ГАМБУРГ привлек трех бывших мэров Омска

Город получает треть от налогов за землю
Около 20% земель города – почти 11 тысяч га из 57 тысяч га, которые составляют территорию Омска, – в кадастре не учитываются. Об этом сообщил в своем докладе заместитель директора Омского филиала ФГУ «Федеральный кадастровый центр «Земля» Никита ШАЛМИН. Судьба этой земли попросту неизвестна – по факту она есть, но в документах не значится, а следовательно, не участвует в легальном обороте.

— Поскольку пустая, незастроенная территория города составляет 3-4 тысячи га, получается, что в кадастре нет данных о 7-8 тысячах га застроенной части Омска, — продолжил Никита ШАЛМИН. — Чтобы их включить в оборот, необходимо сформировать участки, проинвентаризировать их – узнать, чьи это земли, как они используются.

Если считать по старой кадастровой оценке, кадастровая база в 147 тысяч земельных участков (42,5 тысячи га) должна была принести в бюджет города в прошлом году 3,9 млрд рублей налогов. Фактически в бюджет поступил 1 млрд 90 млн рублей, то есть менее 30% от ресурса.

— Проблема в том, что на 49 тысяч участков, внесенных в кадастр, отсутствует правовая основа, то есть они учтены и как объекты существуют, но в платежах не участвуют, -пояснил Никита ШАЛМИН. — У пользователей нет законных оснований для того, чтобы платить за них налог или аренду. Причем в эту категорию пытаются попасть все большее количество землепользователей. Они попросту уходят от закона.

— Что нужно сделать для того, чтобы вовлечь эти земли в оборот? — заинтересовался директор департамента финансов Богдан МАСАН.

— Для начала определить, что это за участки, провести проектирование. Если там нет собственников, то решить вопрос разграничения. А потом уже говорить с пользователем, — ответил Никита ШАЛМИН.

— То есть разграничение – главное! — помог докладчику Юрий ГАМБУРГ.

На 70% участков налог начислен не будет

Директор департамента финансов Богдан МАСАН удивил собравшихся заявлением о том, что на 70% земельных участков, данные о которых поданы в налоговую службу, налог начислен не будет.

— Проблеме в разнице баз данных налоговой инспекции, Роснедвижимости и департамента имущественных отношений, — пояснил Богдан МАСАН. — Они абсолютно не адаптированы друг к другу. Понятно, что налоговая инспекция будет начислять налог только в том случае, когда у нее будут все данные, вбитые в ее базу. Сейчас Роснедвижимость передает в налоговую свои данные, а у них базы разные. Что делает департамент? Он берет базы Роснедвижимости и перебивает данные вручную в базу налоговой. Что получилось в итоге? Налоговая адаптировала данные и отсортировала 70% участков, 70% плательщиков налогов! То есть налог на эти участки начислен не будет! Я предлагал купить программы, чтобы адаптировать все базы федеральных служб.

— Вы предлагаете, чтобы мы за счет бюджета купили Роснедвижимости, ФРС и налоговой единые базы? — удивился Юрий ГАМБУРГ.

— Если мы теряем 71% налогов, это стоит того, — ответил Богдан МАСАН.

Практически все участники слушаний сошлись во мнении, что городу необходима единая информационная база данных по земле. Однако конкретных вариантов, как ее можно сформировать, так и не прозвучало.

Город захлестнет волна исков по кадастру

Низкий уровень «земельных» платежей, по мнению участников слушаний, стоит ожидать в этом году из-за некорректно проведенной кадастровой оценки земель. Президент Союза делового сотрудничества Борис СВАТКОВ предложил обратиться в Заксобрание с просьбой приостановить действие новой кадастровой оценки до тех пор, пока она не будет пересмотрена. В противном случае город захлестнет волна судебных исков: кадастровая стоимость многих участков существенно превышает рыночную, что противоречит Земельному кодексу.

— Мы своим клиентам объясняем эту ситуацию, и мы уже намерены приступить к тому, чтобы приводить кадастровую стоимость в соответствие с законом, — выступил директор юридической фирмы «Ваше право» Александр ДМИТРЕНКО.

— На федеральном уровне должен быть запущен федерацией механизм, по которому кадастровую оценку можно будет оспаривать и соотносить ее с рыночной, даже во внесудебной системе, — пояснила заместитель директора Западно-Сибирского филиала ФГУП «Госземкадастрсъемка» Наталья МАРКОВА. — МЭРТ при разработке методик кадастровой оценки всегда обозначал, что такие механизмы обязательно будут внедрены. Эта процедура будет проводиться на уровне субъекта Федерации, а муниципалитет может выступать как заинтересованное лицо с точки зрения получателя платежей. Ведь если мы запустим механизм, когда только частая собственность может защищаться:собственники завтра кинутся проводить рыночную оценку и в судебном порядке внесут изменения в кадастр, и мы потеряем налогооблагаемую базу. Риск в том, насколько объективна будет эта рыночная оценка, ведь мы знаем, что есть недобросовестные оценщики. И собственники всегда будут стремиться предоставлять в суд ту рыночную оценку, которая будет ниже кадастровой.

