"Почему земля гостиницы "Сибирь" стоит 8,7 тысячи рублей за кв. метр, а гостиницы "Омск" – 14,5 тысячи?"

Администрация города поддержала инициативу предпринимателей о проведении новой кадастровой оценки городских земель. Первое заседание рабочей группы по решению вопросов, связанных с кадастровой оценкой земельных участков Омска, прошло в мэрии 5 марта.

«Налог в объеме 46% от дохода – не показатель»

От областного Союза предпринимателей (СП) выступили два докладчика — член координационного совета СП, директор ООО «Музыка и Кино» Денис КОШЕЛЬ и директор юридической фирмы «ОМЭКС-ЛЕКС» Александр ДМИТРЕНКО. Последний напомнил, что в настоящее время в областном суде рассматривается более 50 дел по оспариванию результатов кадастровой оценки земли, в fрбитражном суде — около 500. Кто-то из предпринимателей даже обратился в Европейский суд по правам человека. Землепользователи возмущены многочисленными нарушениями законодательства при проведении кадастровой оценки, в результате чего кадастровая стоимость отельных участков в разы превышает рыночную. Александр ДМИТРЕНКО привел в пример компанию «Омсктехоптторг», которая вынуждена заплатить земельный налог в размере 12,5 млн при годовом доходе в 2009 году 27 млн рублей. Земельный налог, рассчитанный по новой кадастровой стоимости, составляет 46% от доходов предприятия. Омский сельхозинститут при доходе в 2008 году 28 млн рублей должен заплатить 20 млн земельного налога.

— Ваши данные о налоге в размере 46% от дохода предприятия не очень показательны, — заметил председатель рабочей группы, вице-мэр Евгений ФРЕЗОРГЕР. — Я приведу другой пример. К нам обратилась организация – формальное юрлицо, пустышка, на которую оформлен земельный участок. Им надо заплатить за него 700 тысяч рублей. Я спрашиваю: «Чем занимаетесь?». Ничем. Оборот — ноль. Для нее, получается, такой налог — вообще катастрофа.

По словам Дениса КОШЕЛЯ, количество обращений в Союз предпринимателей по поводу кадастровой оценки земли возросло после того, как в конце прошлого года изменилась правоприменительная практика по кадастровым делам.

— Мы выступаем за проведение новой кадастровой оценки, поскольку понимаем, что никакого точечного изменения кадастровой стоимости земельных участков произвести невозможно, — заявил Денис КОШЕЛЬ.

По расчетам СП, от пересмотра кадастровой стоимости земель выиграет не только бизнес, но и муниципалитет. Наведение порядка в этом вопросе приведет к росту собираемости земельного налога – не за счет увеличения размера налогооблагаемой базы, а за счет ее полноты. «Резервы здесь есть и без тотального увеличения налогового бремени», — отметил Денис КОШЕЛЬ. Известно, например, что по ряду земельных участков кадастровая стоимость снизилась относительно уровня предыдущей оценки, а для части земель Омска она вообще не установлена. Как пояснил позже первый замдиректора департамента имущественных отношений Вадим МЕРЕНКОВ, речь идет о 1,5 тысячи га, которые были присоединены к территории города в 2003-2004 годах и не попали под кадастровую оценку.

Одно решение депутатов Заксобрания избавит от судов

По мнению СП, провести новую кадастровую оценку за оставшиеся семь с половиной месяцев 2010 года вряд ли удастся «по чисто бюрократическим причинам». Поэтому одновременно с запуском процедуры проведения новой оценки союз предлагает принять ряд параллельных мер, которые помогут урегулировать кадастровые споры. Одна из них – принятие областного закона об установлении процентного соотношения кадастровой и рыночной стоимости. Дело в том, что в ст. 66 Земельного кодекса указано, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость устанавливается в процентах от нее. Однако на федеральном уровне такой механизм не закреплен.

— По нашему мнению, у Законодательного собрания Омской области есть все юридические основания принять закон об установлении процентного соотношения кадастровой и рыночной стоимости земли, — отметил Денис КОШЕЛЬ. — Принятие такой нормы облегчит разрешение спорных ситуаций при несогласии налогоплательщика с результатами кадастровой оценки. Без участия суда.

