Ипотека для домовладельцев

Когда заходит речь об ипотеке, все в первую очередь вспоминают о кредитах на покупку жилья. Но тем, у кого квартира или дом уже есть, ипотека тоже может быть весьма полезна: с ее помощью можно без особых проблем делать любые крупные покупки, усовершенствовать свое жилище или, скажем, совершить путешествие.

Общие правила
Чаще всего банки предпочитают видеть в качестве залога квартиру в многоквартирном доме, принадлежащую заемщику. Если квартира находится в совместной собственности супругов или более широкого круга лиц, они, как правило, становятся созаемщиками. Причем большая часть банков требует, чтобы в квартире никто не был прописан, – именно это обстоятельство чаще всего становится препятствием на пути к желанному кредиту.
К предмету залога предъявляются и другие, вполне логичные требования: недвижимость должна быть пригодна для постоянного проживания, не должна состоять в в списке предполагаемых к сносу, реконструкции, на учете по постановке на капитальный ремонт. Нередко устанавливаются ограничения на возраст дома или процент его износа. Очень сложно или вовсе невозможно заложить квартиру в доме барачного типа или гостинку.
Если объектом является индивидуальный дом, квартира в таунхаусе или отдельно стоящее нежилое здание либо часть такого здания, обязательно оформляется залог и земельного участка (либо права аренды участка), на котором это здание расположено.
Общие требования к заемщикам (ограничения по возрасту, стажу и т.д.) выдвигаются обычно те же самые, которые действуют в данном банке в случае получения жилищного ипотечного кредита. Требования к форме подтверждения дохода могут быть облегченными, а вот условия кредитования, как правило, более строгие: сроки кредитования короче, предоставляемые суммы меньше, а ставки несколько выше, чем при покупке в кредит жилья.
Но эти параметры все равно куда привлекательнее, чем у потребительских кредитов, предоставляемых без обеспечения или под поручительство. Особенно в последнее время, когда некоторые банки стали повышать ставки по «потребам», а кое-кто – потихоньку сворачивать свои программы беззалогового кредитования населения.
Участники зарплатных проектов и добросовестные заемщики могут рассчитывать на скидку от «своего» банка.
Так, Банк Москвы предоставляет скидку в размере 0,65 п.п. сотрудникам зарплатных или корпоративных клиентов банка и в размере 0,5 п.п. – клиентам партнеров (агентств недвижимости, кредитных брокеров). В банке ВТБ24 размер скидки (до 1 п.п.) рассчитывает скоринговая программа, учитывающая ряд параметров.
В МБРР для зарплатных клиентов действуют ставки 13,75-14% в рублях и 11,75-12% в долларах. Для сотрудников корпоративных клиентов — 14,25-14,5% и 12,25-12,5% соответственно. Комиссия тоже зависит от категории клиента. Промсвязьбанк при наличии положительной кредитной истории в банке дает скидку 0,5 п.п., для получающих зарплату в Райффайзенбанке скидка составляет 1 п.п., такая же скидка действует для лояльных заемщиков в РОСГОССТРАХ БАНКе.
Для участников зарплатных проектов Сбербанка ставки равны 12,85% в рублях и 12,05% — в долларах/евро. Для VIP-клиентов и сотрудников корпоративных клиентов Собинбанка действует скидка 0,5 п.п. Такая же скидка предусмотрена для зарплатных клиентов банка УРАЛСИБ, а для действующих или недавних вкладчиков либо заемщиков банка она равна 1 п.п.
В своих рекламных материалах банки предпочитают указывать именно эти ставки – со всеми возможными скидками. В нашей таблице, наоборот, помещены условия, на которые могут рассчитывать клиенты «с улицы» — не имевшие до сих пор отношений с данным банком и, как следствие, не могущие рассчитывать на льготы.
Исключения из правил
Как видно из таблицы, получить кредит под залог квартиры гораздо проще, чем под залог дома. А вот Банку Москвы одной квартиры мало — для получения нецелевого кредита надо заложить 2 объекта: 2 квартиры, квартиру и дачу и т.д. Куда меньше вариантов у тех, кто хотел бы заложить нежилую недвижимость. Причем у каждого банка действуют свои ограничения. Скажем, Примсоцбанк готов принимать в качестве залога офисы, но только расположенные в жилых домах, т.е. бывшие квартиры, переведенные в статус нежилого помещения. Другие банки готовы принимать и офисы в отдельно стоящих зданиях.
РОСГОССТРАХ БАНК может принимать в качестве обеспечения в том числе и земельные участки без строений (земли населенных пунктов или сельхозназначения), но не принимает строения сельскохозяйственного назначения или социально-значимые объекты (например, котельные).