— Должен быть пересмотрен сам принцип кадастровой оценки земли, — отметил Борис СВАТКОВ. — Мы в Союзе выработали свой взгляд на это. Мы должны говорить только о земле, а не о том, что на ней находится. Город нужно поделить по зонам, земли которых будут иметь разную стоимость. Первая зона должны быть самая дорогая, что бы там ни было. После этого мы должны применять коэффициенты по виду деятельности. Например, если ты находишься на улице Ленина и решил открыть какое-то предприятие социальной сферы, то тебе дадут такой коэффициент, что ты поймешь: надо немедленно уходить в другую зону, иначе не выживешь. В центре дорогая земля – это мировая практика.

По мнению Никиты ШАЛМИНА внутри существующих в кадастре 16 видов разрешенного использования должна быть градация, например, жилье необходимо разделить на социальное и элитное. То же касается торговли и производства.

— Один из вариантов увеличения доходной части бюджета — актуализация базы данных кадастра, — отметил руководитель территориального агентства Роснедвижимости Владимир САЗОНТОВ. — Когда мы сегодня провели оценку и анализ, то обнаружили, какая-то часть участков не соотвествует заявленному разрешенному виду использования.

«Атлантида» платит аренду как промышленное предприятие

Владимир БУЛЫНКО указал еще на один способ пополнения бюджета. По его мнению, в ближайшее время нужно проанализировать базу данных землепользователей, у которых участки находятся в бессрочного пользования, и пересмотреть эти решения.

— Приведу в пример «Атлантиду», — пояснил Владимир БУЛЫНКО. — Это территория завода и она находится в бессрочном пользовании. То есть это земли промышленного использования, и владельца «Атлантиды» платят мизер по сравнению с тем, если бы земля была приведена в соответствие с видом использования. У нас таких площадок много – Сибзавод, например. За эти территории сейчас платят 35 млн, а если бы пересмотрели вид использования – платили на порядок бы больше.

— Не секрет, что земля, находящаяся в бессрочном пользовании у многих предприятий, продается сторонним организациям, — отметил бывший председатель Омского горисполкома Геннадий ПАВЛОВ. — Идет спекуляция землей, а бюджет от этого ничего не получает. Почему «Атлантида», не являясь все эти годы промышленным предприятием, выкачивает баснословные деньги из своего сексуального бизнеса, а город ничего не получает?

ГУЗР не дал заработать городу 1,5 млрд рублей

Как отметила в своем докладе заместитель директора Западно-Сибирского филиала ФГУП «Госземкадастрсъемка» Наталья МАРКОВА, основным и наиболее эффективным видом оборота земель является купля-продажа. Земля нужна бизнесу для повышения своей кредитоспособности и защиты своих интересов.

— Предприниматели хотят защитить свою собственность, потому что неизвестно, как себя поведет завтра законодатель, как поведут себя соседи или власть, — отметила Наталья МАРКОВА.

Использовать этот ресурс землепользователям и городу, в бюджет которого поступает 100% земельных налогов, по мнению начальника управления земельных отношений департамента имущественных отношений Владимир БУЛЫНКО, мешает несогласованность в работе с Главным управлением земельных отношений Омской области (ГУЗР). За 2 года муниципалитет утвердил 7 тысяч проектов границ земельных участков, на основании которых ГУЗР должен был принять решение о выделении участков, однако подписано из них было около тысячи. Возможно, причина нежелания ГУЗРа представлять участки кроется в том, что неразграниченные земли все еще приносят доход в региональную казну. В прошлом году в бюджет области поступало 50% от аренды земельных участков Омска, в текущем соотношение изменилось: область получает 20% платежей, город — 80%.

— Если бы в отношении всех проектов, утвержденных департаментом, ГУЗР принял решения, мы бы получили в прошлом году не 1 млрд налогов, а как минимум 2,5 млрд, — заключил Владимир БУЛЫНКО. — Муниципалитет по сути не обладает властными полномочиями, чтобы влиять на ситуацию. Поэтому надо давать оценку не эффективности использования земель в городе, а эффективности работы органов, участвующих в регулировании земельных отношений! Всего 15 тысяч га дали в прошлом году в бюджет города 2,7 млрд. Это аренда продажа, налог. 15 тысяч из 5г тысяч га Омска! Очень многое просто не доходит до принятия решений.
О проблеме разобщенности структур, участвующих в земельных отношениях, говорили практически всех участники слушаний. Борис СВАТКОВ заметил, что предпринимателям приходится обращаться за предоставлением земли «методом тыка»:

— Я выбираю участок, подаю заявление, оно уходит к ТИЛЮ, который говорит, что земля занята и заявление отправляется обратно. Так вот после всей оценки земли в ГУЗРе должны быть четко определены все кадастры. Я приходу – мне открывают альбом, и говорят: если у тебя есть миллион, бери эту землю. И у нас не будет непонятных движений.

— Когда будет разграничение – тогда будет супермаркет, — заметил Юрий ГАМБУРГ.


