Елизавета ТУРКИНА, руководитель партнерства «Частная собственность»: «Инве-стиции в коттеджный поселок – это средство от инфляции»

— Сегодня в Омске развивается около десяти новых малоэтажных проектов и заявляются новые. Этот сегмент настолько привлекателен для инвесторов?
— Можно сказать, что инвестирование в малоэтажное строительство – это в какой-то степени страховка от инфляции. Наблюдая ситуацию на рынке недвижимости, кото-рая сложилась с начала этого года, мы констатируем факт, что на некоторые ново-стройки и на вторичное жилье цены начали падать. Но в сегменте малоэтажного жилья наблюдается пусть медленный, но все-таки рост стоимости квадратного мет-ра. И есть основания полагать, что и дальше квадратный метр у нас будет расти, при постоянном, достаточно хорошем спросе. У нас также по некоторым проектам по сравнению с прошлым годом продажи упали, но общий кризис рынка недвижимости все-таки не отразился так сильно. Думаю, что рынок «проснется» традиционно к сентябрю-октябрю.
Для примера могу привести цифры. Рост цены 1 кв. метра в «Юго-Западном» за пе-риод 2005 года составил 22%, 2006-го — 57%, 2007-го — 24%, а за 2008 год к июню квадрат подрос еще на 11%. Земельный участок в поселке «Радужный» показал рост цены за 2007 год в размере 50%, за шесть месяцев 2008 года — 34%.
— Тем не менее, некоторые заявленные малоэтажные проекты замораживают-ся….
— Да, такое иногда происходит. Зачастую это связано с отсутствием качественного нормативно-правового регулирования в сфере малоэтажного строительства. Безус-ловно, необходимо упомянуть распространенную проблему в нынешнее время – от-сутствие финансовых средств у застройщика. Но на объектах «Частной собственно-сти» мы стремимся избегать подобных затруднений, поэтому работы идут по наме-ченному плану.
В основном, такой положительный результат здесь связан с тем, что коттеджные по-селки строят не профильные строительные организации, а собственники земельных участков, имеющие зачастую несвязанный со строительством бизнес и возможности привлечения инвестиций из других источников. У строителей же действительно се-годня кризис.
— От чего зависит доходность на рынке малоэтажного домостроения и сколько в среднем она составляет?
— Доходность того или иного проекта в каждом случае индивидуальна, она зависит от удаленности поселка, от возможности подключения и стоимости инженерных се-тей, от стоимости земли. А также от себестоимости строительства, используемых материалов и от ситуации на рынке – количества и качества конкурентов. Сказать сейчас, что застройщики устанавливают для себя 100-процентную доходность, уже нельзя.
— Но и риски здесь, как я понимаю, велики?
— Они существуют, как и в любом другом бизнесе, но также существуют методы, по-зволяющие эти риски минимизировать. Правильно выбранная девелоперская компа-ния поможет оценить земельный участок, определить наиболее востребованные ха-рактеристики домов, выявить целевую аудиторию и разработать программу про-движения.
Существует и проблема перевода земли из категории сельскохозяйственной в земли поселений. Но уже есть прецеденты в Омской области, когда этот перевод был осу-ществлен, а также в других областях есть опыт строительства поселков, где такой перевод и не понадобился.
Сейчас завершается перевод земель из категории сельхозназначения в земли посе-лений большого участка земли, который будет присоединен к Дружинскому сель-скому поселению. Туда войдет и коттеджный поселок «Радужный». Процедура эта была достаточно долгой, просто надо ее пройти и эту работу сделать.
— Какие основные ошибки допускают застройщики?
— Как правило, это одни и те же грабли, на которые на нашей памяти наступает уже четвертый или пятый проект. Ошибка номер один, это, наверное, проектирование поселка без предварительной консультации с девелоперами и маркетологами, то есть, без ориентира на спрос. Эта ошибка связана с определением заказчиком разме-ров земельных участков, площадей домов, выбором проектов, материалов, органи-зацией состава инфраструктуры, а также с нескромными финансовыми аппетитами застройщиков.
Как правило, строители не имеют достаточных ресурсов для правильной оценки маркетинговой ситуации, для проведения качественных исследований и разработки программы по продвижению и реализации недвижимости. Современные реалии требуют новых подходов к загородному строительству – необходима понятная и востребованная рынком концепция объекта. Например, сегодня коттеджный поселок без продуманной инфраструктуры обречен на долгое ожидание своего покупателя.
В качестве первого примера, могу сказать, что «Юго-Западный» сначала был спро-ектирован иначе, но после того, как мы внесли рекомендации, была произведена пе-репроектировка второй очереди на дома меньшей площади. Они продались еще на этапе свайного поля. И только затем мы продали дома площадью по 300 кв. метров. То есть, пришлось уже потом, как все было сделано, вносить изменения в проект.
