Ипотека возвращается

С 1 декабря федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) изменило формулу расчета своей ставки рефинансирования, которая привязана к ставке рефинансирования Банка России. С этого же дня в нескольких банках начали действовать новые или обновленные программы ипотечного кредитования. Большинство кредитных организаций, работающих с ипотекой, либо уже успело снизить ставки по своим кредитам, либо собирается сделать это до конца года. В лучшую сторону меняются и другие условия предоставления кредитов.


Перемены к лучшему
Предыдущий обзор ипотечного рынка был опубликован в нашем еженедельнике в конце июля. С тех пор многое успело измениться, и в основном – к лучшему. Почти все банки с тех пор снизили процентные ставки по рублевым кредитам, а Газпромбанк и ИТ Банк успели сделать это дважды (суммарное снижение – на 2-2,5% годовых). Пока остались прежними условия стандартной программы Абсолют Банка, Росбанка и банка ГПБ-Ипотека, реализацией которой в Омске занимается компания «Омск Регион Ипотека».
Правда, Абсолют Банк сейчас продвигает в основном свою программу «Выгодная ипотека», которая действительно выгодно отличается от стандартной. Но получить такой кредит можно только на покупку квартир или домов, владельцы которых не справились с выплатой полученного ранее ипотечного кредита. А в Росбанке буквально со дня на день ожидают снижения ставок и минимального размера первоначального взноса. Точный срок и новые параметры кредита пока остаются неизвестными.
Есть банки, которые сохранили процентные ставки по кредитам, но улучшили другие условия. Например, Россельхозбанк с 4 августа повысил максимально возможную сумму кредита с двух до трех млн рублей, банк УРАЛСИБ увеличил срок кредитования, а Сбербанк снизил минимальный первоначальный взнос для всех граждан до 20%, а для молодых семей и вовсе до 15% от стоимости объекта ипотеки.
Банк Москвы снизил первый взнос с 40 до 30%, а также довольно существенно, на 5,5-6%, уменьшил ставки по кредитам. Мираф-Банк в октябре снизил ставки на 1% и увеличил максимальный срок кредитования до 25 лет. С 1 декабря существенно изменились условия кредитования в Райффайзенбанке: увеличена максимальная сумма кредита, отменен мораторий на досрочное гашение, и на 4,5% снижены процентные ставки.
Несколько филиалов запустили свои ипотечные программы совсем недавно. Например, омский филиал Связь-Банка — с 1 октября. А филиал Примсоцбанка 20 октября объявил о начале работы сразу по пяти ипотечным программам. Названия кредитов «ДельтаЭконом» и «ДельтаРублевый» говорят сами за себя – это программы банка «ДельтаКредит». Кредит «Долгосрочный» выдается по стандартам АИЖК, но ставки — чуть выше, чем прописано в стандартах. На сегодня они составляют от 10,5 до 11,5% годовых. Есть еще кредит «Особый» — в долларах США и «Премиум» — под залог имеющегося жилья. По словам заместителя директора омского филиала банка Владимира ЗЕМЛЯКОВА, наибольшим спросом у заемщиков пользуются кредиты «Долгосрочный» и «Премиум».
ТрансКредит Банк до последнего времени выдавал ипотечные кредиты только льготникам ОАО РЖД. С учетом предоставляемых льгот молодые специалисты получают кредит под 1,5% годовых, а прочие льготники – под 4%. С 1 декабря омский филиал стал кредитовать и других железнодорожников, но уже на более стандартных условиях (см. таблицу).

Особенности национальной ипотеки
В последнее время на ипотечном банке прослеживается несколько тенденций, которые с каждым месяцем пополняют ряды своих приверженцев. Первая – это стремление предоставить своим клиентам возможность выбора. Раньше широкий выбор был разве что у заемщиков Газпромбанка и Мираф-Банка, которые предлагали по 5 программ одновременно. Сейчас таких банков стало больше.
Причем в последнее время выбирать клиенты могут не только между кредитами в разных валютах, но и между фиксированной и плавающей ставкой (причем «плавает» она в разных банках по разным правилам), а также наличием или отсутствием страхования.
Раньше ипотечный кредит можно было получить только при условии заключения комплексного договора страхования: объекта ипотеки – от разного рода повреждений, а самого заемщика – на случай утраты трудоспособности и потери прав на объект ипотеки (т.н. титульное страхование). В последнее время многие банки, «идя навстречу пожеланиям трудящихся», стали предлагать два варианта получения ипотечных кредитов. Можно заключить договор комплексного страхования, и тогда ставки будут ниже. А можно отказаться от личного страхования, но тогда ставки будут выше из-за дополнительного риска. Страховать объект ипотеки придется в любом случае.
Такой выбор предлагают, например, Абсолют Банк и Райффайзенбанк. В таблице ставки «без страховки» помещены в скобки. Согласно стандартам АИЖК, при отсутствии договора страхования стандартная ставка увеличивается на 0,7 процентного пункта.
Вместе с началом кризиса (и даже чуть раньше) почти все банки прекратили кредитовать строящееся жилье. «Последним из могикан» оставался Сбербанк, но он выдавал кредиты на первичку только в рамках программы «Ипотека+», то есть на покупку квартир в домах, которые строились с использованием кредитов этого же банка.
Несколько месяцев назад выдавать кредиты на покупку строящихся квартир и домов начал Россельхозбанк. Получить такие кредиты могут только жители сельской местности, причем на этапе строительства они платят такую же ставку по кредиту, как и при покупке готового жилья.
И вот теперь первичный рынок жилья начали кредитовать ВТБ24 и Омск-Банк: первый – по собственной программе, второй – в рамках программы АИЖК. Кредитуют, понятное дело, далеко не каждый дом. На сайтах этих банков можно ознакомиться со списками объектов, в которых предлагается приобрести квартиру в кредит. Но списки эти отнюдь не «железные»: если заемщику очень хочется жить в другом доме, застройщик которого сумеет убедить банк в своей надежности, список может быть дополнен.
ВТБ24 предлагает кредиты с фиксированной ставкой, зависящей от первоначального взноса, срока кредитования и формы подтверждения доходов, а также с переменной, которая изменяется два раза в год в случае корректировки ставки рефинансирования ЦБ РФ. В течение первого года пользования кредитом установлен мораторий на пересмотр ставки. На инвестиционный период (до момента оформления права собственности) минимальная ставка — 15,6%, максимальная — 16,1% годовых. На титульный период минимальная ставка — 13,1%, максимальная — 13,6%.

