Как стало известно «КВ», ЗАО «Домостроительная компания «КОНТО» большинство своих новых площадок под застройку предложило для освоения другим инвесторам. Однако с рынка компания уходить не собирается и намерена либо заниматься подрядными работами и управлении строительством на этих домах, либо осуществлять комплектацию железобетонных изделий для данных объектов. О том, как компания переживает тяжелые времена для строительной отрасли, директор Управляющей компании «КОНТО» Алексей КОНОШАНОВ рассказал корреспонденту «КВ» Алексею ПАНТЕЛЕЕВУ.
— Есть мнение, что в строительном кризисе оказались виноваты сами застройщики, стремящиеся к большим прибылям.
— Мнение о том, что строительство жилья в регионах было сверхприбыльной отраслью, это миф. Во-первых, сегодня сам рынок корректирует цены и стоимость жилья становится более реальной. Прежде были сильно завышены расходы строителей на цемент и металл, и это влияло на стоимость квадратного метра. Сейчас цены на цемент и металл встают на место. Единственные, кто продолжают двигаться вверх в своих ценах, – это монополисты – Водоканал и энергетики.
В Омске строительная отрасль начала подниматься с 2003-2004 годов и с этого времени омские строители успели лишь немного обновить свою базу, приобрести новую технику. И когда кто-то считает доходы строителей исходя из роста стоимости квадратного метра, забывает, что в этой стоимости заложена не только цена материалов, но и заработная плата работников, отчисления энергетикам, Водоканалу, муниципалитету. Там же – и обновление основных фондов, которые часто еще со времен Советского Союза не модернизировались.
Сегодня происходит очищение рынка, в строительстве действительно оказалось достаточно много случайных людей, которые поверили в этот миф, что строительство – сверхприбыльная отрасль. Эти компании сегодня чувствуют себя не очень хорошо, потому что им необходимо обслуживать кредиты. Даже нам сложно, хотя наша компания имеет свои башенные краны, создала полный цикл от проектирования объектов, производства железобетона до продажи квартиры с ремонтом «под ключ».
Мы предполагали, что будет кризис перепроизводства на омском рынке жилья. Но, единственное, не учитывали мировой финансовый кризис. Помимо Омской области «КОНТО» активно работает в Тюмени, и за счет различных рынков мы сегодня более-менее справляемся, стройки продолжаются. По каждому объекту работы осуществляются теми темпами, которые сегодня позволяет финансирование. А финансирование строек сегодня идет на средства дольщиков, получить кредит в банке невозможно.
Балансы нашей компании по непроданным квартирам мы подали в министерство строительства и ЖКК Омской области. Сегодня есть четкая картина будущего – либо это жилье по той цене, которую предлагает минстрой, выкупает государство и объекты достраиваются, либо банки все-таки поменяют свою политику. Банки могут осуществить инвестиционное кредитование, и тогда эти объекты будут достроены. Еще один вариант, когда ситуация на рынке изменится и сами дольщики раскупят квартиры, но это более длинный путь. Однако пока спрос в Омске все равно не удовлетворен, и квартиры раскупаются еще до сдачи дома под ключ.
— С какой рентабельностью работают омские застройщики и где ее нижний предел, до которого может опуститься компания?
— Если компания осуществляет только строительство, то рентабельность проекта – около 25%. Если застройщик осуществляет полный цикл, то есть имеет собственную производственную базу, то после завершения всех инвестиционных мероприятий по формированию этой базы рентабельность достигала 35%. Но так было раньше. Сейчас мы уже видим необходимость работать при рентабельности 15-20%. Не исключено, что в какой-то период будем работать и за 8-12%. Самое сложно здесь – неразвитость нашей банковской системы. В Омске только в этом году начали выдавать застройщикам первые инвестиционные «длинные» кредиты. А в основном, конечно, строителям приходится работать на «коротких» деньгах. Сейчас ставки выросли, и это тоже влияет на рентабельность.
