Тринадцатого октября министр имущественных отношений Омской области Александр СТЕРЛЯГОВ рассказал на пресс-конференции о новых результатах кадастровой оценки земель. В настоящее время эти сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости, и, по информации Кадастровой палаты по Омской области, эта работа должна быть завершена до 10 ноября. «КВ» представляют наиболее интересные фрагменты пресс-конференции.
О старой оценке
Действующая кадастровая оценка была выполнена в 2007 году, заказчиком выступала мэрия города Омска. И она небезуспешно оспаривалась в судах, так как стоимость некоторых земельных участков возросла до 8 раз. О последствиях мы в то время предупреждали и городской совет, и мэрию, и был только один вариант решения этого вопроса – отрегулировать ставку земельного налога начиная с 2008 года. Мы в свое время получили гарантийное письмо от мэра города, что это будет сделано. Однако после утверждения результатов все ставки остались прежними и в большинстве своем предельными.
В 2008 году городской бюджет дополнительно получил 823 млн рублей, это на 70% земельного налога больше, чем в 2007 году. Наверное, возник вопрос, как же отказываться от таких денег, поэтому все осталось по-прежнему. Бизнес отреагировал по-своему – с каждым годом росла недоимка по земельному налогу. 13% бизнеса в прошлом году вообще не платило земельный налог. В текущем году недоимка земельного налога выросла на 94 млн рублей.
О новшествах
26 сентября мной подписан приказ минимущества об утверждении результатов новой кадастровой оценки. Она проводилась в отношении 520 тысяч 423 участков. Сам приказ вступает в силу с 1 января 2012 года. Оценка проводилась уже по новым правилам, работа велась в течение 150 дней и носила открытый характер. Мы привлекли к индивидуальной оценке земель разные оценочные компании – по закону можно проводить не только массовую оценку, но и индивидуальную. Эту работу мог заказать, кто желал из собственников и землепользователей, и она приобщалась к отчету. Всего было сделано 637 индивидуальных оценок участков. Все они получили положительное заключение.
Начиная с текущего года появилась новая 17-я группа разрешенного использования земель. В ее состав вошли участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения, социального обеспечения, физкультуры и спорта, искусства, культуры, религии. Ранее они были в коммерческой группе и по ним были высокие ставки земельного налога.
В случае несогласия с установленной кадастровой оценкой землепользователи могут самостоятельно определить рыночную стоимость земельного участка и через процедуру досудебного оспаривания установить ее для своего участка. С ноября на постоянной основе приступит к работе соответствующая комиссия.
О результатах
Полученная кадастровая оценка максимально приближена к рыночной стоимости земельных участков по результатам второго полугодия 2010 года. По отдельным видам из 17 видов разрешенного использования действующая цена сократилась. Но по ряду категорий она немного выросла. По городу Омску в основном примерно в два раза сократилась цена под объектами торговли, рекреации, социальными объектами, производственными и промышленными, а также под гостиницами и офисными зданиями. Это связано с изменением методических подходов, ситуацией на рынке и не очень качественной предыдущей оценкой.
Незначительное повышение стоимости наблюдается по земельным участкам под многоэтажной застройкой, гаражами, автостоянками, дачными и садовыми участками. Средний удельный показатель кадастровой цены участков под многоэтажной застройкой был 3 578 рублей за кв. метр, а с 1 января будет 3 972 рубля. Под гаражами был 2 963 рубля за кв. метр, будет 2 997 рублей. Если при площади гаража 29 кв. метров в 2007 году владелец платил земельный налог 257 рублей в год, то сейчас будет платить 260 рублей. По дачным и садовым участкам со 145 рублей цена выросла до 160 рублей, и сейчас при участке в шесть соток земельный налог будет составлять 96 рублей.
О резервах для города
По новой оценке количество участков выросло на 15 877 штук, это примерно 11%. А вся суммарная площадь земельных участков, которая находится в кадастре, сократилась на 4,7 тысячи гектаров — на 11,5%. Это была так называемая надутая налоговая база. Это результат некачественного внесения информации в кадастр и инвентаризации земли, которыми должен заниматься муниципалитет. Сегодня говорят, что город теряет налоги – но их никто никогда и не собирал.
В целом суммарное снижение кадастровой оценки по сравнению с 2007 годом произошло чуть менее чем в два раза. Но у нас выявилось сумасшедшее количество резервов. Раньше работа, к сожалению, строилась на крупных налогоплательщиках, но нужно работать со всеми землепользователями. Сейчас около 20 тысяч земельных участков нет ни в одной налоговой базе. Их не существует, и никто никуда ничего не платит. А с 1 января по новой базе выявлено 31,5 тысячи таких земельных участков, это 22% от всех участков. Их нет ни в базе налоговой инспекции, ни в аренде у федеральных, областных или муниципальных органов, ни в казне. Надо разбираться, что это за участки. Всего около 30% земли на территории города не внесено в земельный кадастр. В основном это перспективные муниципальные земли.
Кроме того, 942 сформированных муниципальных участка – почти 6 тысяч гектаров находятся в муниципальной казне. И земельный налог на них не начисляется. Но этой землей пользуются конкретные муниципальные учреждения и предприятия. Это очень большая цифра, потому что у нас ГУЗР работает с объемами примерно в 2 тысячи гектаров земли в аренде и собирает в год 600 млн рублей арендной платы. По имуществу такая же ситуация – 88% его тоже находится в казне, то есть налог на имущество также не платится. Однако муниципальная казна существует для временного нахождения участков, когда они готовятся к приватизации или передаются с одного уровня власти на другой. Если они находятся там постоянно – это специально спланированная акция для уклонения от уплаты налогов.
Помимо прочего, нужно вовлекать в налогообложение участки под многоквартирными домами. На территории города около 19 тысяч многоквартирных домов, участки сформированы чуть более чем под пятью тысячами жилых домов, но в налоговой базе нет ни одного. Надо работать с ТСЖ, собственниками жилья – это очень кропотливая работа. Поэтому, по нашим расчетам, если все это учитывать, земельный налог не сократится, а даже вырастет.
О земельном налоге
В 2007 году – по кадастровой оценке 2001 года – земельный налог по Омску был собран в размере 1 млрд 177 млн рублей. В 2008 году собрано более 2 млрд, рост составил 70%. В 2009 году собрано 2 млрд 69 млн рублей, в 2010 году – 2 млрд 182 млн рублей. В первом полугодии 2011 года результат – 1 млрд 590 млн рублей. Но в этом году были отменены льготы, и все областные учреждения платят земельный налог в городской бюджет и бюджеты районов. В следующем году можно будет собрать почти 3 млрд земельного налога.