Российский ипотечный рынок бьет рекорды

В декабре 2010 года эксперты, опрошенные журналом «Финанс», сошлись во мнении, что «предпосылок для возвращения ипотеки на докризисный уровень в 2011 году пока нет. Но если все макроэкономические показатели останутся в норме, то это произойдет в 2012-м». Они ошиблись: общероссийские рекорды 2008 года и по объему выдачи (655,8 млрд руб.), и по средневзвешенной ставке (12,7% в рублях) уже побиты: по предварительным подсчетам, в 2011 году россиянам было предоставлено более 680 млрд руб. ипотечных кредитов, а средневзвешенная ставка в рублях составила в ноябре рекордные 11,6% годовых.
К сожалению, в Омске за 9 месяцев 2011 года было выдано кредитов только на 5,35 млрд руб., тогда как с 1 января по 1 октября 2008 года – 8,8 млрд руб. Правда, объем накопленного кредитного портфеля сейчас существенно превышает докризисные показатели: 18 млрд руб. к концу 3 квартала против 16,4 млрд руб., достигнутых 3 года назад.

Омский рынок ипотеки, как и во всей России, начал восстанавливаться еще в 2010 году: к исходу третьего квартала результаты девяти месяцев совершенно провального 2009 года были превышены более чем втрое – точнее, в 3,26 раза. Этому способствовало активное снижение ставок (на 1 октября средневзвешенная ставка в рублях снизилась до 12,9% годовых, какой она и была в 2008 году) и начавшаяся либерализация других условий кредитования. Свою роль сыграл также фактор отложенного спроса.
Как и ожидалось, в 2011 году тренд на понижение ставки в целом по рынку сохранился. К исходу третьего квартала она опустилась в Омске до 12,0% в рублях и 9,2% годовых в иностранной валюте (в целом по России ставки на тот момент были чуть выше: 12,1% и 9,5% годовых, соответственно). Казалось бы, бери – не хочу!
Тем более что банки наперебой предлагали все новые и новые ипотечные программы: на покупку квартиры в уже построенном или строящемся доме, загородного дома или гаража, для молодой семьи или обладателей «материнского капитала», индивидуальных предпринимателей или живущих и работающих в другом регионе страны… Словом, на любой вкус и любые обстоятельства.
В 2011 году получили распространение разного рода «нестандартные» продукты: с первоначальным взносом от 10% (от банка «Западный» или Промсвязьбанка), без справки о доходах («Победа над формальностями» от ВТБ24), для многодетных семей (от АИЖК или банка УРАЛСИБ) и т.д. А также совместные программы банков и застройщиков, позволяющие приобрести квартиру на специальных условиях (вроде «8-8-8» или «В десятку» от Сбербанка). Разумеется, запускались они для того, чтобы выделиться на общем фоне и привлечь внимание потенциальных клиентов.
Жаль только, что не так уж много в Омске людей, которые не просто хотят, но и могут себе позволить взять ипотечный кредит хотя бы на скромную квартиру. По данным банков и агентств недвижимости, чаще всего ипотечные кредиты берут на сумму порядка 1 млн руб. И при этом средневзвешенный срок кредита в рублях составлял к концу 3го квартала почти 190 месяцев, а для кредитов в другой валюте – и вовсе 229 месяцев, в то время как в целом по России эти сроки равны 184 и 155 месяцев, соответственно.
На сегодня в РФ ипотеку выдают 638 банков, и 50 из них пришли на этот рынок в 2011 году. Свои или чужие (АИЖК, банка ДельтаКредит и т.д.) ипотечные программы предлагает омичам большая часть работающих в нашем регионе кредитных организаций. И в каждом банке имеется от трех до десятка (а то и более) различных программ. Так что конкуренция на этом рынке обострилась до предела.
За добросовестных и платежеспособных заемщиков идет настоящая борьба, поэтому весьма популярными в последнее время стали программы рефинансирования. Банк предлагает чужому заемщику более выгодные условия кредитования и переманивает к себе уже проверенного клиента. Хотя ипотечные заемщики, по единодушному признанию всех банкиров, и так выгодно отличаются от всех прочих повышенным чувством ответственности.
По данным АИЖК, на конец октября 2011 года уровень просрочки по ипотечным займам в рублях опустился до 2,1%, вернувшись к показателю почти двухлетней давности. Правда, некоторые эксперты связывают это снижение с активным ростом кредитования, за счет чего доля просроченных кредитов просто «размывается».
Однако к концу 2011 года на ясном ипотечном небосклоне появились первые тучки. Банки, столкнувшиеся с дефицитом ликвидности и/или удорожанием ресурсов, были вынуждены предпринимать ответные меры: повышать ставки (как Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк и даже Сбербанк, увеличивший стоимость программ «Гараж» и «Строительство дома»), предлагать к продаже пулы своих кредитов (ряд некрупных банков) или просто тихо сворачивать ипотечные программы. А высвободившиеся средства использовать для предоставления более доходных краткосрочных кредитов.
То есть рынок ипотеки, достигнув рекордных высот, сейчас понемногу начинает сжиматься – и за счет сокращения числа участников, и за счет снижения спроса на дорожающие кредиты. В 2012 году эти процессы, судя по всему, продолжатся. Как долго – сказать трудно. Представители ряда банков считают, что в результате ставки вполне могут подняться до уровня 14% годовых. При более высоких значениях уже начинается стагнация рынка. Остается надеяться, что до этого дело не дойдет.