Процесс идет по нарастающей: результаты второго квартала 2010 года в 1,6 раза превышают показатели первого. Если в прошлом обзоре (см. «КВ» от 5 мая) речь шла об оживлении ипотечного рынка после долгой спячки, то теперь впору говорить о его бурном росте. Питательной средой для этого роста стали изменения условий практически всех ипотечных программ и появление на рынке новых участников.
Немного цифр и фактов
По данным Банка России, за первые 5 месяцев 2010 года было выдано ипотечных кредитов на 99 млрд рублей, то есть вдвое больше, чем за тот же период 2009 года. До рекордных показателей 2008 года еще далеко, но динамика радует и зачастую даже удивляет. Когда в начале нынешнего года было объявлено о выделении 150 млрд рублей государственных средств для рефинансирования ипотеки через Внешэкономбанк (ВЭБ), никто и подумать не мог, что средства эти будут полностью освоены. Однако к началу августа уже было принято заявок на 130,5 млрд, и на оставшуюся сумму тоже нашлись желающие.
На этом фоне показатели Омской области (рост в 2,5 раза числа зарегистрированных договоров ипотеки и в 2,9 раза – объема ипотечных кредитов) выглядят вполне достойно. Тем не менее наш регион не входит в число лидеров по объему выданных кредитов. Возможно, потому, что занимает 13-е место в России по величине просроченных ипотечных кредитов в рублях (данные на 1 июня 2010 года).
Наши соседи-новосибирцы на 5-м месте в России по выдаче, что совсем не удивительно: у них ипотечные сделки составляют более трети всех сделок с недвижимостью (11 645 за полгода), тогда как у нас – только 11,4% (1 854). А все дело в том, что с февраля 2009 года в Новосибирской области действует региональная программа, в рамках которой можно получить компенсацию: единожды – до 300 тыс. руб. на уплату первого взноса по кредиту и ежемесячно – части выплачиваемых процентов из расчета 8% годовых. Правда, и по объему просрочки Новосибирск на 7-м месте.
А вот по объему кредитов, рефинансированных АИЖК, наша область занимает почетное 7-е место. В последнее время число кредитующих по стандартам АИЖК увеличилось. К традиционным партнерам – Омской региональной ипотечной корпорации (ОРИК), Мираф-Банку, Омск-Банку и другим присоединились филиалы сначала ГЕНБАНКА, а затем МДМ Банка и Собинбанка. Правда, новые участники придерживаются стандартов не во всем: ставки по кредитам у них выше.
СКБ-банк вышел на рынок с программой экспресс-ипотеки, которая называется «12-12-12»: кредит выдается на 12 лет, первоначальный взнос составляет 12% от стоимости объекта, а процентная ставка в первый год равна 12% годовых. Правда, на второй год ставка увеличивается до 13%, а с третьего года составляет 14% годовых.
В отличие от обычного потребительского экспресс-кредита, экспресс-ипотека предполагает наличие и полного пакета документов, и залога по кредиту в виде приобретаемого жилья: комнаты, квартиры или коттеджа. Но документы потребуются только после того, как будет одобрена предварительная заявка, которую можно подать и через Интернет. По условиям программы страховать титул и даже объект ипотеки не обязательно. А вот при отказе от страхования жизни и трудоспособности ставка возрастает до 17,5% годовых.
Ставки падают, но не для всех
За последние 3 месяца ипотечный рынок изменился кардинально: появились новые участники, новые программы, а условия прежних стали существенно привлекательнее. Некоторые банки успели изменить свои программы по 2-3 раза кряду. Первое, что бросается в глаза, – массовое снижение процентных ставок, причем в большей степени снижается верхняя граница. В Банке Москвы вообще для всех валют минимальные ставки остались теми же, а максимальные – снизились. Банк Сибирь точно так же поступил со ставками в иностранных валютах, а ставки в рублях снизил на 1-5%.
Стоит заметить, что в таблице приведены ставки, которые действуют лишь в стандартной ситуации: заемщик является наемным работником, свои доходы может подтвердить справкой 2-НДФЛ, не имеет отрицательной кредитной истории, готов заключить договор комплексного страхования. В ситуации нестандартной банки либо повышают ставки, либо просто отказываются кредитовать.