— Сейчас у меня в работе находится приблизительно 3 тысячи га земли, которую надо будет представить под застройку! Вот он ресурс! — выступил директор департамента архитектуры и градостроительства Анатолий ТИЛЬ. — Но при существующей множественности прав распоряжения землей этот процесс невозможно организовать. Он длится годами — идет бесконечное переформирование земель, возникают разные права распоряжения. Ресурсы города в отношении земель ограничены – все что можно было получить, мы получили. Представьте, что Омск – это одна большая квартира, так вот отвечают за нее мэр, но принадлежит ему только туалет. Кухней распоряжается один, спальней – другой. При такой ситуации навести порядок в этой квартире невозможно. Отсюда и документооборот, который длится годами. Как предоставить участок под застройку, если у него 3-4 распорядителя? Я предлагаю подумать над таким вариантом решения: дать одному органу право распоряжения земельным ресурсом с согласия собственника. Это, конечно, противоречит федеральному законодательству, но федералы же могут делегировать какие-то права вниз?

— Ну кто же собственность делегирует? — удивился экс-мэр Евгений БЕЛОВ. — Вы сказали о ГУЗРе. Понятно, что новые структуры зачастую создаются для того, чтобы перераспределить рынок участия в этих процессах, влияние на них. А это уже политика, за которой скрывается экономика и которой зачастую вредит.

— Я считаю, что земля в городе должна принадлежать городу! — выступил экс-мэр Омска Юрий ГЛЕБОВ. — Не должно быть ни региональной, ни федеральной, ни военной. Частная земля — это одна из составляющих города. Пока у нас лебедь, рак и щука – порядка в городе никогда не будет! Если бы омичи ставили эти вопросы на уровне правительства, какие-то сдвиги в федеральном законодательстве были бы.

Юрий ГЛЕБОВ также отметил, что мэр Омска должен утвердить жесткие сроки разработки деталей генплана для того, что можно было определить, какие земли сегодня можно продавать, а какие участки необходимо резервировать для муниципальных нужд и дальнейшего развития, например, для проведения коммуникаций.

— Все распределение земель в городе должно идти только в соответствии с генпланом Омска, — заметил Евгений БЕЛОВ. — Никто другой – ни КОСЕНКОВ и не РАРОВ – не должны участвовать в подходах, которые были заложен в генплане. Утвердили, печать поставили — все! Закон! А у нас он меняется постоянно.

На слушания был приглашен недавно назначенный на должность начальника ГУЗРа Владимир РАРОВ, однако в мэрию пришел его заместитель Сергей ТИМОШЕНКО. На критику в адрес своего ведомства он отвечать не пытался, и высказал свое мнение только, когда подошла его очередь для выступления:

— Мы тут говорим о самоликвидации ГУЗРа и прочих глобальных вещах, но давайте опустимся к более простому. Нужно сделать простую инвентаризацию земель, определить четко границу города, нарисовать ее в перспективой на будущее в 10-15 лет. Пока не проведем инвентаризацию, пополнения бюджета не будет. Екатеринбург, например, потратил бюджетные средства на фотосъемку, сделал полную инвентаризацию земель и собрал 23-25 млрд налогов. Да, это большой город, но отдача все равно огромная.

Госдума дала «добро» Омску на льготную продажу земли под приватизированными объектами

Юрист Александр ДМИТРЕНКО признался, что нередко ему приходится учить своих клиентов уходить от налогообложения, поскольку оформлять земельные участки в собственность сегодня не выгодно – аренда обходится намного дешевле. Проблема в о том, что ГУЗР по-своему трактует федеральный закон, в котором прописывается порядок выкупа земли под приватизированными объектами недвижимости, ранее находившимися в государственной или муниципальной собственности.

— По закону, эти земля под этими объектами стоит 2,5% от кадастровой стоимости. Но ГУРЗ отказывается предоставлять ее по такому порядку, — отметил Александр ДМИТРЕНКО. — ГУЗР читает закон по-своему и говорит: 2,5% предоставляем только тем приватизированным предприятиям, которые свое имущество не отчуждали следующим собственникам. Но ведь законодательство о приватизации предполагало, что госимущество, отданное в частную собственность, будет мигрировать от одного собственника к другому. Это святое правило, которые закладывается законодателем, в настоящий момент ГУЗРом просто попирается. В итоге что мы делаем. Прибегает к нам, например, владелец здания бывшей мебельной фабрики и спрашивает, что ему делать: при предоставлении льготы в 2,5% его земельный участок будет стоить 1,5 млн, а без льготы – 4,5 млн. Мы его учим, как уйти от будущего налогообложения. И говорим: налог ты будешь платить за этот участок 750 тысяч в год, а арендная плата будет составлять 150 тысяч в год. То есть если мы решаем вопрос по предоставлению льготы, активность на рынке будет очевидная.

— Мы уже сделали запрос в Госдуму по применении льготы в 2,5%, — пояснил Владимир БУЛЫНКО. — Госдума однозначно сказала, что выкуп земельный участок под приватизированным объектом, независимо от того, сколько у него было собственников, продается только под 2,5%. Это официальное разъяснения, которые мы направим сейчас во все органы.