Нестандартные стандарты
С июля уже несколько раз успели измениться ставки в рамках программы АИЖК, поскольку они привязаны к ставке рефинансирования Банка России, а она в этом году менялась практически ежемесячно. Но до последнего времени эта процедура происходила более-менее спокойно: для каждого заемщика ставка фиксировалась по состоянию на момент подписания договора займа. Если клиент искал подходящую квартиру достаточно долго, то ставка в договоре оказывалась ниже той, на которую он изначально рассчитывал.
Но вот в результате последнего снижения ставки Центробанка ситуация сложилась, мягко говоря, очень неоднозначная. 25 ноября калькуляторы для заемщиков и партнеров агентства, размещенные на сайте АИЖК (www.ahml.ru), начали выдавать ставки от 9,05% до 11,02% годовых при наличии страховки и в диапазоне 9,75-11,72%, если страховки нет.
Тем не менее в некоторых банках, работающих по программе агентства (к примеру, в головном офисе Городского ипотечного банка, который уже сотрудничает с АИЖК, а его омское подразделение собирается приступить к работе по этой программе в ближайшее время) появилась информация о том, что АИЖК на самом деле будет работать по несколько иным ставкам.
Слух этот блистательно подтвердился 1 декабря, когда на сайте АИЖК появилось сообщение, которое затем опубликовали и другие СМИ: «ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» вводит новую формулу расчета базовой ставки рефинансирования, привязанную к ставке рефинансирования ЦБ РФ и одновременно учитывающую стоимость привлекаемых Агентством финансовых ресурсов». А на пару-тройку абзацев ниже черным по белому результаты расчетов ставки по этой формуле: от 9,47% до 11,43% годовых при наличии договора комплексного страхования и от 10,17% до 12,13% при его отсутствии.
Главная «прелесть» всей ситуации заключается в том, что калькуляторы до сих пор (то есть к середине дня 4 декабря) выдают совершенно другие ставки (см. выше)! А это, между прочим, руководство к действию для банков, которые заключают договоры с заемщиками, а затем будут продавать закладные агентству. Вопрос на засыпку: какая ставка должна стоять в договоре займа и из какой ставки будет исходить АИЖК при выкупе соответствующей закладной?
В Омске кредиты по стандартам АИЖК сейчас можно получить в нескольких банках, а также непосредственно в Омской региональной ипотечной корпорации (ОРИК). У Примсоцбанка ставка своя, хотя все прочие условия соответствуют стандартам АИЖК. А вот ОРИК и Омск-Банк заключают договоры на условиях агентства, ориентируясь на показания калькулятора с сайта. Вчера в ОРИК мне пояснили, что минимальная ставка равна 9,47%, а на сайте Омск-Банка в качестве базовой указана ставка 9,05%, и сегодня сотрудники банка подтвердили, что они заключают сейчас договоры, основываясь именно на этом показателе.
На первый взгляд, невелика разница: десятые и сотые доли процента. Но если учесть суммы и сроки, на которые заключаются договоры, переплата или недоплата окажется немаленькой. А если еще умножить на количество договоров…
Несмотря на все предпринятые усилия, к моменту сдачи номера в печать так и не удалось найти концы у этой запутанной истории. Разумеется, «КВ» будут следить за развитием событий. А пока что потенциальным заемщикам можно посоветовать, пожалуй, лишь одно: не спешить и дождаться полной ясности во всей этой истории. Должна же она когда-то наступить?
------------
И напоследок — несколько замечаний общего характера. Ипотека – продукт сложный, каждая из программ имеет массу больших и малых характерных особенностей. В одном обзоре невозможно обо всех рассказать или хотя бы упомянуть. Поэтому если кого-то заинтересует конкретная программа, за подробностями непременно нужно обратиться непосредственно в банк.
Информация в таблице по необходимости представлена в «свернутом» виде. Между минимальной и максимальной ставками может быть еще несколько градаций, а может и не быть. Дополнительные платежи могут в каждом банке называться по-разному, но в любом случае здесь не учтены стоимость оценки объекта ипотеки, страховки и регистрации договора в учреждении юстиции.
Словом «мораторий» условно называется период, в течение которого одни банки вообще не принимают досрочных платежей, а другие принимает, но при этом берут дополнительную комиссию — как правило, определенный процент от суммы досрочного взноса. (Недавно Госдума в первом чтении приняла закон, запрещающий банкам устанавливать мораторий на досрочное гашение кредита. Но у него много как сторонников, так и противников, и пока неясно, будет ли он принят, и если да, то в каком виде.)