Союз предлагает выступить с инициативой об отмене постановления областного правительства №174-п, утвердившего результаты кадастровой оценки. По действующему законодательству в случае отсутствия кадастровой стоимости земли земельный налог рассчитывается от ее нормативной цены, размер которой составляет не более 70% рыночной стоимости типичных земельных участков в соответствующем квартале. Решение об установлении нормативной цены может принять региональное правительство.

По мнению предпринимателей, частично решит проблему дифференциация ставок земельного налога для различных субъектов предпринимательской деятельности. Сегодня горсоветом установлено 7 видов налоговых ставок. Денис КОШЕЛЬ привел в пример Екатеринбург, где их 29. «Существующая в нашем городе шкала ставок не до конца учитывает особенности ведения предпринимательской деятельности и не стимулирует отдельные направления бизнеса», — заметил г-н КОШЕЛЬ. Вадим МЕРЕНКОВ, впрочем, заметил, что изменение налоговых ставок неизбежно повлечет уменьшение доходов городского бюджета, поэтому предприниматели должны не на словах, а на фактах экономически обосновать необходимость пересмотра ставок.

Инициативу Союза предпринимателей об отмене действующей кадастровой стоимости земли и проведении новой оценки поддержал президент областного Союза организаций торговли Борис СВАТКОВ.

— Мы склоняемся к тому, что изначально оценка была проведена неправильно, — отметил г-н СВАТКОВ. – Как эта система действует в других странах? Есть центр города – он самый дорогой. И чем дальше от него квартал, тем он дешевле. У нас что получилось? И таких примеров масса в нашем союзе. Если мы возьмем 5 округов Омска, то получится, что в двух — Ленинском и Советском – кадастровая стоимость ниже, чем была раньше. А в трех округах выше. Я не знаю, в чем причина, какие там предприятия находятся, но совершенно ясно, что эти перекосы нужно устранять.

Оценка проводилась в «тучные годы»

По расчетам департамента имущественных отношений проблема завышенной кадастровой оценки коснулась владельцев и арендаторов всего 3% земельных участков Омска. Рост стоимости произошел в основном по землям 3 из 15 видов разрешенного использования – производство, торговля и офисные центры. В абсолютном выражении это 4,5 тысячи участков из 146 тысяч, сформированных в Омске. Упала кадастровая стоимость земельных участков под жильем, гаражами, дачами.

Вадим МЕРЕНКОВ напомнил, что федеральная методика кадастровой оценки земли не изменилась, поэтому проведение новой оценки по старой схеме не даст ощутимых изменений. Замена в расчетах 3-4 факторов стоимости земель изменит кадастровую стоимость на 7-8%. Единственный фактор, который, по мнению г-на МЕРЕНКОВА, должен повлиять на общий уровень кадастровой оценки – изменение экономических реалий, то есть реальной рыночной стоимости земельных участков, которая берется за основу расчета кадастровой стоимости.

— Оценка проводилась по данным 2007 года, — отметил Вадим МЕРЕНКОВ. — Все понимаете, что это были за времена. Среди журналистов на федеральном уровне появилось понятие «тучные годы». Сегодня реалия другая. Это единственный фактор, который может сейчас положительно повлиять на новую кадастровую оценку и на приемлемые результаты прежде всего для бизнеса.

Для того чтобы предприниматели могли платить земельный налог в 2011 году по новой кадастровой стоимости, результаты оценки должны быть утверждены и опубликованы до 1 декабря 2010 года. Первым шагом будет принятие решения о ее проведении на межведомственной комиссии в областном правительстве, которую возглавляет министр имущественных отношений Александр СТЕРЛЯГОВ.

— Необходимость корректировки результатов кадастровой оценки есть, и двигаться в этом направлении нужно, но что получится в результате — большой вопрос, — заключил Вадим МЕРЕНКОВ. — Насколько он удовлетворит бизнес-сообщество и сможемли оставить на каком-то допустимом уровне доходную часть городского бюджета в части земельного налога, сказать сложно.

Письменные предложения по решению кадастровой проблемы предпринимателям предложили направить в мэрию до 20 марта. На следующем заседании рабочей группы планируется подвести итог и принять обращение в адрес областного правительства.