На омский коммунальный рынок стали приходить иногородние игроки, которые собираются составить конкуренцию местным управляющим компаниям (УК). В мае открылся Омский филиал новосибирского ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт», который собирается взять на обслуживание 2500 омских домов, от которых отказались местные УК. О том, как собирается работать Омский филиал новосибирской компании и какие у него перспективы, корреспондент «КВ» Андрей КОЛОМИЕЦ побеседовал с его директором Николаем МИХАЕМ.
— Что заставило вас оставить муниципальную службу и перейти в коммерческую структуру?
— Я считаю, что на этом посту смогу принести больше пользы омичам, чем на прежнем. Есть видение проблемы, желание ее решить и понимание, как это делать. К тому же эта работа мне по душе, как работают омские УК я знаю не понаслышке, стоял у их истоков и был председателем совета директоров ОАО «УК „Центржилсервис“. Нынешние УК во многом сходны с советскими молодежными жилищными комплексами, которые самостоятельно занимались коммунальным обслуживанием.
Анализируя ситуацию вокруг УК, я понял, что их основная проблема — отсутствие оборотных средств. От того, что бывшие муниципальные ПЖРЭУ стали самостоятельными УК, денег у них не прибавилось, хотя материально-техническая база досталась неплохая. „Мостовик-Сервис“ на голову выше остальных омских УК, потому что в него при организации были вложены приличные средства. У энергетиков есть свободные деньги, которые они хотят инвестировать в омское ЖКХ, разработана стратегия, принципы которой мне импонируют.
— »Сибирьэнерго-Комфорт" уже освоило новосибирский рынок и теперь пришло на омский, чтобы заработать деньги, в чем же тут новый подход?
— Любой бизнес стремится получать прибыль, причем чем больше, тем лучше. Но подходы к организации бизнеса на самом деле разные. Наша компания хочет сначала инвестировать немалые деньги в омское ЖКХ, иначе оно будет убыточным и прибыли не принесет. Для энергетиков вхождение в сферу ЖКХ — вынужденная мера, это им нужно не для получения высоких прибылей, а для продвижения своего основного товара потребителям.
Омские ТЭЦ выдают качественное тепло, но на пути в квартиры оно теряет свое качество, причем крайних никогда не найдешь. Чтобы обеспечить качественную доставку тепла до потребителей, мы собираемся внедрять программу энергосбережения и новый стандарт качества услуг в ЖКХ. По опыту встреч с жильцами могу заявить, что население не боится, что энергетики будут под одной крышей с УК. Людям нужны порядок и комфортность в домах, и если мы это сможем обеспечить, никого не будет интересовать, что мы работаем в одной команде с энергетиками.
— Когда Омский филиал приступит к управлению домами?
— 2500 омских домов, от которых отказались все УК, выставлены на конкурс. Чем провинились жители этих домов, которые убыточны при нынешней системе обслуживания? Мы провели переговоры с мэрией и готовы взять все эти дома на обслуживание, если, конечно, их жильцы не будут против. Мы подготовили стандартный договор управления на 16 листах, в котором прописаны все нюансы, но если кто-то предложит в него добавить дополнительные пункты — готовы обсуждать.
До 25 июня планируем завершить процедуру заключения договоров с теми домами, которые хотят, чтобы именно мы их обслуживали. Ну а те, кто не захочет, будут выставлены на конкурс. Мы готовы взять на обслуживание и другие дома, которые сейчас обслуживают другие УК, если их жители этого захотят. Омичи должны понять, что у них есть возможность выбирать, кто будет обслуживать их дома и прилегающую к ним территорию. И если мы обеспечим качественное обслуживание жилого фонда и на деле докажем, что внедрили новый стандарт качества услуг, тогда, возможно, многие захотят пригласить обслуживать их дома именно нас.
— В чем заключается новизна вашего подхода?
— Для начала мы собираемся провести полную инвентаризацию взятых на обслуживание домов, на каждый будет составлен инвестиционный паспорт. В ТСЖ установлены нормальные приборы учета, в результате получено 30% экономии в потреблении ресурсов, а сэкономленные средства направляются на содержание и развитие домов. А чем хуже жители домов, где не создано ТСЖ? Мы собираемся постепенно оснастить все дома приборами учета, их установка окупится за 2 — 3 года, причем доля затрат жильцов будет минимальной.
Если УК заключила договор с домами, то должна представлять интересы его жителей во всех структурах, вплоть до суда, а сами жители не должны никуда ходить. Пока так, к сожалению, не происходит, но мы намерены создать прецедент. УК должна договариваться с магазинами и прочими нежилыми структурами, расположенными в доме, об их доле в расходах по содержанию дома. И эта доля должна быть достаточно высокой, потому что от тех же магазинов жильцам масса неудобств. Жильцы должны точно знать, сколько кто платит и куда расходуются собранные средства.
Мы собираемся развивать институт старших по домам, с каждым из них будут заключаться трудовые соглашения, где будут прописаны их права и льготы. Для старших по домам вводится балльная система оценки их деятельности, а в дальнейшем, возможно, кто-то из них захочет взять на себя несколько домов и стать управдомом.
