Второго февраля в Омской ТПП состоялось заседание инициативной группы Комитета по поддержке предпринимательства в сфере недвижимого имущества и земельных отношений. Комитет обсудил вопросы по кадастровой оценке земель в городе Омске, в итоге от имени Торгово-промышленной палаты было решено обратиться в Управление федеральной антимонопольной службы по Омской области (УФАС) о совместных действиях по этой проблеме. Кроме того, было решено провести совещание с органами власти и предложить внести изменения в некоторые нормативные акты.
Суды стоят не на стороне бизнесменов
Нарушения законодательства при проведении кадастровой оценки уже обсуждались на страницах «КВ». Как рассказала заместитель директора юридической компании «ОМЭКС-ЛЕКС» Любовь РЕПИНА, для урегулирования сложных вопросов существует несколько вариантов действий. Первое – установление дифференцированных ставок налоговых платежей в зависимости не только от вида разрешенного использования, но и других более детальных категорий. «Но местные власти на это не пошли, – продолжила Любовь РЕПИНА. – Потому что сама по себе кадастровая оценка повысилась не у всех. И установив более низкие ставки, мы придем к тому, что кто-то будет платить совсем мало, и это тоже неправильно. Поэтому основные вопросы все-таки сводятся к тому, как определялась кадастровая стоимость. Решить их просто снижением налоговых ставок нельзя».
При спорах по кадастровой оценке юристам приходится обращаться в суды. Но в компании «ОМЭКС-ЛЕКС» уже пришли к выводу о том, что и суд не должен решать эту проблему. У судей превалирует соблюдение публичных интересов (наполнение бюджета) по отношению к частным интересам предпринимателей. Кроме того, встречается немало и судебных нарушений.
– В других регионах что-то сделать оказалось в силах региональных властей, – сообщила Любовь РЕПИНА.– Кто-то дифференцированно снижает ставки налога. Причем категории налогоплательщиков выбираются разные – производство, малый и средний бизнес, по виду выпускаемой продукции и так далее. В каких-то регионах мы сталкиваемся с мораториями на применение новой кадастровой оценки. То есть при волнениях общественности власть приостанавливает действия постановлений о новой кадастровой оценке.
Например, в Свердловской области новая кадастровая стоимость земель была принята в конце 2008 года, но в 2009 году налогоплательщики в основном вносили земельный налог соответственно старой кадастровой оценке, и налоговые органы ведут себя спокойно. Вместе с тем общественные организации и ряд депутатов Законодательного собрания Свердловской области уже вышли с предложением о проведении новой кадастровой оценки земли, видя, что в ней есть несоответствия и некорректности. На сайте уже появилась информация о проведении конкурса на исполнителя этих работ.
Новая оценка ударила по производственникам
Директор юридической компании «ОМЭКС-ЛЕКС» Александр ДМИТРЕНКО обратил внимание, что при проведении новой оценки будет очень важна прозрачность этих работ. «В Санкт-Петербурге самая низкая кадастровая стоимость 1 кв. метра земли для производственных целей составила 22 рубля, самая высокая цена – 600 рублей, – рассказал он. – У нас она достигает до 6 тысяч рублей, как в Краснодаре. Но как это получилось?!».
Юристы выяснили, что когда у нас оценочная организация делала выборку, 75% объектов-аналогов, стоимость которых была до тысячи рублей за 1 кв. метр, просто убрали и взяли для оценки омских промышленных земель только дорогие аналоги. По мнению Александра ДМИТРЕНКО, объективную проверку и анализ всех нарушений может провести УФАС – федеральная структура, которая наделена соответственными полномочиями.
Директор ООО НПФ «Омрезинотехника» Ольга МИХАЙЛУСЬ подтвердила, что для них решение по новой кадастровой стоимости земли равнозначно уничтожению предприятия, которое, кстати недавно победило в областном конкурсе в номинации «Лучшее малое предприятие года». «Наша земля оценена в 59 млн рублей, хотя рядом болото, – возмутилась она. – Эксперты оценили рыночную стоимость этой земли в 14 млн рублей, на основании чего тогда кадастровая стоимость составила 59 млн рублей? Кадастровая стоимость должна быть не выше рыночной. Но она превысила стоимость всего нашего предприятия! Если я буду платить по ней налоги, мне нужно поднять стоимость моей продукции на 10%, и тогда она будет не востребована. Просто так отдавать эти деньги и уничтожать производство я не согласна».