В большинстве случаев условия кредитования не зависят от вида залога, но есть несколько исключений из этого правила. В Банке ЖилФинанс есть две отдельных программы – кредитование под залог квартиры и под залог дома, которые отличаются практически по всем параметрам. Помимо всего прочего, под залог дома могут получить кредит в том числе ИП и владельцы бизнеса.
А в банке «Открытие» для данной категории клиентов есть отдельная программа со ставками 17,75-18,5% годовых. Оба продукта этого банка предлагает также ГЕНБАНК. Единственное отличие в условиях состоит в том, что в подразделениях банка «Открытие» комиссия при выдаче кредита не взимается, а в ГЕНБАНКе она равна 1,95% от предоставляемой суммы, но не менее 20 и не более 150 тыс. руб.
В СтарБанке действуют 3 варианта программы «Звездный ломбард»: под залог квартиры, залог коттеджа или офисного помещения и помещений производственного или торгово-развлекательного назначения, в число которых могут входить магазины, аптеки, пекарни, колбасные цеха, рестораны, парикмахерские и т.д., расположенные в жилых домах и отдельно стоящих капитальных строениях.
В Примсоцбанке есть 2 программы нецелевой ипотеки: собственная и банка «ДельтаКредит». Первая отличается менее строгими требованиями к заемщикам — в частности, позволяет кредитовать ИП и собственников бизнеса (под 18,5% годовых). Ставка 16,5% действует для наемных работников при любой справке о доходах.
В большинстве других случаев «справка по форме банка» тоже принимается, но это приводит к повышению ставки: в банках «ДельтаКредит», «Западный», Росбанке, СтарБанке – на 0,5 процентного пункта (п.п.), в Банке Москвы – на 1 п.п. (см. также таблицу). А в Собинбанке и СтарБанке на 1 п.п. повышаются ставки для ИП и владельцев бизнеса.
В отличие от остальных Сиббизнесбанк адресует свою программу физическим лицам, основным источником доходов которых является коммерческая деятельность. Гашение кредита возможно аннуитетными или дифференцированными платежами – на выбор заемщика. Помимо указанных в таблице объектов, в залог принимаются земельные участки для индивидуального или промышленного строительства, гаражи, дачи с участками и коммерческая недвижимость (офис, склад или иное нежилое помещение).
СтарБанк также принимает как аннуитетные, так и дифференцированные платежи. Причем в этом банке можно получить не только разовый кредит, но и возобновляемую кредитную линию с лимитом задолженности сроком на 3 года. Во втором случае минимальная сумма транша – 100 тыс. руб., комиссия за его предоставление – 1000 руб., выбрать лимит надо за полгода, при этом ежемесячно взимается 0,1% от суммы невыбранного лимита. В первый год гасятся только проценты.
В ТрансКредит Банке тоже возможны разные способы гашения кредита. Причем в случае погашения основной суммы долга в конце срока с ежемесячной уплатой процентов максимальная сумма кредита не превышает 50% от рыночной стоимости залога, а срок кредитования – трех лет. При погашении аннуитетными платежами максимальная сумма может составить до 60% стоимости залога, а срок – до 5 лет. Различные схемы гашения возможны и в Газпромбанке.
Условия программы банка «ДельтаКредит» допускают, что в закладываемой квартире на момент оформления договора залога могут оставаться зарегистрированными родители, супруги и дети заемщиков, кроме несовершеннолетних. Кредит по программе этого банка можно получить в Мираф-Банке и Примсоцбанке, причем в Мираф-Банке он выдается без комиссий, а при досрочном гашении можно внести любую сумму. Примсоцбанк взимает при выдаче комиссию в размере 2% от суммы кредита (но не менее 20 тыс. руб.). Минимальная сумма досрочного гашения – 30 тыс. руб. или 00.
Банк ЖилФинанс, помимо указанной в таблице комиссии за предоставление кредита, взимает 1700 руб. за рассмотрение заявки (кроме клиентов, направленных в банк его партнерами) и 0,5% (7,5-45 тыс. руб.) за обналичивание предоставленных средств. Плата за обналичивание в размере 0,5% предусмотрена и в Росбанке. А Примсоцбанк взимает 0,5% от суммы кредита за перечисление средств внутри банка в другой регион и 0,5-2% (в зависимости от суммы) при перечислении в другой банк.
В описаниях программ других банков о таких комиссиях ничего не говорится, но на всякий случай перед заключением договора стоит поинтересоваться, в какой форме и на каких условиях можно будет получить средства кредита. Например, если средства перечисляются на карту банка, то будет ли взиматься комиссия за обналичивание в банкоматах или офисах банка, банкоматах других кредитных организаций.