После наведения порядка в системе учета не будет вопросов, сколько кому платить за места общего пользования. Для повышения качества обслуживания мы собираемся взять на подряд специализированные организации, при этом будет прописано, что за некачественную работу оплата будет снижаться. При работе с подрядчиками есть одно «но» — с ними придется рассчитываться за сделанную работу вне зависимости от сбора платежей с населения, но мык этому готовы.
Впервые среди омских УК у нас появится отдел качества, который будет работать по ноовму разработанному нами стандарту качества. Обслуживание жилья будет контролироваться старшими по домам по итогам каждого месяца будет составляться протокол. Без участия жильцов порядок в домах навести невозможно, ведь сорят в подъездах, дворах и лифтах они сами, поэтому планируем возродить конкурс на дом образцового содержания, его жильцы получат определенные льготы.
— Где расположены дома, которыми вы будете управлять, и как будет организовано их обслуживание?
— Из 2500 домов, которые мы собираемся взять на обслуживание, больше всего находится в Старом Кировске, потом идут Ленинский и Советский округа. Уже этим летом мы откроем свои филиалы в Кировском, Ленинском и Советском округах, на втором этапе — в Октябрьском и Центральном. Но система обслуживания у нас будет не окружная, а исходя из эффективности короткого плеча. В каждом округе наши дома будут обслуживать по договору подряда сторонние организации, а вот аварийно-диспетчерская служба останется в нашей структуре и будет работать в автономном режиме. Все разговоры диспетчеров с жильцами будут записываться на жесткий диск или магнитную ленту и анализироваться, по ним будут оцениваться результаты их труда.
Максимальная численность нашего коллектива не превысит 400 человек на 5 млн квадратных метров обслуживаемого жилья — этот штат по расчетам обеспечит эффективность управления. К нам уже поступают предложения по выкупу от мелких УК, мы их рассматриваем и за счет этого планируем расширяться.
— С какими основными проблемами готовитесь столкнуться?
— Заходя на омский рынок, мы готовы к любым сложностям. Главная проблема — это кадры, которые последние 15 лет для ЖКХ никто не готовил. Мы собираемся ее решать за счет зарплатного стимулирования. Если слесарь-сантехник будет получать 4000 рублей, то качества от него не дождешься. А вот если его зарплата возрастет до 30 — 35 тысяч, то с качеством проблем не будет. Но и спрос с него будет другой — мы планируем внедрить гарантийный талон на выполнение всех работ.
Мы хотим предложить всем омским УК выработать своеобразный кодекс чести УК, в котором будут прописаны основные постулаты нашей деятельности. В частности, не должно возникать проблем при переходе дома от одной УК к другой. Люди не должны страдать из-за разборок двух УК и выбирать, какую же из двух предъявленных квитанций оплачивать.
— А как у вас будет с квитанциями?
— В июне часть омичей должна получить первую единую квитанцию, которую готовит Омская энергосбытовая компания. Проект с созданием Инфо-центра провалился, потому что его не поддержали энергетики. А теперь уже сами энергетики договорились с другими поставщиками услуг об их вхождении в единую квитанцию. Мы предлагаем ввести мораторий на введение штрафных санкций за несвоевременную оплату на 2-3 месяца, пока окончательно не устаканится единая квитанция. А то сейчас жильцов призывают не оплачивать квитанции, выставленные Инфо-центром, и вносить деньги в кассы УК, и люди в недоумении, кому же верить.
— Сколько денег собирается вложить в становление Омского филиала головная компания?
— Инвестиции на ближайшие 2 — 3 года ориентировочно составят около 300 млн рублей но нашу инвестиционную программу должна утвердить головная компания. Эти средства в первую очередь пойдут на создание материально-технической базы и капитальный ремонт жилого фонда. Со временем у нас появится свое строительное подразделение, которое займется расселением ветхого жилого фонда. В инвестиционном плане некоторые бараки весьма привлекательны, но снести их можно будет только с согласия всех жильцов. С каждым жильцом будем заключать договор по расселению, а если кто-то будет против, то оформим отдельный документ, в котором зафиксируем, что именно он будет отвечать в случае обрушения дома.
В домах, которые мы собираемся взять на обслуживание, достаточно много неплательщиков, потому что многие годы эти дома были бесхозными. Мы не собираемся выселять их за долги, а взыскивать через суд. А в иске будет указано, что неплатежи не позволяют отремонтировать дом, что может привести к его обрушению. Согласно бизнес-плану мы через 3 — 4 года должны выйти на безубыточность, а впоследствии — на небольшую прибыль.
— Ну и как проводите свободное от работы время?
— С детства я дружу со спортом, и хотя больших успехов не достиг, он помогает поддерживать себя в форме. Зимой люблю покататься на горных и простых лыжах. На горных выбираюсь покататься в Крутую Горку, а один раз ездил на горнолыжный курорт в Чехию, очень там понравилось. А летом играю в большой теннис и в командные виды спорта с друзьями. Кроме того, люблю читать хорошие книги, в последнее время предпочитаю историческую литературу и на военную тематику.