полугодии 2007 года – в большей части искусственный. Подсчитанный на основании выставленных предложений о продаже. Реальные покупки совершаются по более низкой цене.
Как считает Марина АЛЕКСЕЕВА из ЗАО «Инвестиционная Бизнес Группа», часть квартир, выставленных на продажу в Интернете или специализированных изданиях фантомные, существующие только для подогрева рынка на подъем. Директор омского филиала компании АК БАРС Ипотека Варвара ПАРИЦКАЯ сообщила «КВ»: «Если судить по реальным цифрам наших партнеров-риэлторов, с которыми мы работаем в сфере оформления ипотечных кредитов, снижение количества проводимых сделок было очень заметно».
— Рост цен на омскую недвижимость, мягко говоря, замедлился, — утверждает управляющий директор ЗАО «Банк Сибири» Сергей АРОНОВ. – О том, что спрос на рынке существенно снизился, можно судить по количеству квартир, выставленных на продажу: если год назад в Центральном округе можно было увидеть в продаже 300 однокомнатных квартир, то сейчас – порядка тысячи.
Того же мнения придерживается Андрей КОЛБИН:
— У нас в Омске, в отличие от других регионов, на одного покупателя – четыре продавца, в то время как в других регионах ситуация обратная. Там потенциальные заемщики с положительным решением банка о выдаче кредита не могут месяцами найти квартиру. Снижение объемов ипотеки в Омске можно объяснить невысокой динамикой роста средней заработной платы населения нашего города. Это просматривается из анализа платежеспособности клиентов. Покупательная способность в Омске невысока. В соседних регионах – в Новосибирске, например, или Красноярске — уровень доходов выше и, соответственно, рынок ипотеки гораздо динамичнее.
Как будет развиваться рынок дальше, можно только гадать. По мнению Руководителя омского филиала БТБ Владимира КОПМАНА, последствия американского и европейского финансового кризисов будут еще сказываться в России как минимум всю первую половину 2008 года, а Алексей ЧЕРНИН считает, что аукаться еще будет весь текущий год. Между тем Центробанк с 15 января вновь повысил нормативы обязательных резервов для российских банков: им придется отчислять 4% вместо 3% от объема привлеченных вкладов и 4,5% вместо 3,5% по другим обязательствам. То есть требования будут такими же, как три месяца назад, когда ЦБ пошел на послабление, чтобы помочь системе оправиться от последствий кризиса. Надо полагать, федеральный регулятор посчитал, что система оправилась.