Весна. Ипотечные ставки поплыли…

В апреле ипотечный рынок изменился до неузнаваемости: банки один за другим снижают ставки и смягчают другие условия ипотеки, возобновляют приостановленные на время кризиса или запускают новые программы. Понемногу начинают ползти вверх и цены на квартиры. Дело за малым: чтобы вернуться к докризисным объемам ипотечного кредитования, надо убедить потенциальных заемщиков в том, что все это – всерьез и надолго.
Долгая зима
Вопреки календарю, зима на рынке ипотеки продолжалась больше года. Замораживать ипотечные программы банки начали с лета 2008 года, а первые признаки оттепели появились где-то в ноябре 2009 года. Тем не менее, согласно статистике Банка России, за год объем выданных ипотечных кредитов сократился более чем в четыре раза — с 655,7 млрд руб. в 2008 году до 152,4 млрд в 2009 году. При этом прирост доли на рынке ипотеки смог продемонстрировать фактически один Сбербанк.
В 2009 году около 90% всех ипотечных кредитов было выдано тремя структурами: Сбербанком, партнерами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и ВТБ 24. Причем в целом по России доля Сбербанка превысила 63% против 37% в 2008 году, хотя в 2008 году банк выдал 242,8 млрд руб., а в 2009-м – только 96,1 млрд руб. Согласно данным, озвученным управляющим Омским отделением Сбербанка Сергеем МАЛЬЦЕВЫМ, на рынке ипотечных кредитов Омской области доля банка сейчас составляет примерно 39-40%, но по кредитам, выданным в пору кризиса, она доходила практически до 70%.
Что совсем неудивительно, поскольку многие игроки, прежде проявлявшие большую активность на этом рынке, практически прекратили выдачу новых кредитов, ограничившись обслуживанием накопленного портфеля. При этом одни банки исключили (на время или навсегда) ипотечное кредитование из своей продуктовой линейки, другие формально не прекращали этот вид деятельности, но установленные ими тарифы и требования отбивали у наших сограждан всякое желание становиться заемщиками.
Крупные банки были вынуждены свернуть свои программы из-за недостатка и/или удорожания ресурсов, а главное — непонятной перспективы развития ситуации. Многие региональные банки, работавшие по стандартам АИЖК, прекратили кредитование из-за суровых условий сотрудничества, установленных агентством с сентября 2008 года, а также из-за невозможности рефинансировать часть ранее выданных кредитов в результате изменения стандартов.
Существенно снизили обороты специализированные ипотечные банки. «Дельта Кредит», занимавший в 2008 году около 5% российского рынка, по итогам 2009 года едва набрал 3%. Городской ипотечный банк с лета 2009 года не выдает собственных кредитов, и сейчас работает как агент АИЖК. Еще грустнее судьба ИпоТек Банка. Практически приостановили ипотечное кредитование и российские «дочки» иностранных банков. К примеру, ОТП Банк в 2008 году выдал ипотечных кредитов на 2,5 млрд руб., а в 2009 году — всего 49 млн руб.
Перемены к лучшему
Серьезные изменения на рынке ипотеки начались примерно в середине марта 2010 года. Вряд ли можно выделить одну главную причину – свои роли здесь сыграли многие факторы. Попробуем выделить хотя бы некоторые из них. В частности, начальник отдела ипотечного кредитования оперофиса «Омский» банка ВТБ 24 Евгений КИТАЕВ считает: «Активизации банков на рынке ипотечного кредитования способствовало снижение стоимости заемных ресурсов, прекращение падения стоимости недвижимости, активизация населения в связи со стабилизацией экономической ситуации в стране».
Активизацию населения измерить трудно, а вот стоимость недвижимости и в самом деле начинает понемногу расти. По данным минстроя Омской области, на 1 апреля 2010 года средняя стоимость кв. метра на первичном рынке жилья составляла 30,8 тыс. руб., а на вторичном – 32,3 тыс. руб. Она до сих пор – самая низкая по Сибирскому федеральному округу, но мониторинг свидетельствует: «дно» уже пройдено. Хотя сегодня вряд ли кто-то рискнет сказать, что это такое – временное явление или начало долгосрочного тренда.
Конечно, резкий рост цен на жилье вряд ли кого-то обрадует, а вот их стабилизация или медленное, но устойчивое повышение – как раз то, что может способствовать росту и спроса, и предложения на ипотечном рынке. А заодно – и снижению процентных ставок. На стабильном или растущем рынке банк может не опасаться уменьшения стоимости залога, а потому и завышать стоимость кредита не станет. Особенно в ситуации, когда чуть не каждый день у него появляются новые конкуренты.
