АИЖК опять изменило условия ипотечных программ

Второй раз с начала нынешнего года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) внесло существенные изменения в условия рефинансирования кредитов, предоставляемых его партнерами. Как и прежде, процентная ставка по кредиту для каждого заемщика рассчитывается индивидуально, но при этом правила ее расчета усложнились. Одновременно общий уровень ставок заметно снизился: если с 1 февраля 2011 года стоимость «Стандартного ипотечного кредита» на покупку квартиры составляла 11,5-12,5% годовых, то с 1 июля минимальная ставка равна 8,9% годовых.
Что осталось прежним
Постоянные читатели «КВ» привыкли к тому, что каждый обзор, посвященный тем или иным банковским продуктам, непременно включает в себя сводную таблицу с их основными параметрами. Для ипотечных кредитов это минимальная и максимальная сумма, предельный срок кредитования, взимаемые банком комиссии, условия досрочного гашения и, разумеется, процентные ставки. К сожалению, на этот раз построить таблицу не удалось. Просто потому, что новые правила расчета ставок включают слишком много параметров и адекватно отобразить их все с помощью одной плоской таблицы невозможно – тут нужен целый набор таких таблиц или одна, но трехмерная (изобразить которую на листе бумаги проблематично).
По правилам, действующим с 1 февраля, для каждого региона России установлены максимальные значения суммы кредита в зависимости от соотношения кредит/залог. В Омске для вторичного рынка они колеблются от 1,5 млн руб. при размере кредита более 70% от стоимости приобретаемого жилья до 3 млн руб., если кредит не превышает 50% от стоимости залога. Для новостроек вилка несколько иная: от 1,75 до 3 млн руб.
Процентные ставки в рамках программ АИЖК тоже зависят от величины первоначального взноса за жилье. Причем АИЖК определяет лишь значения ставки рефинансирования – той, по которой агентство готово выкупить конкретный ипотечный кредит у своего партнера — банка или регионального оператора. Ставки для заемщиков, равно как и другие параметры кредитов, партнеры (первичные кредиторы) вольны устанавливать самостоятельно. Многие из них так и поступили: слегка повысили уровень ставок, изменили предельные значения суммы или срока кредитования (скажем, 20 лет вместо стандартных 30).
Все эти принципы сохранились и после 1 июля. И набор программ тот же:
«Стандартный ипотечный кредит» — на покупку квартиры либо дома на первичном либо вторичном рынке;
«Новостройка» — на жилье эконом-класса, строящееся с оформлением договоров долевого участия в соответствии с Законом № 214-ФЗ или сданное в эксплуатацию не ранее 2007 года, приобретаемое у юридического лица;
«Малоэтажное жилье» — на покупку квартиры, дома с земельным участком, построенного по типовому проекту подрядной организацией, или земельного участка для жилищного строительства;
«Материнский капитал» — позволяет использовать средства материнского (семейного) капитала (МСК) для внесения части первоначального взноса; в сумме МСК и собственные средства заемщика должны составить не менее 30% стоимости жилья;
«Переменная ставка» — на покупку квартиры на первичном (в том числе в строящемся доме) или вторичном рынке; ставка привязана к ставке рефинансирования ЦБ РФ;
«Военная ипотека» — специальная программа для военнослужащих.
Новые правила и исключения из них
Ранее в случае покупки индивидуального дома ставка зависела в том числе и от суммы кредита (до 1,5 млн руб. или свыше) и была выше, чем при покупке квартиры. С 1 июля условия кредитования для квартир и домов одинаковы, но теперь процентные ставки по кредитам зависят еще и от срока кредитования, а также от соотношения размера кредита и максимальной суммы, закрепленной в стандартах выдачи для соответствующего региона.
К примеру, «Стандартный ипотечный кредит» с минимальной ставкой 8,9% годовых можно получить на срок до 5 лет при первоначальном взносе от 50% стоимости жилья и сумме кредита (займа), не превышающей 50% от регионального максимума. (Который в свою очередь зависит от соотношения кредит/залог!) Если взять такую же сумму и с тем же взносом, но на срок от 15 до 30 лет, ставка будет равна 10,7% годовых. При той же сумме, сроке до 5 лет и минимальном первоначальном взносе (10-19% от стоимости жилья) ставка составит 10,5% годовых. А в случае максимального срока кредитования и минимального первого взноса она возрастет до 11,2% годовых.
Соответственно, ставки растут и в том случае, когда сумма кредита приближается к региональному максимуму. При сумме кредита (займа) более 50% и не превышающей 75% от максимальной суммы для данного региона в случае первоначального взноса от 50% стоимости квартиры или дома ставка составит от 8,9 до 10,8% годовых в зависимости от срока. Кредит такого же размера, но при взносе менее 20% стоимости жилья обойдется в 10,7-11,4% годовых.
Если сумма кредита окажется более 75%, но не выше 100% регионального максимума, ставки будут еще выше – вплоть до 11,6% годовых. Но и это – не предел! Дороже всего будет стоить кредит в том случае, если его размер превысит 125% (но не более 150%) регионального максимума: от 10,7% годовых при сроке до 5 лет и первоначальном взносе от 50% стоимости жилья до 12,7% при сроке свыше 15 лет и взносе 10-19%.