Ее поддержал предприниматель Олег ЦИРИКИДЗЕ, занимающийся производством безалкогольных напитков и соков, который назвал новую кадастровую оценку сговором между различными органами власти. А генеральный директор ОАО «Омсктехоптторг» Владимир КИЯНОВ рассказал, что из-за увеличения земельного налога был вынужден сократить численность своего предприятия на 60 человек. «За 2008 год доходная часть у нас составляла 65 млн рублей, из них 12,5 млн рублей нужно было отдать налоги, — рассказал он. — За 2009 год мы получили порядка 27 млн рублей доходов, а земельный налог – это все те же 12,5 млн рублей. Рядом с нами в Амуре за переездом продавали землю под застройку по цене 174 рубля за 1 кв. метр. Это реальная рыночная стоимость. А у нас кадастровая цена земли – 3 860 рублей за 1 кв. метр! Если все это останется, я буду вынужден и дальше сократить бюджет».
Совладелец ТРК «Пятый кристалл» Александр КРИВОРУЧКО рассказал, что также терпит убытки из-за высокой кадастровой цены земли и земельного налога. Он является арендодателем магазина «Низкоцен», который имеет минимальную торговую наценку, и получить запланированную прибыль не удалось.«Цена на нашу землю около Школы милиции на Левом берегу оказалась выше, чем в квартале по улице Фрунзе и набережной Тухачевского – 14,5 тысячи рублей за квадратный метр, – пояснил он. – Но мы столкнулись не только с необоснованными ценами, но и с грубыми фактами подлога. Цены взяты непонятно откуда – это можно проверить формулами. Удельный показатель кадастровой стоимости земли для участков пятого вида разрешенного использования (торговля) рассчитан как угодно, но только не по приведенным в отчете формулам. Очевидно, это сделано не в Омске, а такие цифры дал московский субподрядчик. Но суды отказали нам в проведении математической экспертизы».
По мнению Александра КРИВОРУЧКО, такую экспертизу может заказать Омская ТПП, и с этими обоснованными цифрами следует выходить на областное правительство, чтобы попытаться отменить его постановление №174-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска».
ТПП заручится поддержкой УФАС
Участники совещания вспомнили и о других нарушениях и несуразностях. По словам г-на КРИВОРУЧКО, омский аэропорт местных линий был взят в отчете как действующий и для кадастровой оценки земли под ним применен тот же самый коэффициент. А Александр ДМИТРЕНКО добавил, что за аналог при определении стоимости участка действующего аэропорта города Омска взяли центральные аэропорты Америки.
Г-н ДМИТРЕНКО предложил обратиться с письмом в УФАС, чтобы антимонопольщики провели проверку и установили все нарушения. «Во-вторых, нужно обратиться в горсовет, чтобы депутаты вернулись к рассмотрению предоставления льгот по налоговым ставкам, — продолжил он. — Затем следует обратиться в правительство Омской области, чтобы оно внесло коррективы в постановление №179-п, которым определяется порядок установления арендной платы за земельные участки, и тоже предусмотреть льготы для малого и среднего бизнеса. И еще одно важное предложение – обратиться в Законодательное собрание с целью принятия областного закона об установлении процентного соотношения рыночной и кадастровой стоимости земельных участков».
Председатель комитета по поддержке предпринимательства в сфере недвижимого имущества и земельных отношений при Омской ТПП Нина КАРПЕНКО озвучила соответствующую резолюцию. В ней среди прочего также предлагается представить кандидатуры арбитражных заседателей от ТПП в арбитражный суд для профессионального рассмотрения дел по земельным отношениям. Во второй половине февраля планируется провести повторное совещание с органами власти.