Одно из самых ярких выступлений на форуме «Кадастровая оценка погубит бизнес» сделала заместитель директора Центра правовой поддержки бизнеса Светлана ПОМОРОВА, которая представила кадастровую оценку ряда объектов с одинаковым функционалом, но почему-то оцененных по-разному. Особое возмущение собравшихся вызвал пример с санаторием «Рассвет» и профилакторием «Русь», расположенными рядом друг с другом, но различающихся в оценке земли в разы. Максим ДУБОВСКИЙ встретился со Светланой Владимировной и задал ей ряд вопросов.
— Какие ошибки оценщики допускают чаще всего?
— Залогом правильного проведения кадастровой оценки является обоснованное отнесенение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования. Если вид определен неверно, то и кадастровая стоимость определена неверно, что, как правило, приводит к увеличению налогового бремени для собственников земельных участков.
— От неправильной кадастровой оценки страдают только юридические лица или трудности возникают и у физических?
— В этом году проблемой, которая коснется многих людей, станет налог за земельные участки под жилыми домами, в которых расположены торгово-офисные и иные нежилые помещения. Участки, которые отнесены к общественно-деловым целям, имеют высокую кадастровую стоимость. Из-за того что жилой дом отнесен не к той категории, пострадают люди: им будет начисляться земельный налог исходя из того, что они являются владельцами коммерческой недвижимости, а не жилой квартиры.
— Вы сказали, что омичи участвовали в 300 судебных разбирательствах по кадастровой оценке, нет ли статистики, как часто предпринимателям удается отстоять свои права?
— К сожалению, такой статистики нет, но прослеживается интересная тенденция: в 2008 году многие предприниматели инициировали судебные процессы, многие выигрывали суды. В 2009-2010 годах судебная практика изменилась: сейчас землепользователи редко выигрывают процессы. К тому же вынесенные в пользу предпринимателей судебные решения государственными органами трактуются весьма творчески. Как пример: предприниматели судились с Управлением Роснедвижимости по Омской области по поводу неправильного отнесения их земельных участков к тому или иному виду разрешенного использования. Суд вынес решение признать действия госоргана незаконными, исключить из кадастра недостоверные сведения о кадастровой стоимости, рассчитанной из неверного вида. Роснедвижимость, якобы выполняя решение суда, применила хитрую схему: сведения из реестра исключали и в этот же день включали вновь те же самые сведения. В судебном порядке такое исполнение решения суда было признано незаконным. Недостоверные сведения все же были исключены. Однако теперь налоговый орган приходит и говорит: «Ну и что, что сведения признаны судом незаконными, ну и что, что в кадастре их нет, а в постановлении правительства Омской области они есть, берите из постановления».
— Светлана Владимировна, так почему же кадастровая стоимость земельного участка отличается от рыночной?
— Этого никто объяснить не может. Когда антимонопольный орган возбудил свое знаменитое дело о кадастре, с большим трудом удалось получить формулы, по которым оценщик — ФКЦ «Земля» — проводил расчет кадастровой стоимости земельных участков. Когда эксперты подставили в формулу полученные официальным путем значения факторов стоимости, то результаты получились в 35 раз меньше, чем у оценщиков. С этими вопросами предприниматели вновь пошли в суд, заявив о наличии кадастровой ошибки. Сначала государственные органы не могли ничего сказать, затем стали объяснять разницу тем, что стоимость участка можно рассчитывать только с помощью специальной программы. Впоследствии они придумали какое-то особенное правило, законность применения которого доказать так никто и не смог.
Объект Адрес Собственник Площадь участка (кв.м) Кадастровая стоимость (в рублях) Удельный показатель кадастровой стоимости (руб./м?)
Санаторий «Рассвет» Правый берег Иртыша, 153 а ООО «Сибриелтинвест» 23 282 9609179,86 412,73
Профилакторий «Русь» Пр. Мира, 11/1 Омская область, постоянное пользование — ГУЗО «Медико-санитарная часть № 10» 23 350 290 001 396 12 419,76
Т/К «Казачья слобода» ул. Маршала Жукова, 70-А? 13 256 85 705 342,39 6 465,40
Т/К «Континент» ул. 70 лет Октября,25 корп.1 52 391 203 406 485,77 3882,47
Жилой дом + Т/К «Омич и К» ул. Профинтерна, 10 МО город Омск 3 884 62 065 426,68 15 979,77
КДЦ «Кристалл» — пристройка пр. Мира 19 ООО «Музыка и кино» 3 796 17 368 560 4 575,49
Т/К «Триумф» ул. Березовского, 19? 57 366 437 811 001,74 7 631,89
Т/К «Флагман» ул. Фрунзе, 93? 7 747 136 322 951,89 17 596,87
Ресторан «Сенкевич» ул. Съездовская, 1 ООО «МК-Девелопмент» 2 129 17 244 261 8 099,7
Т/К «Омич и К», ресторан «Дали» ул. Куйбышева, 132 Магазин № 108 3 884 62 065 426,68 15 979,77
Гостиница «Маяк» ул. Лермонтова, 2 ООО «Маяк» 16 264 21 774 731,12 1 338,83
Гостиница «Иртыш» ул. Кр. Путь, 155-1 МО город Омск 14 348 90 749 091,28 6324,86