Мошенничество на ипотечном рынке, способы защиты. Роль брокеров в этом процессе

Прошло менее полугода, и мы постепенно осознали, что уже втянуты в процесс не только отсутствием западных инвестиций, но и сами изрядно постарались в период погони за клиентом и либерализации требований к ним. Все больше банков поднимают процентные ставки по кредитам, многие увеличили размер первоначального взноса,ужесточились требования к предмету залога, ограничена выдача кредитов на приобретение жилья в сельской местности и жителям села.

Если полгода назад просрочки по ипотечным кредитам были редкостью, адефолты и подавно, то сейчас ситуация далека от оптимистической. О просрочках и невозвратахв полный голос говорили только применительно к товарным и потребительским кредитам, именно там процветало мошенничество в особо крупных размерах. В некоторых банках просрочка доходила до 15-20% кредитного портфеля и от финансовой катастрофы банки спасались только непрерывностью процесса выдачи кредитов под заоблачно высокие проценты и за счет добросовестных заемщиков, которые своими платежами покрывали просрочку дефолтников. Государство обязало банки раскрывать свои скрытые доходы от кредитования путем озвучивания в договоре эффективной процентной ставки, доходы банков стали падать, т.к. среди честных заемщиков, желающих получить кредит под 26-30% годовых (вместо ранее озвучиваемых 14-18%) поубавилось, а для тех, кто, беря кредит, и не думает его возвращать, процентная ставка значения не имеет. Как результат, банки увеличили процент отказов по потребительским кредитам, поскольку стали значительно жестче фильтровать клиентуру, и процент отказов приблизился к 80%, это не могло не отразиться на приоритетахзаемщиков-мошенникови их помощников — «черных» брокеров: если банки стали поголовно всем отказывать, значит, нужно менять тему. Мошенникизаинтересовались ипотекой, поскольку там реже отказывают.
Изготовление документов по трудоустройству, фальшивые справки о доходах, подставные работодатели, фальшивые документы об образовании, техпаспорта на квартиры (якобы обновленные), с «исчезнувшей» самовольной перепланировкой — вот далеко не полный перечень предложений на «черном» рынке «брокерских услуг». Появились предприимчивые граждане, сориентировавшись, как можно по-легкому заработать на криминальном спросе: стали создаваться фирмы — пустышки, которые за плату предоставляли гражданам необходимые документы и подтверждения. Изначально цена услуги составляла 10 тыс. руб., сейчас из-за возросшего спроса это стоит до 50 тыс. руб. У правоохранительных органов (и СЭБ банков) уже достаточно информации по таким организациям и местам их юридической регистрации.

В Омске есть три адреса, по которым зарегистрировано более 400 фирм, и если банк сталкивается с работодателем, указывающим один из этих адресов, отказ будет обязательно. В «подготовке» клиента к ипотеке активное участие принимают не только «профессионалы черного рынка», специализирующиеся исключительно на этом: они в банках не светятся, деньги берут не за получение клиентом кредита, а за изготовлениефальшивых документов и в случае клиентской неудачи (фальшивки банком разоблачаются все чаще) практически ничем не рискуют: клиент «помощника» не выдаст, т.к. это, по сути, признание, что сам заказал фальшивки. Эти мошенники чувствуют свою безнаказанность и преспокойно зарабатывают на людской глупости и безграмотности. А между тем уличенный в предоставлении фальшивых справок клиент мало того что потеряет деньги за «заказ», но еще и попадет в банковскую базу «отказников». Реабилитировать такого клиента практически невозможно: банки не верят имеющим склонность к ловкачеству.

Нередки случаи, когда риэлторы становятся на путь сомнительной помощи покупателям квартир. Это разговор особый, ипрекратить подобную практику уговорами невозможно. Интерес риэлтора не упустить покупателя очевиден, его забота — сделка по квартире, банк всего лишь способ эту сделку реализовать. Подделка документов недобросовестными риэлторами будет продолжаться до тех пор, пока банки не изменят подходы и требования к работе с риэлторами. Для сравнения: на Западе вы не увидите в банке риэлтора, подготовившего клиента к ипотечной сделке, этим может заниматься только независимый ипотечный брокер, не работающий при риэлторской компании. И это не пожелание банка, а законодательная норма и многолетняя практика. Западные банкиры имеют более чем полувековой опыт работы в сфере потребительского кредитования и, опираясь на его результаты, сделали выводы, что нужно развести эти две профессии, чтобы сделать процесс получения ипотечного кредита как можно менее зависимымот продажи квартиры. У нас банки не делают различия между риэлторами и ипотечными брокерами и нет никаких прописанныхтребований, нет систематических обучающих семинаров, где банкиры могут не только видеть своих помощников, но и обсуждать с ними проблемы, предостерегать от возможных ошибок и их последствий, а между тем это один из мощнейших рычаговвыстраивания прозрачного и цивилизованного партнерства.

Наши отечественные «достижения» в области совмещения специальностей впереди и «нарисованные» клиенты еще дадут о себе знать. По даннымряда аудиторских компаний, работающих с АИЖК, более 60% клиентов, получивших ипотеку в 2007 году, предоставили в банки поддельные документы! АИЖК не замедлило отреагировать на это прекращением выкупа закладных у коммерческих банковдо окончания федеральной проверки. В мае АИЖК обещает огласить новыетребования и условия ипотечногокредитования,и они многих повергнут в уныние.

Между тем подделка документов для получения кредитов на сегодняшний момент — это не необходимость, а малограмотность или заведомое мошенничество. Многие банки принимают от профессионально подготовленных брокеров анализ бизнеса заемщика по методике и технологии ЕБРР. Сам заемщик с этой задачей не справится, риэлторы этой технологией не владеют, а к кому можно обратиться за качественным финансово-аналитическим заключением, не знают. Мы предлагаем свои услуги, поскольку достаточно профессионально владеем методикой и технологией ЕБРР. Пока это единственно принимаемая банками программа презентации клиентов без документального подтверждения доходов.

Марина АЛЕКСЕЕВА, член совета директоров, директор по развитию направления «ИнБГ-Брокеридж» ЗАО «Инновационная Бизнес Группа»