Муниципалитет начинает борьбу за арендаторов

Каждый четвертый арендатор уходит к частным риэлторам

Главное изменение — переход с расчетной ставки арендной платы на рыночную. По существующему положению, исходя из пересмотра среднерыночной стоимости квадратного метра недвижимости, утверждаемой МЭРТ России, департамент имущественных отношений вынужден менять базовую ставку арендной платы ежеквартально (за 2 года она выросла в 2,4 раза). В итоге ее размер зачастую превышает рыночную ставку (на 30-40%) и арендаторы отказываются перезаключать с депимуществом договоры по новым ставкам. По подсчетам начальника управления аренды депимущества Владимира ЗИНЧЕНКО, от перезаключения договоров по этой причине сегодня отказываются 20-23% арендаторов. В итоге муниципальные помещения оказываются вне рынка — они не могут конкурировать с новыми объектами, которые предлагают арендаторам частные риэлторские компании, ни по своим техническим характеристикам, ни по цене. Ежеквартальное увеличение арендной платы привело к тому, что дебиторская задолженность бюджета за 4 месяца 2008 года выросла на 3 млн рублей и составила 34 млн (на каждые 24 млн поступлений от арендной платы в месяц приходится по 700 тысяч рублей задолженности). Департамент пришел к выводу: муниципалитет сегодня может играть на рынке недвижимости только ценой предложения.

— Существующее 177-е положение было необходимо нам на время переходного периода, — пояснил первый заместитель директора департамента имущественных отношений Вадим МЕРЕНКОВ. — Когда оно принималось, мы только переходили к рыночной ставке. Это была революция. Тогда мы оставили себе расчетную ставку как нижнюю отсечку, как подстраховку, потому что не знали, как пойдет система оценки по отчетам независимых оценщиков. За это время система выстроилась, оценщики поняли, что такое арендная плата и как ее рассчитывать. Мы уверены, что можем сегодня спокойно отказаться от расчетной арендной платы и уйти на рыночную. Бюджет от этого не пострадает, так как занижения арендной платы не произойдет.

Если проект будет принят, новую методику расчета арендной платы департамент будет применять для вновь заключаемых и перезаключаемых договоров аренды. В целом изменения, которые вносятся в положение, касаются следующих позиций.

Арендная плата. Согласно проекту арендная плата за муниципальное имущество устанавливается в размере 100% от рыночной арендной платы объекта, которую определяет оценщик в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Вместо поправочных коэффициентов (место расположения объекта, год постройки и пр.) для отдельных категорий арендаторов плата устанавливается в процентах от рыночной.
Минимальная ставка арены устанавливается в размере 41,63 рубля за 1 кв. метр в месяц (в действующем положении — 364,7 рубля в год). Для объектов на окраинах города она ниже — 27,33 рубля и 18,21 рубля.

Капитальный ремонт объектов. В проекте увеличивается срок, на который для арендатора, выполняющего капитальный ремонт муниципального объекта, устанавливается минимальная ставка арендной платы. В действующем положении этот срок не может превышать 6 месяцев, в проекте — 12 месяцев. С теми арендаторами, кто выполняет капремонт объекта, также продлевается договор аренды. Срок договора рассчитывается от суммы вложений в ремонт — 15% годовой суммы арендной платы за каждый дополнительный год права аренды.

Субаренда. По действующему положению для арендатора, сдающего муниципальные помещения в субаренду, ставка арендной платы вырастает в два раза. По мнению разработчиков проекта, это сдерживает предпринимателей, например владельцев мини-рынков, которые вынуждены согласовывать с департаментом расположение и использование каждого торгового места. В новом положении предлагается убрать этот механизм — арендаторы, сдающие объект в субаренду, будут платить аренду в размере 100% от рыночной. Правда, все льготные ставки в этом случае отменяются. Кроме того, организации, которым имущество передано на безвозмездной основе, вынуждены будут платить за аренду, если частично или полностью используют объекты в коммерческих целях.

Должники. Сегодня с арендатором, который отказывается перезаключать договор аренды по новым, выросшим ставкам либо не может их осилить и копит долги, департамент расторгает договор. Объект попадает в перечень пустующих, где он может находиться больше года. Чтобы избежать трат на содержание таких объектов, разработчики проекта предложили изменить подход к должникам. Объект также будет включаться в перечень пустующих, и если в течение 10 суток на него не найдется претендентов, с действующим арендатором будет заключен краткосрочный договор аренды по прежним ставкам арендной платы.