Вторая ошибка – многие наивно полагают, что организация инженерных сетей, их подводка и подключение – это простое дело, если на участке или близко к нему про-ходит газовая труба или электрический кабель. Но все гораздо сложнее и данным вопросом надо заниматься глубже. Эта ошибка свойственна, в основном, частным собственникам земельных участков, которые ранее не были связаны со строительст-вом. Сети – это большая проблема, и нельзя недооценивать сложности, которые мо-гут возникать при согласовании проекта, получении техусловий, выделении мощно-сти и так далее.
Еще одна часто распространенная ошибка – это мнение, что можно построить кот-теджный поселок на средства от индивидуальных инвесторов. По всем законам биз-неса, которые применимы и к строительству коттеджных поселков, заказчик-застройщик или инвестор должен обладать, как минимум, 30% собственных средств. Да, он может рассчитывать на заемные средства, но полагаться только на средства конечного инвестора-покупателя мы бы не рекомендовали. Иначе могут возникнуть неприятные ситуации, связанные с нарушением обязательств по срокам сдачи жилья. То есть, все равно должен быть какой-то финансовый резерв, потому что не всегда заказчик может сразу оценить размер затрат. Проект, землеустрои-тельные работы, техусловия – это тоже очень серьезные деньги, не говоря уже об инженерных сетях и непосредственно самом строительстве.
— А какие мифы и заблуждения существуют среди потребителей?
— Существует стереотип, что если цена на квадратный метр в новом проекте меньше, чем у его конкурентов, то застройщик пытается сэкономить. На самом деле, причина невысокой цены квадратного метра в правильной организации, правильном исполь-зовании технологий строительства, в сокращении сроков работ. Например, дома в коттеджном поселке «Радужный» возводятся по каркасно-панельной технологии, причем процесс возведения занимает 5-6 месяцев от закладки фундамента до сдачи дома под отделку. В итоге в этом коттеджном поселке эконом-класса дом площадью 80 кв. метров плюс земельный участок в 6 соток стоят 2 млн 316 тысяч рублей.
И еще один стереотип рынка – при классификации поселков основным фактором до сих пор считается стоимость домовладения. Но классифицировать поселки необхо-димо с точки зрения всех факторов, а не только по стоимости. Всем известные три класса — элитный, бизнес, эконом — можно разложить по иным параметрам и каждо-му придать определенный вес в зависимости от того, насколько он важен в понима-нии класса поселка. Естественно, самый высокий балл получает параметр располо-жения, есть так называемое правило трех L — location, location & location («располо-жение»). Далее – природные характеристики, окружение, материалы строительства, средний размер участков по поселку, средний размер дома в поселке, архитектурная концепция (едина она или нет), коммуникации, безопасность, количество домовла-дений в поселке. А вообще, заблуждений на тему малоэтажного строительства – масса. Я упомянула лишь часть, но при видимой легкости работы мы сталкиваемся с большим количеством трудностей и подводных камней.
— Возможно ли возведение качественных коттеджей действительно экономич-ного класса? Например, президент Дмитрий МЕДВЕДЕВ сформулировал зада-чу, что стоимость квадрата в малоэтажке должна составлять в среднем 20 ты-сяч рублей.
— Это возможно, если федеральный бюджет будет компенсировать затраты на ком-муникации и инфраструктуру. Основная нагрузка приходится на сети, потому что если поселок загородный или стоит на самой окраине (а находящийся в городе кот-тедж будет однозначно не эконом-класса), то сети тянуть очень дорого. Если за-стройщикам будут возвращать средства, вложенные в сети и другую инфраструкту-ру, то 20 тысяч – это та сумма, которую реально можно установить за квадрат.
Доступные проекты уже разработаны и отточены временем, сейчас появилось дос-таточно недорогих и качественных технологий, пригодных для наших климатиче-ских условий. Просто еще сам рынок малоэтажного домостроения немного инертен, и связать в одну цепочку уникального производителя материалов и конечного по-требителя сложно. Главное, правильно продвигать технологии с точки зрения мар-кетинга и доносить их до конечного потребителя в виде интересного готового про-дукта.
Например, полтора-два года назад слова пенобетон или газобетон вызывали непри-ятие у покупателей, сейчас же все реагируют очень спокойно. Два года назад мы на-чинали проект «Александровская усадьба» с опаской, потому что деревянные дома тоже были распространены не так широко. Сейчас же стоят очереди из людей, кото-рые хотят жить в деревянном экологичном доме. Есть интерес и к каркасно-панельным домам, такие технологии, как в «Радужном», с применением камышито-вых панелей уже не пугают людей. Желающих много и мы получаем массу звонков. Просто нужно какое-то время, чтобы сломить представление, что надежный, хоро-ший и теплый дом – это кирпичный коттедж с толщиной стены в полтора-два кир-пича.