— Сегодня большинство своих площадок в Омске и в других городах «КОНТО» предлагает для освоения другим инвесторам, с чем это связано?
— Мы сформировали большой банк земельных участков, расписав свои программы на три года. Только в Омске в проектах у нас закладывалось более 120 тысяч кв. метров жилья. Но этот год внес свои коррективы, перемены начались с марта-апреля. Например, у нас был полностью собран пакет документов на жилой комплекс «Два капитана» по 9-й Ленинской. Но на площадку мы так и не вышли и, я считаю, сделали правильно, потому что увидели падение спроса. Сегодня по всем площадкам мы проводим переговоры и готовы привлекать инвесторов, которые имеют возможность привлечения длинных ресурсов, поскольку дом строится порядка полутора лет. У нас есть готовые проекты по этим домам, оплачены технические условия еще по старым тарифам.
— То есть это не продажа площадок?
— Нет, обязательное условие, что мы либо остаемся на подряде и управлении строительством, либо наш завод осуществляет комплектацию на этот дом. Одна из технологий, которую мы запустили в Омске – это быстровозводимый каркас по системе «КУБ-2,5». Например, на доме по улице 2-я Дачная мы начали монтаж каркаса в конце июня, а на сегодняшний день там уже монтируется восьмой этаж.
— Удается ли привлекать таких инвесторов?
— Да, удается. Конечно, это переговоры не быстрые, но инвесторы постепенно понимают, что кризис в основном в головах и все просто напуганы. Та яма по предложению жилья, которая будет через полтора года, дает хорошие шансы. Мы уже проходили кризис 1998 года, когда разваливались многие строительные предприятия, но после этого был достаточно высокий рост спроса. и отсюда росла цена квадратного метра. Есть разумные инвесторы, которые понимают, что сейчас лучше двигаться и оказываться первым, снимая все сливки. Это не банки, а компании, у которых есть возможность выстраивать собственный капитал и привлекать длинные ресурсы из других отраслей. Но самое интересное, что в Тюменской области банки и сегодня спокойно финансируют застройщиков.
— Недавно на комиссии в минстрое разбирали ваш жилой комплекс «Высокие бульвары», где есть отставание сроков сдачи, как решаете эти проблемы?
— Возникшее недоверие на рынке жилья приводит к тому, что застройщики действуют пошагово, чтобы не размазывать кашу по тарелке. Мы три месяца назад сдали дом в 11-м микрорайоне, в декабре сдаем паркинг на улице Дмитриева. Следующий объект – «Янтарный дом», который мы сдаем в первом квартале следующего года. Работы на «Высоких бульварах» также возобновляются, но пришлось откорректировать проект. Будут меняться фасады, балконы, потому что там предполагалось использовать слишком много металла. Сейчас мы получили эти изменения в проект, поэтому можно продолжать возводить стены. В этом доме у нас продано 50% квартир, остальные квартиры мы предлагаем под программу Минрегионразвития по выкупу жилья для очередников. Однако квартиры большие, возможно, где-то придется уменьшать площадь.
— А вы согласны с предложенной ценой выкупа 29,2 тысячи рублей за квадрат?
— Цена нас устраивает. Такая стоимость жилья с отделкой позволяет нам отработать с минимальной 8-процентной рентабельностью. Главное, почему мы на эту программу соглашаемся – потому что это в интересах дольщиков, которые доверили нам свои деньги. И сегодня главная задача – полностью сдать дом «под ключ» в срок до декабря следующего года.
— Ваш прогноз рынка?
— Кризис – хороший доктор для строительного рынка. Останутся только компании, которые смогут предлагать разумные технологии. Рынок сегодня откорректировал поставщиков материалов, остается откорректировать запросы монополистов. Потому что их утвержденные инвестиционные программы рассчитаны, исходя из старой стоимости строительства объектов, которые они собирались вводить. Думаю, мы получим адекватную цену 1 кв. метра, доступность жилья улучшится, и мы придем к тем темпам строительства, которые будут подтверждены доходами омичей.