Ведомство ФРЕЗОРГЕРА требует больше преференций для бизнеса

Мнение о проекте двух различных подразделений администрации, представители которых участвовали в круглом столе, оказалось противоположным. По мнению департамента городской экономической политики, в документе нужно установить больше преференций для бизнеса. Департамент финансов и контроля, напротив, заключил, что преференций слишком много, более того, вносимые в положения изменение могут снизить доходы городской казны от сдачи имущества в аренду.
Начальник управления развития потребительского рынка и поддержки предпринимательства департамента городской экономической политики Сергей СИНДЕЕВ предложил, например, ввести порядок зачета расходов, которые арендаторы несут на капитальный ремонт муниципальных объектов, в счет арендной платы. Владимир ЗИНЧЕНКО ответил, что применение на период ремонта минимальной ставки арендной платы (41 рубль за кв. метр вместо, например, рыночной ставки в 500 рублей) и есть компенсация затрат за ремонт. Сергей СИНДЕЕВ также напомнил разработчикам об их обещании установить льготы по аренде для некоммерческих организаций. С такой просьбой в горсовет недавно обращался клуб ветеранов нефтезавода «Факел». Владимир ЗИНЧЕНКО пояснил, что с «Факелом» вопрос решен: клуб сменит статус с некоммерческого партнерства на общественную организацию и будет получать соответствующую льготу по аренде. А вот остальным НКО, многие из которых, по мнению депимущества, создаются в коммерческих целях, как и раньше, предстоит обращаться за льготами в горсовет. Сергей СИНДЕЕВ также упрекнул разработчиков проекта в том, что они не дают преференций арендаторам, которые занимаются торговлей социальными продуктами (хлебом, молоком) и тем самым косвенно стимулируют торговлю спиртным.

— Боюсь, мы все равно не дадим им такую скидку, чтобы им было рентабельнее продавать не водку и пиво, а хлеб, — ответил заместитель директора депимущества Виктор СОБОЛЕВ. -
Мы даем скидку не продавцам социальных продуктов, а производителям.

... а департамент МАСАНА боится потерять доходы

— Мы бы хотели увидеть финансово-экономическое обоснование этих кардинальных изменений положения об арендной плате, — выступил начальник юридического отдела департамента финансов и контроля Константин ОКИШЕВ. — Мы полагаем, что действующий механизм является более сбалансированным, чем тот, который предложен. Всегда лучше исходить из нескольких критериев, чем уповать на один. Сегодня есть понятная методика, установлено несколько поправочных коэффициентов. Вы же выбираете только один критерий — рыночную оценку. Но ведь оценщик определяет ее субъективно. Единственный аргумент, который вы приводите, — базовая ставка растет. Сегодня ее размер определяют на федеральном уровне, но ведь никто нам не запрещает принять решение, чтобы утверждать ее на местном уровне.

Департамент финансов также выступил против того, чтобы убрать барьер в виде увеличения ставки для арендаторов, сдающих муниципальное имущество в субаренду. Не понравилось ведомству Богдана МАСАНА и увеличение сроков действия минимальной ставки для тех арендаторов, которые выполняют капитальный ремонт объектов. Сейчас такая льгота на 12 месяцев дается только при двух условиях — большой процент износа объекта и невозможность его использования. В проекте эти условия исчезают, и решение отдается на откуп комиссии депимущества. Финансисты также высказались против того, чтобы убрать из договора с арендатором пункт, дающий право демимуществу в одностороннем порядке менять арендную плату в течение года.

— Такое ощущение, что у нас департамент финансов не выходит на улицу и не читает газет, — упрекнул выступающего Вадим МЕРЕНКОВ. — У нас в городе избыток арендуемых площадей. Бороться за арендатора, который готов платить деньги, теми условиями, которые у нас заложены в 177-м положении, невозможно. Вы хотите увидеть суммы недополученных доходов? Мы, конечно, можем убить размером цифр отрицательных последствий — через год, когда вообще всех арендаторов потеряем.

По подсчетам депимущества, в предлагаемом варианте положения средняя ставка аренды одного квадратного метра не меняется — она остается на уровне 158 рублей. Поэтому план доходов бюджета от сдачи в аренду муниципального имущества в случае принятия нового положения не изменится.