Был так доволен, что продал "Магистраль" и уехал в Сочи

Дискуссионный клуб «Успешное управление торговыми комплексами» прошел 27 января в рамках саммита по недвижимости, организованного Гильдией управляющих и девелоперов. По мнению модератора мероприятия, директора ООО «Новые торговые форматы — девелопмент» Дмитрия САПУНОВА, Омск за последние годы сделал большой количественный скачок в развитии торговых комплексов. «Но в этой сфере количество не переходит в качество. — так открыл дискуссию САПУНОВ.

Миллионникитеряют популярность
По словам вице-президента НП «Гильдия управляющих и девелоперов», директора GVA Sawyer по Санкт-Петербургу и Северо-Западному федеральному округу Николая ВЕЧЕРА, основная активность девелоперов сегодня сосредоточена не в городах-миллионниках, как было до кризиса, а в небольших городах – до 500 тысяч жителей. Тенденции в России при выборе торговых площадей, по его словам, учет организации транспортных потоков, четкая концепция, отказ от имиджевых бутиков в пользу магазинов, способных дать высокую посещаемость, а также предпочтение уже работающим объектам с устойчивым набором арендаторов и высокой заполненностью.

— Российский рынок информационно непрозрачный, и мы чаще всего не знаем реальных арендных ставок. Сейчас рынок переходит к процентной арендной ставке, как более выгодной для арендаторов. Ставка определяется в размере 2- 4% от оборота или 8-15% от оборота в зависимости от типа арендатора, — рассказал Николай Флореанович. Формируя концепцию ТЦ, нужно также, по словам ВЕЧЕРА, учитывать ряд современных тенденций. Это рост покупательной способности и роли развлекательной составляющей в ТЦ, специализация строящихся торговых центров и ребрендинг уже работающих, мультиформатность, стремление к международным стандартам и другие факторы. «Приятно, что Омск идет в русле общих тенденций», — заметил САПУНОВ. На это Николай ВЕЧЕР среагировал моментально: «Не нужно комплексовать по поводу того, что у вас что-то развивается не так. Серьезная проблема регионов – комплексы по поводу своей мнимой неполноценности. Я с этим часто встречался в разных городах. В Омске есть все, поверьте мне».

Из сотни не удовлетворены лишь 14%

Свой взгляд на управление и эксплуатацию торгового центра представил и генеральный директор NAI Becar Давид ГОДШО. Он назвал ряд способов сократить затраты предприятия. По его мнению, оптимизировать можно что угодно – фонд заработной платы, налогообложение, субподрядные работы, цены на расходные материалы. Но нужно избегать частых ошибок – бездумного сокращения персонала (сокращения по формальному признаку, увольнения менеджеров), отсутствия инвестиций на оптимизацию, отказа от услуг управляющих компаний, демпинга. «В итоге все зависит от того, какую именно оптимизацию готовы принять ваши арендаторы. Если они не готовы что-либо принять – забудьте об этом», — заключил Давид. По его мнению, должна действовать стратегия по удержанию арендаторов, и самое важное здесь – находиться в постоянной коммуникации с ними: «Согласно опросам из сотни уходящих из торговых комплексов арендаторов только 14 не удовлетворены условиями, а 63 из 100 отмечают, что почувствовали безразличие со стороны владельцев ТЦ. И лишь 4% арендаторов, перед тем как съехать, будут жаловаться». Как заверил аудиторию Давид ГОДШО, нужно делать арендаторам маленькие знаки внимания — предоставлять скидки при перезаключении договора аренды, поздравлять с праздниками и приглашать к участию в общих мероприятиях.

«Фестиваль» и «Магистраль»
Исполнительный директор ООО «Региональный центр оценки «МИЭЛЬ», директор департамента коммерческой недвижимости холдинга «Миэль» Александр СТУКОВ. Он рассказал участникам дискуссии о двух примерах из собственной практики брокериджа. Это управление площадями в торговых комплексах на Левом берегу — “Фестиваль” и “Магистраль”. Причем требования собственников были разными – в “Фестивале” предприятие СТУКОВА попросили эффективно насытить комплекс арендаторами, а в “Магистрали” продать площади. В «Фестивале» брокерам пришось делать реконцепцию, а в «Магистрали» — и вовсе формировать с нуля. «В «Фестивале» по нашей рекомендации в два раза увеличили парковку, а в «Магистрали» изменили расположение лестниц, оптимизировав торговое пространство. В итоге по «Фестивалю» мы свою работу по набору арендаторов оцениваем на три-четыре балла, а по «Магистрали» однозначно на пять — все площади были проданы, а собственник рекомендовал нас всем своим знакомым, благополучно реализовал бизнес и уехал в Сочи», — заключил СТУКОВ.