К примеру, по программе АИЖК кредит на индивидуальный дом обойдется на 2,3-2,75% дороже, чем на квартиру, а в Банке Сибирь – на 0,25%.
Не все готовы иметь дело с частными предпринимателями. Некоторые так прямо и пишут в разделе «Требования к заемщику». Видимо, до сих пор никто из предпринимателей не пытался отстоять свои права в суде. А вот тех, кто не желает страховать себя или квартиру, оказалось более чем достаточно. Суды нередко становятся на их сторону, считая требование застраховать объект ипотеки и/или жизнь и здоровье заемщика «навязанной услугой». Поэтому сейчас практически все банки делают оговорку: ставки при условии комплексного страхования. Не хотите страховать – получите другую ставку. К примеру, в Банке Москвы за отказ от любого из трех видов страхования ставка вырастет на 3% годовых.
Некоторые (например, ОТП Банк и Райффайзенбанк) даже выделили этот случай в отдельную программу. Если заемщик первого из этих банков отказывается от личного страхования и страхования титула, любая ставка для него увеличивается на 5% годовых, во втором – на 3%.
А в банке Жилфинанс по всем программам АИЖК в случае отказа от всех видов страхования процентная ставка перестает зависеть от размера первого взноса и становится равной 14% годовых. Одновременно комиссия за предоставление кредита снижается с 2,5-3% до 1%.
Зато если заемщик – давний клиент банка, имеет положительную кредитную историю или отличился иным образом, ему предложат бонус. Чаще всего это снижение ставки, но бывают и другие варианты. Скажем, в Райффайзенбанке кредит особым клиентам стоит на 0,5% дешевле, а в Сбербанке – на 1,5%.
Единственное исключение из общего правила – стандартная программа АИЖК, предполагающая выдачу кредитов на покупку квартиры либо дома на вторичном рынке. В прошлом обзоре, где приводились данные по состоянию на 28 апреля, в качестве минимальной по этой программе значилась ставка 9,35% годовых. Но 30 апреля она была снижена до 9,31%, а с 1 июня стала еще ниже – 9,28%. Однако уже с 1 июля минимум поднялся до 11,5% годовых. При том что в рамках программы «Новостройка» того же АИЖК 11% годовых – МАКСИМАЛЬНАЯ ставка.
Эта трудная первичка
Судя по всему, такое соотношение ставок далеко не случайно. Руководители АИЖК в своих выступлениях не раз подчеркивали, что сейчас главное направление его деятельности – выкуп кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке. Была даже разработана специальная программа стимулирования кредитования застройщиков, возводящих жилье эконом-класса, и физических лиц, приобретающих у них это жилье.
Реализуя программу «Стимул», АИЖК к июлю 2010 года заключило 36 соглашений с финансовыми группами и отдельными банками о фондировании проектов строительства жилья на общую сумму более 9 млрд рублей. До конца года планируется освоить 40 млрд. Омский партнер группы ГПБ (которая первой подписала договор с АИЖК), ЗАО «Омск Регион Ипотека», планирует в ближайшее время запустить соответствующий продукт.
А банк ВТБ 24 с 1 июня уже выдает кредиты на первичку по правилам, установленным ВЭБом. Условия программы «Ипотека с государственной поддержкой» очень льготные, но есть существенные ограничения: продавцом квартиры может быть только юридическое лицо, а строительство дома на момент выдачи кредита должно быть завершено. Аналогичные требования предъявляет и АИЖК к получателям кредита «Новостройка», только оно готово рассмотреть также объекты строительства, которые будут завершены до конца текущего года.
Вообще желающих предоставлять омичам кредиты на покупку квартир в новых домах стало больше. По программе АИЖК «Новостройка» сегодня готовы работать не только Мираф-Банк и Омск-Банк, но и ОРИК, и филиал банка Жилфинанс. Свои программы кредитования новостроек имеют ВТБ 24, Газпромбанк, Сбербанк, Связь-Банк, ТрансКредит Банк. Но у них у всех есть какое-нибудь достаточно серьезное ограничение.
Например, покупка квартир только в тех домах, которые строятся на кредиты банка («Ипотека+» от Сбербанка).
