Кадастровая оценка земли выполнена с грубыми нарушениями

15 апреля в УФАС по Омской области прошло очередное заседание по делу, возбужденному в отношении правительства Омской области, минимущества, администрации города, омского филиала ФКЦ «Земля» по признакам нарушения антимонопольного законодательства при проведении кадастровой оценки земель. Главным предметом обсуждения стал полученный из Москвы отчет о проведении независимой экспертизы материалов кадастровой оценки, который юристы уже назвали «разгромным».

Экспертиза подтвердила выводы предпринимателей

Экспертизу отчета ФКЦ «Земля» о проведении кадастровой оценки антимонопольная служба заказала в феврале текущего года. До сих пор при рассмотрении споров по кадастровой оценке суды отказывали предпринимателям в назначении экспертизы отчета ФКЦ «Земля». Те экспертизы, которые заказывали сами предприниматели, в расчет не принимались.

Экспертизу по заказу УФАС проводила научный руководитель Школы экономики земельных рынков Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, профессор, член научно-консультативного совета Высшего арбитражного суда РФ Елена ИВАНКИНА. Впрочем обсуждение ее отчета на заседании комиссии УФАС 15 апреля не состоялось. Правительство Омской области ходатайствовало об отложении рассмотрения дела, попросив время на то, чтобы ознакомиться с экспертизой.

В отличие от правительства, «КВ» удалось достать этот документ еще до заседания комиссии. Выводы в заключении эксперта однозначны: «Отчет ФКЦ «Земля выполнен с грубыми нарушениями нормативно-технических документов, регламентирующих процедуру расчета кадастровой оценки земель, и законодательства об оценочной деятельности». Более того, данный отчет, по заявлению эксперта, не может являться основанием для утверждения результатов кадастровой оценки нормативным актом Омской области. На все вопросы, поставленные в запросе УФАС о том, была ли соблюдена процедура кадастровой оценки, правильно ли были проведены математические расчеты, эксперт дает отрицательные ответы. Положительно она отвечает только на один вопрос: «Оказывают ли нарушения существенное влияние на достоверность полученных результатов оценки»?

Оценщик завысил стоимость земель промышленности в 35 раз!

О большей части нарушений, на которые указывает эксперт, «КВ» писали в ходе журналистского расследования в конце 2009-го и начале 2010 года. Во-первых, в заключении говорится, что администрация города незаконно выступила заказчиком работ по кадастровой оценке земель (см. «КВ» № 45 от 18 ноября 2009 года «Нарушила ли мэрия федеральный закон, заказав ФКЦ «Земля кадастровую оценку городских земель?»).

Далее эксперт пишет о том, что, приступая к оценке, ФКЦ «Земля» не правильно сгруппировал земельные участки по видам разрешенного использования. Например, к 7-му виду (под размещение административных и офисных зданий), средняя стоимость земли по которому самая высокая – 8,5 тысячи рублей за кв. метр, оценщик отнес, например, земли общего пользования, несколько участков под жилыми домами, гаражами и даже землю под вольером для собак. Земли, выделенные под строительство КДЦ, включались по желанию оценщика то в 5-й, то в 7-й вид разрешенного использования, в результате чего цена идентичных участков отличалась в 2 с лишним раза.

Эксперт пишет о том, что оценщик не изучил и не проанализировал рынок недвижимости и земли в Омске. Рыночная информация об объектах-аналогах не проверялась, в состав обучающей и контрольной выборок для построения формул включалась идентичная информация, что категорически запрещено (см. КВ № 46 от 25 ноября «Земли под заводами оценивались на примере киоска и недостроенного делового центра»). Сбор сведений о факторах стоимости земель (наличие электро-, газо-и теплоснабжения, расстояние до центра города и пр.), по заключению эксперта, проведен некачественно. При этом сами факторы, включаемые в формулы расчета кадастровой стоимости земель и напрямую влияющие на результат оценки, выбирались оценщиком «хаотично, произвольно и никак не обосновывались». «Представляется странным выбор таких факторов, влияющих, по мнению оценщика, на стоимость земель под многоэтажными жилыми домами, как близость к водному объекту (реке, озеру), расстояние до ближайшего вуза, речпорта и пристани», — пишет в своем заключении Елена ИВАНКИНА.

Эксперт самостоятельно рассчитала стоимость нескольких участков 9-го вида разрешенного использования (земли промышленности) по формуле, составленной ФКЦ «Земля». Как писали ранее «КВ», не только сами предприниматели, но даже математики ОмГУ, подставив числовые значения факторов стоимости в формулу, не могли получить результат, внесенный в кадастр. Не удалось это и московскому эксперту. Ни по одному земельному участку результаты ее расчетов не совпали с расчетами оценщика. Оказалось, что по ряду участков ФКЦ «Земля» завысил цену кв. метра земли в 35 раз!

Участок под автовокзалом оценивался на примере аэропорта Канады

Проверить математические расчеты по оценке земель других видов разрешенного использования – под офисами, объектами торговли, жилыми домами вообще невозможно, так как в отчете отсутствуют формулы, с которыми работал оценщик. ФКЦ «Земля» объясняет это тем, что расчет проводил компьютер — специальный программный продукт, который «не позволяет выгружать вид используемых моделей». Кадастровая стоимость земель 13-го вида разрешенного использования (участки под объектами инженерной инфраструктуры), по словам эксперта, рассчитана с грубыми нарушениями технических рекомендаций (см. «КВ» № 1 от 14 января 2010 года «Микрорайон Крутая Горка вынесли за черту Омска»).

Неверно были оценены земельные участки под автовокзалом (проспект Комарова, 2), омским речным портом и аэропортом. Так, для расчета стоимости земли под автовокзалом оценщик брал данные по аэропортам (!) Канады, Швейцарии, а также по железнодорожным вокзалам США, Мексики и Китая. Для оценки земли речного порта использовалась информация о портах Японии, Чили, Великобритании, а участок, занимаемый омским аэропортом, оценивался по сведениям об аэропортах США. При этом эксперт указывает на то, что часть данных зарубежных исследований оценщик никак не корректирует на ситуацию в России, на разницу курсов валют, что указывает на недостоверность результатов оценки.

Замечания к отчету ФКЦ «Земля», указанные в Акте проверки Роснедвижимости, которая проводилась в ноябре 2007 года и на которую любят ссылаться чиновники в судебных процессах, по выводам эксперта, не были исправлены. Окончательный вариант отчета ФКЦ «Земля» датирован 27 ноября 2007 года и не может содержать исправлений по результатам замечаний Роснедвижимости, вынесенных 28 ноября 2007 года.