(Прошу прощения у читателей за словосочетание «150% максимума», но это не я придумала – так написано в стандартах АИЖК!)
Для кредитов по программе «Новостройка» ставки ниже: от 7,9 до 11% годовых. Градация та же, что и в случае «Стандартного». При этом неважно, идет ли речь о квартире в многоэтажном доме или малоэтажном объекте: ставки зависят только от того, можно ли отнести это жилье к новостройкам или нет.
Стоимость продукта «Переменная ставка» с 1 июля 2011 года составляет для объектов первичного рынка 8,25-10,50%, а для объектов вторичного — 8,40-12,20%. Новые ставки по программе «Материнский капитал» установлены в размере 7,65-10,75% годовых для первичного рынка и 8,65-12,45% годовых для вторичного рынка жилья.
Все приведенные выше ставки действуют при наличии комплексного страхования. Если заемщик решит, что достаточно застраховать только объект ипотеки, но не свою жизнь и здоровье, все ставки окажутся выше на 0,7 п.п. При первоначальном взносе менее 30% от стоимости приобретаемого объекта обязательным является и страхование ответственности — на сумму разницы между реальным размером взноса и теми самыми 30% от стоимости жилья.
И еще один существенный момент: максимальный срок кредита составляет 30 лет, но выплатить всю сумму необходимо до того, как исполнится 65 лет самому старшему из созаемщиков. Всего созаемщиков может быть не более трех (по программе «Материнский капитал» – не более четырех). При этом сумма ежемесячного платежа не может превышать 45% (для «Переменной ставки» – 35%) ежемесячного совокупного дохода всех заемщиков, участвующих в кредитной сделке.
А теперь – об исключениях из общего правила. По программам «Новостройка» и «Малоэтажное жилье» процентная ставка может быть снижена за счет специальных вычетов:
на 0,5% — если стоимость одного кв. метра общей площади приобретаемого жилья не превышает средней по региону (для Омска — 27 500 руб.);
на 0,25% — если первоначальный взнос производится за счет средств материнского (семейного) капитала;
на 0,25% — для участников подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы;
на 0,25% — для участников подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством»;
на 0,25% — если предметом ипотеки является жилье, приобретенное в рамках программы «Стимул». (В Омске есть два таких объекта в микрорайоне № 5, застройщик — Завод Сибгазстройдеталь ОАО. Проектная дата их ввода в эксплуатацию – 31 декабря 2011 года).
При этом для счастливчиков, относящихся сразу к нескольким из перечисленных категорий, положенные им вычеты суммируются. Таким образом, сегодня вполне можно получить ипотечный кредит по ставке ниже ставки рефинансирования ЦБ РФ (8,25%).
Омские участники программы
Состав партнеров АИЖК, предлагающих омичам кредиты по стандартам агентства, постоянно меняется. Меняется и набор предлагаемых ими продуктов. На сегодня Банк Жилфинанс предлагает в Омске все программы АИЖК, кроме «Материнского капитала». Омская региональная ипотечная корпорация (ОРИК) работает по программам «Стандарт», «Новостройка», «Материнский капитал», «Малоэтажное жилье» («Свой дом»).
Омские подразделения трех банков имеют в своей линейке по три продукта АИЖК, но в разных сочетаниях: у ГЕНБАНКА это «Стандарт», «Переменная ставка» и «Новостройка»; у Примсоцбанка – «Стандарт», «Военная ипотека» и «Материнский капитал»; у Ханты-Мансийского Банка — «Стандарт», «Новостройка» и «Малоэтажное жилье».
С программами «Стандарт» и «Новостройка» работают также филиал МДМ Банка, Мираф-Банк и Плюс Банк. Разумеется, у каждого из этих и остальных вышеупомянутых банков существуют собственные требования к объектам, которые они готовы принять в качестве обеспечения по кредиту. Все эти детали лучше уточнить непосредственно в банке.
МОСОБЛБАНК предлагает «Стандартный ипотечный» (Новоселье-АИЖК) и военную ипотеку. А все остальные кредитуют в рамках стандартной ипотечной программы и, как правило, приобретение только вторичного жилья. Но это и не удивительно: по оценке сотрудников разных банков, кредиты на вторичное жилье составляют порядка 80% всего ипотечного портфеля.
Кроме того, в настоящий момент все партнеры АИЖК разделились примерно на две равные части. Одни (ГЕНБАНК, Банк Жилфинанс, Мираф-Банк, ОРИК, Плюс Банк, Примсоцбанк, Стройкредит) уже перешли на новые условия заключения договоров, введенные с 1 июля. Другие (МБРР, МДМ Банк, МОСОБЛБАНК, ОТКРЫТИЕ (бывший Свердловский Губернский), Собинбанк, СтарБанк, Ханты-Мансийский Банк) пока что пользуются старыми.
Дело в том, что до 29 августа будет длиться «переходный период», в течение которого АИЖК готово выкупать кредиты у своих партнеров на прежних условиях. Возможно, ближе к этому сроку условия предоставления изменятся и в этих банках. Иначе им будет, мягко говоря, сложновато конкурировать с участниками рынка, которые предлагают те же продукты, но гораздо дешевле.