По мнению председателя правления Мираф-Банка Андрея БЕСПЯТОВА, серьезную роль в деле улучшения условий ипотечных программ сыграла деятельность АИЖК, и в первую очередь заявленные им ставки. До последнего времени реально конкурировать с условиями программы АИЖК мог разве что Сбербанк. Сейчас пошли вниз ставки и других банков. Время покажет, смогут ли они составить серьезную конкуренцию нынешним лидерам рынка.
Такое вполне возможно, если учесть, что у крупных банков теперь есть возможность получить поддержку со стороны Внешэкономбанка (ВЭБ). В марте были внесены изменения в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», и теперь в состав ипотечного покрытия можно включать требования по обязательствам, основная сумма долга по которым составляет до 80% рыночной стоимости предмета ипотеки (ранее – до 70%). А ВЭБ уже начал заключать договоры с банками, в соответствии с которыми он обязуется выкупать у них ипотечные облигации под 7% годовых.
Тенденции, однако
Анализируя произошедшие в последнее время изменения, можно выделить несколько тенденций. Прежде всего это снижение процентных ставок и требований к величине первоначального взноса по ипотечному кредиту. Судя по всему, крупные банки делают это в расчете на возможность дальнейшего рефинансирования путем выпуска облигаций с ипотечным покрытием.
Средние и небольшие банки ориентируются на другой механизм рефинансирования, становясь партнерами АИЖК и/или банка Дельта Кредит, который тоже недавно снизил процентные ставки в рамках своих программ. При этом одни кредитные организации (например, Городской Ипотечный Банк, Мираф-Банк или Примсоцбанк) предлагают кредиты на стандартных условиях соответствующих программ, а другие (ГЕНБАНК, Жилфинанс и отчасти – Омск-Банк) несколько изменяют эти условия.
Возможность рефинансировать полученный ранее кредит появилась и у отдельных заемщиков. Такие услуги начали активно предлагать ВТБ 24, Газпромбанк, Сбербанк. Так, ВТБ 24 до момента регистрации ипотеки в его пользу и при наличии полиса комплексного страхования сохраняет действующую процентную ставку по рефинансируемому кредиту.
А после регистрации начинает применяться ставка, установленная для соответствующей ипотечной программы этого банка. В Сбербанке с 19 апреля кредиты рефинансируются по ставкам от 11,7% годовых в рублях. Условия Газпромбанка приведены в таблице.
Многие банки отказались от комиссии за рассмотрение заявки, и теперь плата за выдачу кредита (открытие счета) в большинстве случаев составляет определенный процент от суммы кредита — без фиксированного «довеска», как было ранее. Размер процента кое-где (например, в Банке Сибирь и Газпромбанке) снизился, а Сбербанк вообще отказался от взимания каких-либо комиссий.
Большинство банков сегодня использует разного рода поправочные коэффициенты – надбавки и скидки для определенных категорий клиентов. В ОТП Банке, Примсоцбанке и некоторых других ставка по кредиту увеличивается на 1%, если заемщик вместо справки по форме 2-НДФЛ предъявляет справку по форме банка. А ВТБ 24 повышает на 1,5% ставку для предпринимателей и владельцев либо крупных акционеров предприятий. Примсоцбанк в качестве обеспечения готов рассматривать не только жилую недвижимость. Это очень удобно для предпринимателей, но ставка по кредиту для этой категории заемщиков выше, чем для наемных работников.
Скидки чаще всего предоставляются сотрудникам предприятий-клиентов банка или тем, кто уже имеет положительную кредитную историю. К примеру, в банке УРАЛСИБ для таких категорий заемщиков ставки в рублях на 1%, а в валюте – на 0,5% ниже. В Росбанке процентные ставки для сотрудников корпоративных клиентов составляют 13,2% — 17,5% в зависимости от срока кредита, первоначального взноса и категории этого клиента. Некоторые из них также не платят комиссию за выдачу кредита.
В Сбербанке действуют специальные ставки в рамках программы «Ипотека+» (при покупке квартир в домах, которые строятся за счет кредитов банка): по кредитам в рублях 13,15-15% до оформления ипотеки и 11,65-13,5% после (в других валютах — 11,7-13,7% и 9,8-11,8%, соответственно).
Райффайзенбанк устанавливает разные величины первоначального взноса: от 15% стоимости приобретаемой квартиры при официальной форме подтверждения дохода и от 25% при подтверждении дохода справкой по форме банка, заверенной работодателем. А с
сотрудников корпоративных клиентов комиссия за выдачу кредита не взимается.
Что нам стоит дом построить?
Еще одна положительная тенденция – появление или возобновление программ кредитования первички. Наиболее привлекательные условия покупки квартир в строящихся домах предлагаются сейчас в рамках программы АИЖК «Новостройка», которую в Омске реализуют Мираф-Банк и Омск-Банк. Ставка рассчитывается индивидуально для каждого заемщика и может оказаться гораздо ниже указанной в таблице благодаря системе вычетов.