Другой вариант — «Комбинированный» кредит от ГПБ-Ипотеки, который предоставляется под залог существующего жилья, однако заемщику все равно потребуется внести как минимум 15% стоимости квартиры деньгами. Если старая квартира дешевле новой, размер первого взноса увеличится. Но зато использование комбинированного залога дает возможность не предъявлять никаких специальных требований к новой квартире, застройщику или продавцу.
Но в большинстве случаев банки используют обтекаемый термин «аккредитация объекта» (или застройщика), не уточняя предъявляемых к ним требований. Хотя интуитивно всем понятно: банк просто хочет быть уверен, что дом будет построен в положенное время и с должным качеством. А пока такой уверенности нет, выдавать кредиты на покупку строящихся квартир будут только с большими оговорками.
С другой стороны, далеко не все желающие могут найти в новых домах такую квартиру, которая им подошла бы по размеру (а значит, стоимости) и потребительским качествам. Влет уходят квартиры скромных размеров и удачных планировок, сдающиеся хотя бы с установленными окнами, трубами и аккуратно подготовленными под чистовую отделку стенами. И годами ждут своих хозяев квартиры, которые не могут похвастаться ничем, кроме огромных размеров.
Хотелось бы надеяться, что повышение платежеспособного спроса за счет более доступной ипотеки заставит строителей на этот раз пересмотреть свою позицию: не повышать цены (мол, все и так разберут), а постараться угодить будущим жильцам.
Если у вас нет запасов…
…то есть приличной суммы, которую можно использовать в качестве первого взноса за квартиру, кредит вам не дадут — как это и было прежде. Тем не менее ситуация упростилась и в этом отношении: многие банки снизили требования к размеру взноса. Видимо, их перестала пугать перспектива резкого обесценивания квартир. А может, они просто стали больше доверять оценщикам.
Если совсем недавно размер первого взноса менее 30% был экзотикой, сейчас самый распространенный вариант – 20%, но можно найти варианты, даже имея всего 15%, а то и 10% необходимой суммы. Правда, Банк Москвы снизил минимальный размер первого взноса «условно»: если тот составит менее 30%, ставка по кредиту будет на 0,5 процентных пункта выше, чем в таблице.
В банке ВТБ 24 придумали свой собственный выход из положения, когда у человека нет больших накоплений. С 1 июля там можно получить кредит, имея лишь 10% стоимости квартиры. Для этого заемщику надо дополнительно застраховать свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита. Страхование оформляется на недостающую сумму — разницу между базовым размером первоначального взноса и фактическим взносом заемщика. (Ставки в рублях при взносе от 20% остались прежними, от 10% — 14,35-15,35%, в валюте – 10,1-12,1%).
Программы АИЖК и Райффайзенбанка предполагают повышенный первый взнос для индивидуальных домов, Газпромбанка – для жилья за городом. А Банк Интеза, в отличие от абсолютного большинства, повышает не ставку, а требования к первоначальному взносу и в других нестандартных ситуациях. При покупке квартиры на вторичном рынке Москвы, Санкт-Петербурга или соответствующих областей минимальный взнос по кредиту в рублях равен 20%, в любом другом месте – уже 30%. Другая валюта – плюс 10%, при покупке загородной недвижимости или таунхауса с землей – еще на 10% выше.
Что радует
Некоторые банки полностью отказались от комиссий, другие снизили размеры дополнительных платежей, третьи увеличили предельно возможные суммы кредитов. Хотя, конечно, реальная сумма будет определяться платежеспособностью заемщика/созаемщиков. Вкусные изюминки есть во многих программах – надо только их поискать.
Скажем, в графе «Ставка» у Газпромбанка не опечатка – по кредиту «Юбилейный» ставка и до регистрации ипотеки такая же, как после. Примсоцбанк и ГПБ-Ипотека охотно кредитуют индивидуальных предпринимателей. Сбербанк традиционно предлагает льготные условия для молодых семей, а УРАЛСИБ – для владельцев зарплатных карт и тех, кто пользовался другими продуктами банка.
Но более всего радует то, что отмечают во многих банках: неуклонный рост спроса на ипотеку и при этом, как ни странно, снижение процента отказов. Сотрудники ОРИК, например, подчеркнули: такой низкой доли отклоненных заявок не было еще никогда! Видимо, народ наш все же становится мудрее и осторожнее.