Стоимость кредита снижается на 0,5% годовых, если цена квартиры не превышает регионального норматива (для Омска сейчас – 27,5 тыс. руб. за 1 кв. метр общей площади). Скидка в 0,25% предоставляется в случае, если первый взнос производится за счет материнского капитала. Такая же скидка положена участникам подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище» и владельцам государственного жилищного сертификата на право получения жилищной субсидии за счет средств федерального бюджета. Причем эти вычеты могут суммироваться, если заемщик имеет право сразу на несколько из них.
Пока что действие программы «Новостройка» ограничено по времени: право собственности на квартиру должно быть оформлено до конца 2010 года. Соответственно, в Мираф-Банке можно получить кредит на квартиру в домах, которые сдаются не позднее июня 2010 года, и до момента оформления ипотеки ставка будет равна 19% годовых. В Омск-Банке эта ставка равна 16%, а на сайте банка есть список домов как уже введенных в эксплуатацию, так и тех, которые планируется ввести в июне-сентябре 2010 года в Омске, Омском и Тарском районах. Можно взять кредит на покупку квартиры в любом из них. Кроме того, банки готовы рассмотреть и другие варианты.
Список аккредитованных новостроек есть и в ВТБ 24, и в Газпромбанке, а «Омск Регион Ипотека» сейчас его формирует. Но все они готовы рассматривать и другие объекты, которые заинтересуют потенциальных заемщиков. Кредит, получаемый под залог имеющейся недвижимости, можно использовать по своему усмотрению – в этом случае согласовывать покупку с банком не требуется.
В Сбербанке кредит по программе «Ипотека+» выдается без дополнительного обеспечения, а при покупке квартиры в другой новостройке на срок до оформления права собственности на нее требуется предоставить другой залог (иногда достаточно поручительства). Кредит «Ипотечный стандарт» можно брать под залог имеющегося жилья или покупаемого – по желанию клиента. В первом случае первоначальный взнос может и не потребоваться, во втором он составляет от 30%.
При покупке квартиры в строящемся доме заемщику ВТБ 24 тоже необходимо дополнительное обеспечение — залог или поручительство близких родственников, если она приобретается не на основании договора о долевом строительстве (следовательно, не действуют нормы закона 214-ФЗ). В некоторых случаях такое обеспечение потребуется и при оформлении участия в долевом строительстве – это решается индивидуально.
Страховать или нет?
Сегодня это – один из ключевых вопросов. Стандартное требование – заключение договора комплексного страхования: жизни и здоровья заемщика (личное страхование), риска утраты права собственности на предмет залога (титульное) и риска утраты залога (приобретаемой недвижимости). Последнее является обязательным и непременным, от двух первых порой можно отказаться, но это будет дорого стоить.
Во-первых, как это ни грустно, но все люди смертны. И как правильно заметил мессир Воланд, плохо то, что иногда они внезапно смертны. В Омске уже были случаи, когда в результате аварии семья оказывалась и без кормильца, и без квартиры, потому что страховой полис не был вовремя продлен. При наличии действующего полиса остаток долга банку заплатила бы страховая компания.
А еще существуют квартирные мошенники, и не раз оказывалось, что человек терял право собственности из-за того, что купленная им квартира некогда перешла из рук в руки с нарушением закона. Вот если бы был оформлен полис титульного страхования… Ситуации – весьма жизненные, но убедить в этом заемщика нелегко. Потому банки поступают просто: повышают ставки при отсутствии страхования.
Скажем, в рамках обеих программ АИЖК страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным, но без него ставка по кредиту увеличивается на 0,7%. Это минимум, а в остальных случаях повышение оказывается куда значительнее. Чемпион — Банк Интеза, который при отсутствии страхования жизни и титула увеличивает годовую процентную ставку на 10%.
В банке УРАЛСИБ титул страховать не требуется — только объект, а также жизнь и здоровье. При отсутствии личного страхования процентная ставка по кредиту увеличивается на 1% годовых в любой валюте. В Банке Москвы (а также ВТБ 24 и Райффайзенбанке) при отсутствии одного из видов страхования ставка на 3% выше.
Дельта Кредит предлагает программу «Назначь свою страховку», которая распространяется на все ипотечные продукты этого банка. Без личного страхования стандартная процентная ставка по кредиту увеличивается на 3,5%, без титульного — на 3%. В Росбанке отказ от личного страхования обойдется в 5,5%, отказ от титульного – в 1,5% годовых. И в обоих банках при отказе от страхования двух рисков надбавки суммируются.
Если учесть, что страхование по каждому из рисков обычно обходится в несколько десятых процента, гораздо выгоднее оформить полис. Даже если вы искренне верите в свою полную неуязвимость.